El certificado de condiciones de dominio en Paraguay

Antes de firmar la escritura de una casa, un departamento o un terreno, el escribano tiene que saber quién es realmente el dueño, si el inmueble está hipotecado o embargado y si sus medidas coinciden con el catastro. Esa respuesta está en un documento: el certificado de condiciones de dominio. Desde 2026, con el Registro Unificado Nacional, ese certificado cambió de forma y de efectos.

Esta guía explica el certificado tal como lo regula la Ley N° 7.424/25, para vendedores y compradores que quieran entender qué se revisa antes de su escritura.

1. Lo esencial en un minuto

• Es un certificado único, catastral y registral a la vez, que expide el Registro Unificado Nacional (RUN) después de verificar el inmueble en el catastro.
• Solo lo pide un escribano, para una escritura que constituya, modifique o extinga derechos reales sobre un inmueble, y uno por cada inmueble.
• Vale treinta días corridos y reserva la prioridad del inmueble para esa escritura. Mientras está vigente, no se expide otro.
• La ley da al RUN hasta quince días hábiles para expedirlo. La tasa del RUN es el 85% de un jornal mínimo: Gs. 99.515 con el jornal vigente.
• El dueño no lo pide: puede pedir un informe sobre su inmueble, con patrocinio de abogado, que no reserva la prioridad.

2. Qué es desde 2026

La Ley N° 7.424/25 reunió el registro de inmuebles y el catastro en un solo órgano del Poder Judicial, el Registro Unificado Nacional, en vigencia desde enero de 2026. Con ella, la certificación de un inmueble es a la vez registral y catastral, y se expide en un mismo y único documento.

La ley lo sigue llamando certificado de condiciones de dominio, y el certificado que se expide al final del proceso unificado es el certificado catastro-registral. En la práctica, es el mismo documento: el que el escribano pide antes de una escritura.

3. Qué dice el certificado

La ley fija su contenido mínimo:

• Las dimensiones, límites, rumbos y superficie del inmueble.
• El Código Único de Identificación Catastral Registral, el número que identifica al inmueble en el sistema unificado.
• Si hay o no superposición con otros títulos registrados, con el detalle de cada una.
• El estado actual del dominio, incluidas las condiciones que vengan de órdenes judiciales o administrativas, con su fuente.
• Las restricciones de dominio y los demás derechos reales sobre el inmueble, con sus titulares: hipotecas, usufructos, servidumbres.
• Si el inmueble quedó coordinado gráficamente con el catastro.

Además, el certificado debe consignar las notas marginales del inmueble y, si forma parte de un loteamiento, lo relativo a la división y a la venta de lotes a plazo. Y si pesa sobre el inmueble una prohibición judicial de innovar o de contratar, el certificado se expide con la constancia de esa medida.

4. Quién lo pide: certificado e informe

La ley distingue dos documentos que a menudo se confunden. El certificado es para escriturar; el informe, para saber.

Si usted es el dueño y quiere conocer el estado de su inmueble antes de publicarlo en venta, lo que corresponde es un informe. Cuando pide un informe sobre un inmueble a su nombre, la ley da por acreditado su interés.

5. Vigencia y reserva de prioridad

Esto es lo que más protege a quien compra. El certificado no solo informa: aparta el inmueble para la escritura para la que se pidió.

• Desde que se pide. El asiento de presentación de la solicitud ya produce una reserva de prioridad sobre el inmueble.
• Al expedirse. Si el certificado sale en sentido positivo, mantiene la reserva desde su fecha de expedición, que debe constar en él, durante treinta días corridos.
• Un solo certificado. Mientras está vigente, no puede expedirse otro certificado sobre el mismo inmueble. Si en ese tiempo se pide un informe para un trámite administrativo o por orden judicial, el RUN informa que existe un certificado con prioridad.
• Lo que entre después. Si durante la vigencia se pide inscribir otra cosa sobre el inmueble, esa inscripción se practica con condición resolutoria: se extingue de oficio si se inscribe la escritura para la que se pidió el certificado.
• La excepción. La cancelación de hipotecas o el levantamiento de embargos y otras restricciones se inscriben igual, sin esperar, si cumplen los requisitos de la ley.

6. Plazo y costo

• Plazo. La ley da al RUN hasta quince días hábiles, contados desde el día siguiente a la solicitud, para expedir certificados e informes. Si el plazo vence sin respuesta, el interesado puede urgir al superior jerárquico.
• Tasa del certificado. El 85% de un jornal mínimo diario: Gs. 99.515 con el jornal de Gs. 117.077.
• Honorarios del escribano. La gestión del certificado forma parte de su trabajo en la escritura: pregunte qué incluye su presupuesto.

En julio de 2026, el Colegio de Escribanos denunció certificados fuera de plazo y certificaciones negativas por supuesta falta de plano georreferenciado. En octubre, la dirección del RUN afirmó que la mora es nula; no hallamos datos independientes que lo confirmen. Vea qué es ese plano. Para consultar gratis los datos de una parcela, vea Cómo consultar el Catastro. Para seguir un trámite o pedir un informe, vea Registros Públicos: consultas e informes.

