La transferencia de un inmueble en Paraguay

Transferir un inmueble es pasar su propiedad de una persona a otra: por una venta, la forma más frecuente, pero también por una donación o una herencia. En todos los casos el camino termina igual: un título inscripto a nombre del nuevo dueño.

Desde enero de 2026, ese camino pasa por una sola institución, el Registro Unificado Nacional, que reunió el registro de inmuebles y el catastro. Esta guía explica el recorrido completo con las reglas nuevas, para que vendedor y comprador sepan qué esperar en cada etapa.

1. Lo esencial en un minuto

• La transferencia se formaliza ante escribano, en escritura pública, y se inscribe en el Registro Unificado Nacional (RUN).
• Antes de firmar, el escribano pide un certificado al RUN. Es un documento único, catastral y registral a la vez: describe el inmueble, su superficie, sus límites, si hay superposiciones y en qué condiciones está el dominio.
• El certificado vale treinta días corridos y reserva la prioridad del inmueble para la escritura que se va a firmar.
• En una venta al contado, el escribano retiene los impuestos al firmar. Sin el comprobante de esa retención, la venta no se inscribe.
• La ley fija plazos máximos al RUN: quince días hábiles para expedir un certificado y treinta días hábiles para inscribir un título.
• Frente a terceros, cuenta lo inscripto. Hasta la inscripción, el inmueble sigue figurando a nombre del vendedor.

2. Lo que cambió en 2026: el Registro Unificado Nacional

La Ley N° 7.424/25 creó el Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral y el Registro Unificado Nacional, un órgano técnico y administrativo del Poder Judicial. Publicada el 14 de enero de 2025, la ley rige desde el 14 de enero de 2026, un año después de su publicación.

El certificado nuevo, además, debe decir expresamente si el inmueble se superpone con otros títulos registrados. Los trámites iniciados antes de la ley siguieron las normas anteriores, pero los que no concluyeron en los cuatro meses siguientes a su entrada en vigencia caducaron y deben iniciarse de nuevo. Si usted tiene un título antiguo, sigue identificándose por su finca o matrícula hasta que un nuevo acto inscripto le asigne el código único.

3. Quién interviene

4. Los pasos, en orden

1. El acuerdo. Vendedor y comprador fijan el precio, la forma de pago, el plazo para escriturar y quién paga cada gasto. Suele quedar por escrito en un compromiso o boleto de compraventa, a menudo con una seña.
2. La elección del escribano. Defina con la otra parte qué escribano intervendrá y pídale un presupuesto escrito de honorarios, tasas y certificados.
3. Los documentos. El vendedor entrega al escribano el título, los comprobantes del impuesto inmobiliario y los documentos personales. El comprador, los suyos.
4. El certificado. El escribano lo pide al RUN para ese inmueble. El RUN hace la verificación catastral y expide un certificado único, que reserva la prioridad durante treinta días corridos.
5. La revisión. Con el certificado, el escribano comprueba que el vendedor es el titular, que la superficie y los límites coinciden, que no hay superposiciones y qué gravámenes o restricciones existen.
6. La escritura. Dentro de la vigencia del certificado, las partes firman ante el escribano. Se paga el precio o el saldo, y el escribano retiene los impuestos de la venta.
7. La inscripción. El escribano presenta la escritura al RUN. La fecha que cuenta como fecha de inscripción es la de esa presentación. El RUN verifica y califica el título, y lo inscribe.
8. Después. El comprador recibe su testimonio inscripto. Cambie a su nombre la energía y el agua, y consulte en la municipalidad cómo queda registrado el nuevo titular para el impuesto inmobiliario.

5. Los documentos

La ley pide que la inscripción registre el estado civil de las partes y, si están casadas, los datos del cónyuge. Si usted vende y está casado, consulte con su escribano si necesita la firma de su cónyuge según cómo y cuándo se adquirió el inmueble. Cada documento, quién lo emite y los casos particulares están en la guía Requisitos para vender una casa en Paraguay.

6. El certificado catastro-registral

Es la pieza central de la transferencia. Solo puede pedirlo un escribano, para formalizar una escritura, y se pide inmueble por inmueble. Antes de expedirlo, el RUN verifica el inmueble en el catastro. Cómo leerlo, punto por punto, está en la guía El certificado de condiciones de dominio en Paraguay.

