Cómo vender su propiedad en Paraguay, paso a paso

Vender una propiedad en Paraguay sigue un camino claro: comprobar que se puede vender, fijar el precio, reunir los papeles, encontrar comprador, firmar un boleto, firmar la escritura ante escribano e inscribir la venta en el registro. Cada paso tiene sus reglas, y la mayoría de los problemas se evitan antes de publicar el anuncio.

Esta guía recorre el camino completo, en orden, para una casa, un departamento o un terreno. En cada paso dice lo esencial y lo que fija la ley, y remite a la guía que trata el tema a fondo.

1. Lo esencial en un minuto

• Quién vende: el titular inscripto. Si el inmueble es ganancial, firman los dos cónyuges, o uno con poder especial del otro.
• El precio: se estima con propiedades parecidas de la zona, no con el valor fiscal.
• Los papeles: título inscripto, certificado de no adeudar el impuesto inmobiliario, certificado del REDAM y, a cargo del escribano, el certificado del Registro Unificado Nacional (RUN).
• El plano: la dirección del RUN dijo a la prensa que sin georreferenciación no se avanza con la inscripción. Pregunte a su escribano si su inmueble necesita el plano antes de firmar el boleto.
• El boleto: obliga a firmar la escritura, pero no transfiere la propiedad. Sin cláusula, quien dio la seña la pierde si se arrepiente, y quien la recibió la devuelve con otro tanto.
• Los impuestos: el escribano retiene el impuesto a la renta al firmar. Si usted reside en Paraguay, en general es el 2,4% del precio.
• Los gastos de la escritura: lo que se pacte; sin pacto, los gastos del contrato se reparten por partes iguales.
• Los plazos: si se usan todos los plazos legales, del pedido del certificado a la inscripción pueden pasar unos tres meses, sin contar observaciones ni el plano.

2. Quién puede vender

En general, vende quien figura como titular del inmueble en el registro, hoy a cargo del Registro Unificado Nacional, o su apoderado. Antes de publicar, ubique su caso:

Los casos están detallados en las guías Cómo vender una casa heredada y Requisitos para vender una casa en Paraguay.

Lo que puede frenar o impedir la venta

• Una hipoteca: no impide vender, y es nula la cláusula que lo prohíba. Pero sigue al inmueble: en general se cancela antes de la escritura o con el precio, el mismo día. Vea Cómo vender una casa hipotecada.
• Una inhibición general de enajenar y gravar: impide a su titular vender los bienes inscriptos a su nombre.
• Un embargo: queda anotado con prioridad, y en principio el comprador recibiría el inmueble con esa carga. Resuélvalo antes.
• Un bien de familia: no puede venderse mientras dure la afectación.
• Una vivienda del FONAVIS: solo puede venderse diez años después del pago del subsidio y con el crédito complementario cancelado.
• Un boleto sin escritura: si usted compró con boleto y nunca escrituró, lo primero es escriturar a su nombre. Vea Vender una propiedad sin título.

3. Vender solo o con un agente

La ley no obliga a vender con un agente. Vender solo evita la comisión, pero usted se ocupa del anuncio, las consultas, las visitas, la negociación y el seguimiento hasta la escritura. Un agente se encarga de ese trabajo a cambio de una comisión. Si elige esa vía, lo que cuenta es el contrato:

• Cuándo se gana la comisión: según el Código Civil, si el negocio se concluye por la intervención del corredor.
• Quién la paga y cuánto es: lo que diga el contrato. El Código Civil no fija un porcentaje, y sin pacto el corredor puede reclamarla a cada parte.
• La exclusividad: vale por lo que se escribe. Fije un plazo y diga qué pasa si usted vende por su cuenta.

Las reglas y las cláusulas están en la guía La comisión inmobiliaria en Paraguay. Para decidir, vea Con inmobiliaria o por su cuenta, y antes de firmar, La exclusividad inmobiliaria.

4. Fijar un precio realista

El precio pesa en todo lo demás. Demasiado alto, puede alejar a los compradores y dejar la propiedad meses publicada; demasiado bajo, usted pierde dinero. Para fijarlo:

1. Compare con propiedades parecidas de la misma zona, publicadas o vendidas hace poco: superficie, estado, antigüedad, servicios y acceso.
2. Ajuste por las diferencias y saque una banda de valores, no un solo número.
3. Calcule lo que le queda después de impuestos y gastos, para saber hasta dónde puede ceder.
4. Publique dentro de esa banda y fije antes su precio mínimo.