Una escritura puede inscribirse sin certificado previo si se cumplen los demás requisitos, en particular la continuidad de los títulos, pero la tasa de inscripción es el doble, no hay reserva de prioridad previa a la firma y no se admite bajo el mecanismo de tracto abreviado (por ejemplo, la venta por herederos de un inmueble que sigue a nombre del causante). Los costos completos están en la guía Cuánto cuesta escriturar una propiedad en Paraguay.

7. Cómo leerlo antes de firmar

El escribano califica el certificado, pero vale la pena que vendedor y comprador sepan qué buscar. Estas son las situaciones más importantes:

La escritura, además, debe mencionar los certificados que la ley exige y su fecha de expedición: si falta, el RUN observa el título al inscribirlo.

8. Casos particulares

Lotes de un loteamiento

La ley prohíbe expedir certificados sobre inmuebles de un loteamiento hasta que se hayan inscripto a nombre de la municipalidad las fracciones destinadas a calles, plazas y edificios públicos. Si compra o vende un lote, pregunte al escribano por este punto antes de fijar la fecha de la escritura. El caso de los lotes en cuotas está en la guía Cómo vender un terreno en Paraguay.

Inmuebles heredados

Cuando los herederos declarados venden un inmueble que sigue a nombre del causante, sin inscribir antes la adjudicación, la operación exige siempre el certificado: la ley no admite la inscripción sin certificado en ese caso. Cómo avanza una sucesión está en la guía La sucesión de un inmueble en Paraguay.

Aprobación de un loteamiento

Para aprobar un loteamiento, la municipalidad pide un informe de condiciones de dominio del RUN con no más de un mes de antigüedad. Si el inmueble está embargado o inscripto como litigioso, el loteamiento no se aprueba.

9. Lo que cambió con la ley del RUN

Hasta 2026, el certificado de condiciones de dominio estaba regulado por el artículo 280 del Código de Organización Judicial, modificado por la Ley N° 2.903/06, y el certificado catastral, por el Decreto N° 14.956/92. La ley del RUN derogó ese artículo, sus modificaciones y ese decreto, y reguló el certificado de nuevo. Si lee información anterior a 2026, tenga en cuenta lo que dice hoy la ley:

• El certificado es uno solo, catastral y registral, expedido después de una verificación catastral.
• La ley regula expresamente la reserva de prioridad desde la solicitud, la condición resolutoria de lo que entre después y la excepción de las cancelaciones.
• El certificado debe decir si hay superposiciones con otros títulos.
• Los trámites iniciados antes de la ley que no concluyeron dentro de los cuatro meses siguientes a su entrada en vigencia quedaron sujetos a caducidad administrativa, declarada de oficio: el interesado conserva las tasas pagadas y puede iniciar un trámite nuevo.

El recorrido completo de una venta con el nuevo sistema está en la guía La transferencia de un inmueble en Paraguay.

10. Errores frecuentes

• Pedir que el escribano saque el certificado antes de tener todo listo y dejar vencer sus treinta días.
• Creer que el dueño puede pedir el certificado: lo que puede pedir es un informe.
• Entregar una seña sin conocer el estado del inmueble: pida al escribano que revise el título y, si hace falta, un informe.
• Confundir el certificado con el título: el certificado informa, no transfiere ni crea la propiedad.
• Pasar por alto una superposición o una diferencia de superficie porque el resto está en orden.

Con el certificado vigente y bien leído, la escritura se firma sabiendo qué consta sobre el inmueble.

11. Preguntas frecuentes

¿Puedo sacar el certificado de condiciones de dominio en línea?

El certificado lo pide el escribano. Según una nota del Poder Judicial del 17 de septiembre de 2026, el RUN recibió ese día la primera solicitud digital del certificado catastro-registral; según esa nota, la vía digital está disponible para cuentas catastrales activas con gráfico incorporado al mapa catastral, y los demás casos se tramitan en papel en las oficinas del RUN. Su escribano le confirmará qué vía corresponde.

¿Cuánto tarda?

La ley da al RUN hasta quince días hábiles desde el día siguiente a la solicitud.

¿Cuánto cuesta?

La tasa del RUN es el 85% de un jornal mínimo diario, Gs. 99.515 con el jornal vigente, a la que se suma lo que corresponda al escribano por su gestión.

¿Lo paga el comprador o el vendedor?

Lo que acuerden las partes: escríbalo en el boleto, junto con los demás gastos de la escritura. Si no acuerdan nada, el Código Civil reparte los gastos del contrato por partes iguales.

¿Qué pasa si vence antes de la firma?

Termina la reserva de prioridad. Para volver a tenerla, hay que pedir un certificado nuevo, con su tasa.

¿Es lo mismo que el título de propiedad?

No. El título es la escritura inscripta con la que se adquirió el inmueble. El certificado informa, a una fecha, lo que consta sobre ese inmueble en el registro y en el catastro.