¿Vender con inmobiliaria o por su cuenta?

No hay una respuesta que sirva para todos. Una casa que ya tiene comprador, con los papeles en orden, no necesita lo mismo que una herencia con varios dueños o que una propiedad de alguien que vive en el exterior.

Esta guía compara las dos opciones con lo que se puede afirmar. No encontramos datos públicos del Paraguay que digan si se vende más rápido o más caro con agente o sin él, y por eso no damos cifras sobre eso. Para elegir a quién contratar, vea Cómo elegir una inmobiliaria.

1. Lo esencial en un minuto

• Es legal vender solo: no encontramos ninguna norma que exija un agente.
• El escribano va siempre: la compraventa se hace por escritura pública, con o sin agente.
• Los impuestos y gastos de la venta se pagan igual: la comisión es la gran diferencia, y en el IRP solo se descuenta si opta por la ganancia real.
• El ahorro no es toda la comisión: un comprador puede pedir que se la descuente, y usted pone su tiempo.
• Vender solo puede convenir cuando ya hay comprador, un precio claro y papeles en orden.
• Un agente puede convenir cuando le falta tiempo, vive lejos o la operación es compleja.
• Hay puntos medios: publicar usted y aceptar agentes sin exclusividad, o pagar solo lo que necesita.

2. Qué dice la ley

El Código Civil regula el corretaje: el corredor pone en relación a las partes para concluir un negocio, y tiene derecho a una remuneración si el negocio se concluye por efecto de su intervención. Es un contrato posible, no una obligación. Si nadie intermedia, no hay comisión que pagar.

Lo que sí exige la ley es la forma: los contratos que transmiten derechos reales sobre bienes registrables deben hacerse en escritura pública. Por eso, con o sin agente, el cierre pasa por un escribano. Vea El escribano.

3. Lo que no cambia

Una cuenta falla si suma como ahorro cosas que se pagan igual. Con agente o sin él, sigue habiendo:

• Escritura e inscripción: vea Cuánto cuesta escriturar.
• Impuestos de la venta: vea Impuestos al vender.
• Documentos del inmueble: vea Requisitos para vender.
• La responsabilidad del vendedor: un agente acompaña, pero quien vende y firma es usted.
• La necesidad de un precio correcto: un precio alto frena la venta en los dos casos.

4. El trabajo, tarea por tarea

Lo que pesa no es una tarea sola, sino la constancia: contestar rápido durante semanas o meses, también de noche y los fines de semana. Antes de decidir, piense quién lo hará en su casa.

5. La cuenta que importa

La pregunta correcta no es cuánto cuesta el agente, sino cuánto le queda a usted. Si vendiendo solo obtendría un precio, ¿a cuánto tendría que vender con agente para quedarse con lo mismo?

Dos cosas ajustan esa cuenta. Quien compra a un dueño directo puede querer que parte de la comisión se la descuente a él: el ahorro entonces se reparte. Y si se tarda más, usted sigue pagando lo que cuesta tener la propiedad: impuesto, expensas, mantenimiento. Esos meses también son dinero. Ninguna de las dos cosas es segura, y tampoco está probado que con agente se venda más caro. Cómo funciona la comisión está en La comisión inmobiliaria.

6. Cuándo puede convenir vender solo

• Ya tiene comprador: un vecino, un familiar, su inquilino o un socio. Ahí el trabajo de buscar ya está hecho.
• El precio es fácil de fijar: hay referencias claras en la zona.
• Los papeles están en orden: título a su nombre, sin sucesión ni deudas por resolver.
• Tiene tiempo y vive cerca: puede atender y mostrar sin depender de nadie.
• No lo apura una fecha: puede esperar al comprador correcto.
• Le resulta cómodo negociar: y sabe cuándo decir que no.

7. Cuándo puede convenir un agente

• No tiene tiempo, o no quiere atender extraños en su casa.
• Vive lejos o en el exterior: vea Vender desde el exterior.
• La operación es compleja: herencia, hipoteca, inquilino o varios dueños.
• No sabe qué precio poner y quiere una lectura del mercado.
• Su propiedad no es fácil de mostrar o necesita llegar a más compradores que los de su entorno.
• Prefiere que negocie otro: alguien en el medio puede bajar la tensión de una discusión de precio.
• Ya probó solo y no consiguió consultas serias.

Ninguna de estas razones obliga. Un buen agente también puede decirle que su caso no lo necesita.