El método completo está en la guía Cómo fijar el precio de venta de una casa y, para un terreno, en ¿Cuánto vale mi terreno?.

Valor de mercado y valor fiscal no son lo mismo

El valor fiscal es la base del impuesto inmobiliario. Puede ser muy distinto del precio al que realmente se vende una propiedad, por eso no sirve para fijar el precio. Pero importa en la venta: la tasa de inscripción se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor fiscal. La diferencia está en la guía Valor de mercado y valor catastral.

5. Reunir los documentos

Prepare los papeles antes de recibir ofertas: un documento que falta puede demorar la firma. La lista detallada, con quién emite cada uno, está en la guía Requisitos para vender una casa en Paraguay.

Lo que aporta usted

• El título de propiedad: la escritura con la que compró o recibió el inmueble, inscripta en el registro.
• Su cédula de identidad vigente, y los datos de su estado civil.
• Según el caso: la adjudicación inscripta si heredó, el poder si otra persona firma por usted, los datos de la hipoteca si la hay.

Lo que exige la ley para la escritura

• El certificado de no adeudar el impuesto inmobiliario: sin él, el escribano no puede firmar, y el impuesto debe estar pagado por completo antes, aunque las partes acuerden otra cosa.
• El certificado del REDAM, el registro de deudores alimentarios morosos, exigido en las compraventas ante escribano.
• El comprobante del impuesto municipal a la transferencia, en los municipios del interior: el dos por mil del monto de la operación. En Asunción rige otra ley tributaria: pregunte a su escribano.

Lo que pide el escribano

Desde 2026, el escribano pide al RUN un certificado único, catastral y registral: indica las medidas y la superficie, si hay superposición con otros títulos, y el estado del dominio, con hipotecas, embargos y restricciones. Solo un escribano puede pedirlo, para una escritura concreta.

El plano georreferenciado

Es un cambio de 2026 que puede demorar una venta. La Ley N° 7.424/25 incorpora al registro la ubicación del inmueble con las coordenadas de sus vértices. Su texto hace obligatoria esa representación en ciertos actos, como inscribir un inmueble, fraccionarlo o unificarlo, y optativa en otros. Pero también ordena adecuar las inscripciones antiguas con la primera transmisión, y esa adecuación incluye la coordinación gráfica con el catastro. El texto no aclara si eso exige un plano nuevo en toda venta. La dirección del RUN dijo a la prensa que sin georreferenciación no se avanza con la inscripción, y el Colegio de Escribanos denunció certificaciones negativas por supuesta falta de plano.

Por eso, antes de publicar, pregunte a su escribano si su inmueble ya tiene plano georreferenciado y si esta venta lo necesita. Si hace falta:

• Quién lo hace: un profesional inscripto en el Registro de Agrimensores de la Corte Suprema, como un agrimensor, un topógrafo o un ingeniero en ciencias geográficas. Firman él y el propietario.
• Quién lo presenta: según ABC Color, un profesional habilitado. Un particular no puede presentarlo directamente.
• Cuánto tarda: la ley no fija un plazo propio para este trámite; el general para pedidos no previstos es de quince días hábiles. Según ABC Color, en julio de 2026 tardaba de 20 a 25 días en promedio y cerca de 30 como máximo.
• Cuánto cuesta: según el mismo medio, el agrimensor cobraba desde Gs. 1.500.000, más las tasas y los honorarios del escribano. Pida presupuesto.
• Por qué se rechaza: según esa nota, por diferencias entre el plano y el título, superposiciones con vecinos, coordenadas incorrectas o un profesional no habilitado.

Si vende un departamento

La guía Vender un departamento cubre expensas, reglamento y cochera. Usted puede venderlo sin el consentimiento de los demás propietarios, y el reglamento de copropiedad obliga también al comprador. El título del Código sobre pisos no exige una constancia de expensas al día, pero el comprador puede pedirla: tenga a mano la de la administración y una copia del reglamento.

Si lo que vende es un terreno, la guía Cómo vender un terreno en Paraguay detalla la mensura, el precio por metro cuadrado y el caso de los lotes comprados en cuotas.