Lo que debe decir, como mínimo

• Las dimensiones, los límites, los rumbos y la superficie del inmueble.
• El Código Único de Identificación Catastral Registral.
• Si hay o no superposición con otros títulos registrados, con el detalle de cada una.
• El estado actual del dominio, incluidas las condiciones que vengan de órdenes judiciales o administrativas.
• Las restricciones de dominio y los demás derechos reales sobre el inmueble, con sus titulares.
• Si el inmueble quedó coordinado gráficamente con el catastro.

Lo que produce

• Reserva de prioridad. Desde que se pide, y durante los treinta días corridos de vigencia del certificado expedido, el inmueble queda reservado para la escritura para la que se solicitó.
• Un solo certificado a la vez. Mientras está vigente, no puede expedirse otro certificado sobre el mismo inmueble.
• Protección frente a lo que entra después. Si durante su vigencia se pide inscribir otra cosa sobre el inmueble, esa inscripción queda sujeta a la escritura protegida: se extingue si la escritura se inscribe. La excepción son la cancelación de hipotecas y el levantamiento de embargos u otras restricciones, que se inscriben igual.

7. Plazos legales

La Ley N° 7.424/25 fija al RUN estos plazos máximos, contados desde el día siguiente a la presentación:

Si el plazo vence sin respuesta, el interesado puede urgir al superior jerárquico, que debe ordenar la expedición o explicar la demora. Organice la operación con estos plazos en mente: la ley da al RUN hasta quince días hábiles para expedir el certificado y, una vez expedido, la escritura debe firmarse dentro de sus treinta días corridos de vigencia.

8. Impuestos y gastos

Los impuestos de la venta

El vendedor paga un impuesto a la renta sobre la venta. En una venta al contado, el escribano lo retiene al firmar la escritura, y la ley exige el comprobante de retención para inscribir la venta.

Si un vendedor residente está inscripto en el IVA por su actividad, la venta puede llevar además IVA: confírmelo con su contador.

Los demás gastos

• Los honorarios del escribano, por la escritura y su gestión.
• Las tasas del RUN, que fija la ley: el 0,85% sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor fiscal, por inscribir la transferencia, y el 85% de un jornal mínimo diario por cada certificado.
• El impuesto inmobiliario: la ley prohíbe al escribano firmar sin el certificado de no adeudar, y el impuesto debe estar pagado por completo antes de la escritura. Si quieren repartir el del año de la venta, escríbanlo en el boleto.
• La comisión de la inmobiliaria, si interviene.
• La mensura, si hace falta.

Quién paga cada gasto se acuerda entre las partes. Si el boleto no dice nada, el Código Civil reparte los impuestos y gastos del contrato por partes iguales, salvo que la ley disponga otra cosa. Escríbalo en el boleto, con el presupuesto del escribano a la vista, para que el día de la firma no haya discusión.

El detalle de cada monto, con una calculadora, está en la guía Cuánto cuesta escriturar una propiedad en Paraguay.

9. Casos particulares

Compra con crédito

Si el comprador paga con un crédito hipotecario, el banco interviene: en general revisa los papeles, tasa el inmueble y su hipoteca también se inscribe en el RUN. Coordine las fechas con el banco antes de pedir el certificado, para que la firma caiga dentro de su vigencia.

Firma por poder o desde el exterior

Una de las partes puede firmar mediante un apoderado. Si el poder u otro documento se otorga en el extranjero, para inscribirse debe estar en español o traducido, y legalizado o apostillado según el país de origen. Confirme los requisitos con el escribano antes de que el poder se firme en el exterior.

Inmueble heredado

Lo habitual es inscribir antes la adjudicación a nombre de los herederos. La ley también permite que los herederos declarados vendan un inmueble que sigue a nombre del causante, sin inscribir antes cada paso: es el tracto abreviado, y exige igualmente el certificado. Su escribano le dirá qué conviene en su caso. Las etapas de la sucesión están en la guía La sucesión de un inmueble en Paraguay.

Departamento en propiedad horizontal

Cada departamento se identifica con un código complementario agregado al código único de la parcela donde está el edificio, y comprende su parte de los bienes comunes.

Lote en un loteamiento

La ley prohíbe expedir certificados sobre inmuebles de un loteamiento hasta que se hayan inscripto a nombre de la municipalidad las fracciones destinadas a calles, plazas y edificios públicos. Si compra o vende un lote, pregunte al escribano por este punto antes de fijar la fecha de la escritura. El caso de los lotes comprados en cuotas está en la guía Cómo vender un terreno en Paraguay.