8. Los puntos medios

No todo es elegir entre hacer todo solo o entregar todo. Según su caso, puede:

• Publicar usted y aceptar agentes sin exclusividad: cobra el que traiga al comprador. Fije un solo precio y escríbalo.
• Dar exclusividad con condiciones: con plazo corto y dejando afuera a los compradores que usted ya conoce. Vea La exclusividad.
• Probar un tiempo solo: y fijarse una fecha para cambiar si no avanza.
• Contratar solo lo que le falta: un tasador para el precio, un abogado para el boleto, un fotógrafo para el aviso.
• Pagar a un agente solo por un comprador concreto: si le trae a alguien, se acuerda la comisión por escrito para esa persona.

9. Si vende solo: los pasos

1. Revise los papeles antes de publicar: título, impuesto inmobiliario, deudas. Vea Requisitos y El certificado de condiciones de dominio.
2. Fije un precio con referencias: vea Cómo fijar el precio.
3. Prepare la propiedad y las fotos: luz natural, orden y las fotos de cada ambiente.
4. Escriba el aviso: precio, ubicación, superficie, ambientes, estado y la situación de los papeles, sin exagerar.
5. Atienda rápido y anote quién consulta, cuándo y qué busca.
6. Muestre con cuidado: vea la sección siguiente.
7. Negocie por escrito: precio, forma de pago, fecha, qué queda en la casa.
8. Formalice: si la escritura no se firma enseguida, con boleto y, si la hay, seña. Vea La seña y El boleto.
9. Cierre ante escribano: vea La transferencia.

10. Seguridad en consultas y visitas

Quien vende solo publica su teléfono y abre su casa. Son costumbres simples, no razones para tener miedo:

• Use un número pensado para esto, si puede, y no publique su dirección exacta en el aviso.
• Pregunte antes: nombre, qué busca, cómo piensa pagar.
• No muestre solo: esté acompañado y fije horarios de día.
• Guarde lo de valor y sus documentos antes de cada visita.
• No entregue originales ni llaves a un interesado: del título, una copia alcanza.
• Desconfíe del apuro: quien no quiere ver la casa, ofrece de más o pide sus claves o datos bancarios antes de firmar nada.
• Cobre por un medio verificable: confirme cada pago antes de firmar o de entregar.

Las maniobras más comunes están en Estafas inmobiliarias.

11. Si un agente le trae un comprador

Si vende solo, puede que un agente le ofrezca un cliente. No está obligado a aceptar, y tampoco tiene por qué rechazarlo. Lo importante es acordar antes de la visita:

• Por escrito: quién es el comprador, qué comisión y en qué caso se paga.
• Sin compromisos de más: que valga para esa persona, sin exclusividad.
• Quién le paga al agente: el Código Civil admite que el corredor cobre de cada parte. Pregunte si también cobra al comprador.

Si ya firmó con un agente y después sigue solo con un interesado que él presentó, lea el contrato antes de avanzar. La Ley N° 1.034/83 prevé que se deba la comisión si el dueño concluye por sí mismo lo que empezó el corredor, aunque aclara que la remuneración del corredor no matriculado no se rige por esa ley. Aun así, el Código Civil da derecho a la remuneración si el negocio se concluye por efecto de la intervención del corredor: haberlo presentado puede bastar. Lo pactado siempre cuenta. Consulte a un abogado.

12. Errores frecuentes

• Contar como ahorro toda la comisión, sin el tiempo ni el descuento que pueda pedir el comprador.
• Poner el precio con el corazón, sin referencias.
• Publicar sin revisar los papeles: el problema aparece cuando ya hay comprador.
• Tardar en contestar: el interesado sigue buscando.
• Firmar un boleto de internet sin que lo revise un profesional.
• Publicar a distintos precios con varios agentes.
• Firmar con un agente sin leer plazo, exclusividad y qué pasa si vende usted.

13. Preguntas frecuentes

¿Es legal vender mi casa sin inmobiliaria?

Sí. No encontramos ninguna norma que obligue a usar un agente. Lo obligatorio es la escritura pública ante escribano.

¿Cuánto me ahorro vendiendo solo?

Como máximo, la comisión y su IVA. Lo real es menos si el comprador pide un descuento o si tarda más en vender.

¿Se vende más rápido o más caro con inmobiliaria?

No encontramos datos públicos del Paraguay que lo midan. Depende de la propiedad, del precio y del trabajo de cada uno.

¿Necesito un abogado?

La ley no lo exige, pero conviene que un profesional redacte o revise el boleto, sobre todo si hay seña, cuotas, herencia o hipoteca. Si la operación es simple, pregunte a su escribano.

¿Puedo empezar solo y contratar después a un agente?

Sí. Conviene llegar con el precio revisado y avisar de los interesados que ya tiene, para que el contrato los deje claros.

¿Puedo trabajar con varios agentes a la vez?

Sí, si no firmó exclusividad. Fije un solo precio y escriba quién cobra si dos presentan al mismo comprador.

¿El escribano puede hacer de intermediario?

Su función es otra: dar fe y formalizar. Vea El escribano.