6. Presentar la propiedad

Lo que se ve en las fotos y en la primera visita influye en cada consulta. Antes de publicar:

• Ordene y despeje los ambientes: menos objetos personales, más espacio visible.
• Haga las reparaciones pequeñas que se notan: canillas que gotean, pintura gastada, luces que no funcionan.
• Cuide el frente y el jardín: es lo primero que se ve.
• Muestre todos los ambientes con buena luz, y agregue un plano o un recorrido virtual 3D si lo tiene.
• Publique datos exactos: la superficie del título o del plano, dormitorios, antigüedad, servicios. Un dato inflado se descubre en la visita.

Durante las visitas, responda pronto a las consultas, ofrezca horarios amplios y anote las preguntas que se repiten. Lo que acelera una venta está en la guía Cómo vender una casa rápido en Paraguay.

7. Negociar y firmar el boleto

Cuando llega una oferta, compare más que el monto: cómo paga el comprador, cuándo puede firmar y qué condiciones pide. Al contado, la operación depende de la escritura. Con un crédito, depende además de la aprobación y de la tasación del banco, que puede ser menor que el precio.

El acuerdo suele quedar por escrito en un compromiso de compraventa, también llamado boleto, a menudo acompañado de una seña. Asegúrese de que diga con claridad:

• Las partes y el inmueble: quién vende y compra, y qué se vende, con su superficie.
• El precio y la forma de pago, y si el precio es total o por metro cuadrado.
• La seña: su monto y qué pasa si una de las partes se arrepiente.
• El plazo para escriturar, con margen para el certificado y, si hace falta, para el plano.
• La entrega: fecha, estado de la propiedad y si se entrega libre o con inquilino.
• Las cargas: cómo y cuándo se cancela una hipoteca o un embargo.
• Los gastos: quién paga cada uno.

Reciba la seña por transferencia bancaria o ante el escribano, siempre con recibo. Las firmas certificadas por un escribano dan al boleto fecha cierta frente a terceros. Las cláusulas, las reglas de la seña y lo que pasa si alguien no cumple están en la guía El boleto de compraventa en Paraguay.

8. La escritura, la inscripción y los plazos

La venta se formaliza en una escritura pública ante escribano. Los plazos que fija la ley para el registro permiten planificar la firma:

1. El escribano reúne los papeles, pide el certificado y prepara la escritura.
2. El día de la firma, las partes firman y se paga el precio o el saldo, según lo acordado. Si hay una hipoteca, una parte del pago va al banco.
3. El escribano retiene los impuestos y emite el comprobante.
4. El escribano presenta la escritura al RUN. Con la inscripción, la venta vale frente a terceros.

Cuánto tarda en la práctica

Sumados, los plazos legales dan una idea del calendario: unas tres semanas para el certificado, hasta treinta días corridos para firmar y unos 45 días corridos para inscribir. Si se usan todos, son unos tres meses.

El RUN funciona desde el 14 de enero de 2026, y este año hubo demoras. En julio, su gerencia reconoció un atraso de unos dos meses, y el Colegio de Escribanos denunció certificados fuera de plazo y con errores. En octubre, la dirección del RUN afirmó que la mora es nula; no hallamos datos independientes que lo confirmen. Antes de comprometer una fecha, pregunte a su escribano cómo están saliendo los trámites en su oficina.

• El certificado vence a los treinta días corridos: tenga listos los papeles y el dinero antes de pedirlo.
• Si un plazo vence, el interesado puede urgir al superior jerárquico, que debe ordenar la expedición o explicar la demora.
• Su cobro: si el boleto fija el pago en la escritura, el comprador debe pagar al firmar, aunque la inscripción tarde. Si pide retener una parte hasta la inscripción, debe pactarse por escrito.
• Si el comprador usa un crédito, pregunte cuándo desembolsa el banco: si espera la inscripción de la hipoteca, la demora también lo alcanza.

Los honorarios del escribano y los gastos de inscripción se reparten según lo que acuerden las partes; sin pacto, el Código Civil reparte los gastos del contrato por partes iguales. Pida un presupuesto por escrito antes de firmar el boleto. Los montos y una calculadora están en la guía Cuánto cuesta escriturar una propiedad, y el recorrido completo, en La transferencia de un inmueble en Paraguay.

9. Impuestos al vender

En una venta al contado, el escribano retiene el impuesto a la renta al firmar la escritura, y sin el comprobante de esa retención la venta no puede inscribirse. Lo que se retiene depende de si usted es residente en Paraguay o no.