Zona de seguridad fronteriza

La ley del RUN prevé denegar la inscripción cuando el inmueble está en la zona de seguridad fronteriza y el comprador está alcanzado por las prohibiciones de la ley sobre esa zona (Ley N° 2.532/05). Si el comprador es extranjero de un país limítrofe y el inmueble es rural y cercano a una frontera, consúltelo antes de firmar el boleto.

10. Si la inscripción se traba

La observación

Si la escritura tiene defectos que se pueden corregir, el RUN la observa y explica el motivo. Hay treinta y cinco días hábiles, desde que se retira el documento, para presentarla corregida sin perder la prioridad con que entró. Pasado ese plazo, se dicta la nota negativa, aunque el defecto puede corregirse después como un pedido nuevo, sin esa prioridad.

La nota negativa

Si los defectos no se pueden corregir, o no se corrigen a tiempo, el RUN rechaza la inscripción con una nota negativa que debe explicar todas las razones, catastrales y registrales. Las causas que prevé la ley incluyen una verificación catastral desfavorable, defectos del título, la prioridad de otro certificado vigente, órdenes judiciales o derechos inscriptos antes que sean incompatibles.

• Anotación provisional. Se anota de oficio por treinta días corridos, desde que la nota negativa se pone a disposición, para mantener la prioridad con que entró la escritura en caso de recurso.
• Recurso. La decisión puede recurrirse ante la Gerencia Superior del RUN dentro de los cinco días hábiles de notificada, con los fundamentos en el mismo escrito. La Gerencia debe resolver en quince días hábiles.

La superficie no coincide

Si la mensura da una superficie distinta a la del título pero dentro de los márgenes de tolerancia que fija la reglamentación, la verificación se da por cumplida y rectificar es opcional. Fuera de esos márgenes, la ley prevé la rectificación: en más, con el consentimiento de todos los vecinos colindantes por escritura pública o, si no se obtiene, por sentencia judicial; en menos, ante el RUN con una mensura administrativa, por única vez. Según la diferencia, puede hacer falta ir a la justicia: consúltelo con un agrimensor y un abogado.

Una superposición

Si la verificación muestra que el inmueble se superpone con otro título, el trámite sigue, pero la superposición queda registrada en todos los inmuebles afectados y aparece en el certificado. Es un punto para resolver con un abogado antes de comprar.

11. Errores frecuentes

• Creer que el boleto basta: hace falta la escritura pública, y su inscripción para que valga frente a terceros.
• Pactar en el boleto un plazo para escriturar que no deja margen para el certificado y su vigencia.
• Pedir el certificado antes de tener todo listo y dejar que venzan sus treinta días.
• Llegar a la firma con el impuesto inmobiliario atrasado.
• No acordar por escrito quién paga cada gasto.
• Firmar un poder en el exterior sin confirmar antes qué legalización necesita.
• Comprar sin leer en el certificado si hay superposiciones o restricciones.

Una transferencia bien preparada reduce el riesgo de observaciones y de tener que volver a firmar.

12. Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una transferencia?

Depende de cada operación, pero la ley fija máximos al RUN: hasta quince días hábiles para el certificado y hasta treinta días hábiles para la inscripción. A eso se suma el tiempo que las partes necesiten para reunir los papeles y el dinero, y el del plano georreferenciado si hace falta.

¿Desde cuándo el comprador es dueño frente a todos?

Frente a terceros, cuenta la inscripción en el RUN, y la fecha de la inscripción es la de presentación de la escritura en el registro. Por eso el escribano la presenta lo antes posible después de la firma.

¿Puedo pedir yo el certificado?

No: el certificado solo lo pide el escribano ante quien se firmará la escritura. Usted, como titular, puede pedir un informe sobre su inmueble, con patrocinio de abogado: da información, pero no reserva la prioridad.

¿Qué es el Código Único de Identificación Catastral Registral?

Es el número que identifica cada inmueble en el sistema unificado, en el catastro y en el registro a la vez. Los inmuebles inscriptos antes de 2026 lo reciben cuando se inscribe su siguiente acto; mientras tanto, siguen identificándose por su finca o matrícula.

¿Quién paga la escritura?

Lo que acuerden las partes, por escrito en el boleto. Si no acuerdan nada, el Código Civil reparte los gastos del contrato por partes iguales.

¿Sirve lo mismo para una donación o una herencia?

El registro es el mismo y el título debe inscribirse igual, pero los documentos y los impuestos cambian según el acto. En una herencia, el título es la adjudicación que resulta de la sucesión. Consulte a su escribano para su caso.