Si es residente, la base es el 30% del precio. Usted puede elegir, en cambio, la ganancia real: el precio de venta menos el precio de compra que consta en su escritura inscripta y los gastos admitidos (escribano, tributos, tasas de registro, publicidad, comisión de la inmobiliaria), con comprobantes. Le conviene si es menor que el 30% del precio; el escribano lo hace constar en la escritura. Si heredó el inmueble, se aplica la base del 30%, sin esa opción.

Si no es residente, el escribano retiene el INR, el 15% sobre el 30% del precio sin IVA, y el IVA, el 5% sobre el mismo 30%. Se aplican aunque no haya ganancia. Si el vendedor es una sociedad, se aplican otras reglas: consulte a su contador antes de firmar.

Los detalles y más ejemplos están en la guía Impuestos al vender una propiedad en Paraguay.

10. Cuánto le queda

Antes de aceptar una oferta, haga la cuenta completa. Del precio se descuentan el impuesto retenido, su parte de los gastos y, según el caso, la comisión y el saldo de una hipoteca.

11. Después de la venta

• Entregue la propiedad en la fecha acordada, libre de otra posesión, con las llaves.
• Guarde sus papeles: una copia de la escritura y los comprobantes de la retención y de los pagos.
• Deje al día las cuentas de la ANDE y del agua hasta la entrega, y coordine con el comprador el cambio de titular.
• Sepa de qué sigue respondiendo: el vendedor responde por la evicción, si por sentencia un tercero priva al comprador de su derecho por una causa que este ignoraba, anterior o contemporánea a la venta, y por los vicios ocultos, los defectos importantes que existían al vender y que el comprador no conocía ni debía conocer. La acción por vicios ocultos prescribe en tres meses; consulte a su abogado desde cuándo se cuentan.

12. Errores frecuentes

• Fijar el precio por intuición o por el valor fiscal.
• Publicar sin los papeles en orden: la venta se frena cuando el escribano pide los certificados.
• Prometer una fecha de escritura sin contar los plazos del registro ni el plano.
• Olvidar al cónyuge, o a un copropietario o heredero que debe firmar.
• Dejar el impuesto inmobiliario atrasado: debe pagarse antes de la escritura.
• Recibir una seña sin boleto escrito y claro. Vea Estafas inmobiliarias.
• Callar defectos conocidos de la propiedad.
• Aceptar una oferta sin hacer la cuenta de impuestos y gastos.

13. Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda vender una propiedad en Paraguay?

Encontrar comprador depende de la zona, del tipo de propiedad y del precio: no hay una cifra oficial. Después del boleto, los plazos legales suman unos tres meses si se usan todos: hasta quince días hábiles para el certificado, treinta días corridos para firmar y hasta treinta días hábiles para inscribir. Lo que más puede demorar es resolver antes una sucesión, una hipoteca, el plano o un papel que falta.

¿Necesito un plano para vender?

Pregúntelo a su escribano antes de firmar el boleto. La ley no es tajante, y la dirección del RUN dijo a la prensa que sin georreferenciación no se avanza con la inscripción. Si su inmueble no tiene plano, cuente con el costo del agrimensor y unas semanas de cotejo.

¿Puedo vender si el inmueble sigue a nombre de mis padres?

Hay que resolver antes la sucesión, o ver con su escribano si corresponde vender como herederos declarados. Sin derechos sobre el inmueble, usted no puede transferirlo.

¿Necesito un abogado?

Para una venta común, el escribano redacta la escritura, pide el certificado, retiene los impuestos y presenta la inscripción. Consulte a un abogado si hay una sucesión, un juicio, una medida judicial o el inmueble de un menor.

¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?

Lo que acuerden las partes, por escrito en el boleto. Sin pacto, el Código Civil reparte los gastos del contrato por partes iguales. El impuesto a la renta de la venta es del vendedor.

¿Puedo vender una casa con inquilino?

Sí, pero lea antes el contrato. Según el Código Civil, si el contrato de alquiler está inscripto en el registro, la locación subsiste por el tiempo convenido después de la venta. Si no lo está, ese artículo no le asegura al inquilino quedarse, pero tampoco dice que el comprador pueda hacerlo salir de inmediato ni que usted quede libre frente a él: vea el caso con su abogado antes de prometer la casa libre. Coordine las visitas con el inquilino y diga en el boleto en qué situación se entrega la propiedad. Vea Vender una casa alquilada.