Requisitos para vender una casa en Paraguay

Muchas ventas se demoran no por el precio, sino por un papel: un título que no aparece, una firma que falta, un impuesto atrasado o una sucesión sin terminar. Casi todo se puede resolver, pero lleva tiempo, y ese tiempo corre mientras el comprador espera.

Esta guía reúne los documentos que se piden para vender un inmueble en Paraguay, con la ley del Registro Unificado Nacional vigente desde 2026. Revíselos antes de publicar el anuncio: es la forma más simple de vender sin sorpresas.

1. Lo esencial en un minuto

• Lo que aporta usted: el título de propiedad inscripto, su cédula de identidad y los datos de su estado civil.
• El impuesto inmobiliario pagado: sin el certificado de no adeudar de la municipalidad, el escribano no puede firmar la escritura.
• Lo que pide el escribano: el certificado catastro-registral del Registro Unificado Nacional (RUN), que dice quién es el dueño, las medidas, los gravámenes y las restricciones.
• Si está casado y el inmueble es ganancial, deben firmar los dos cónyuges, o uno con un poder especial del otro.
• El certificado del REDAM, el registro de deudores alimentarios morosos, es obligatorio en las compraventas ante escribano.
• Los impuestos a la renta de la venta (IRP o INR, e IVA si corresponde) los retiene el escribano al firmar, y el comprobante de retención es necesario para inscribir la escritura.
• Antes de publicar, puede pedir, con el patrocinio de un abogado, un informe del RUN sobre su propio inmueble para detectar a tiempo un problema en el título.

2. La lista completa

Según su caso, se agregan otros: la adjudicación de una sucesión, el poder de un apoderado, la carta de pago de una hipoteca, los documentos de una sociedad. Están en la sección Casos particulares.

3. El título de propiedad

El título es la escritura pública con la que usted compró, recibió en donación o se adjudicó el inmueble, inscripta en el registro. Lo que usted guarda en su casa es una copia de esa escritura, el testimonio: el original queda en el protocolo del escribano que la autorizó.

• Revise que esté inscripto: el testimonio lleva la nota de inscripción del registro, con su número de finca o matrícula.
• Compare los datos con la realidad: su nombre, la superficie, las medidas y los linderos.
• Si perdió la copia, pida una nueva al escribano que autorizó la escritura, o al archivo que guarda su protocolo, y pregunte si su caso exige algún trámite adicional. El arancel de una copia o testimonio es de dos jornales mínimos, Gs. 234.154 con el jornal vigente.
• Si el título está a nombre de otra persona, por ejemplo de sus padres fallecidos, antes de vender hay que resolver ese paso: vea los casos particulares.

4. Su identidad y su estado civil

La inscripción en el RUN registra a cada parte con su nombre, su domicilio, su nacionalidad, su estado civil y su documento de identidad. Si la persona está casada, la ley pide consignar también los datos de su cónyuge.

La cédula de identidad debe estar vigente el día de la firma. Si vence antes, renuévela con tiempo.

Según su estado civil

• Si está casado en comunidad de gananciales, el régimen que rige cuando no se firmaron capitulaciones, los inmuebles comprados durante el matrimonio son en principio gananciales. Para venderlos deben firmar los dos cónyuges, o uno de ellos con un poder especial del otro.
• Los bienes propios, por ejemplo el inmueble que usted tenía antes de casarse o el que heredó, los vende su titular sin la firma del cónyuge. El escribano verifica con el título si el inmueble es propio o ganancial.
• Si está divorciado, lleve la sentencia y, si la hubo, la liquidación de los bienes del matrimonio: muestra a quién quedó el inmueble.
• Si es viudo, el inmueble comprado durante el matrimonio puede estar en parte en la sucesión de su cónyuge: vea el caso de los inmuebles heredados.
• Si vive en unión de hecho desde hace al menos cuatro años, o desde el nacimiento de un hijo común, la ley crea una comunidad de gananciales sobre lo adquirido durante la unión. Consulte con su escribano si su pareja debe intervenir. Después de diez años, la unión inscripta queda equiparada al matrimonio.

Los casos están en Vender estando casado.

El certificado del REDAM

La ley exige el certificado de antecedentes del Registro de Deudores Alimentarios Morosos (REDAM) en los trámites ante escribano relativos a la compraventa de bienes registrables. Se expide por internet y es gratuito. Desde 2024, según la reglamentación del registro, no se inscriben las escrituras de compraventa cuyos otorgantes no cuenten con ese certificado.

5. El inmueble al día

Si hay atrasos o cargas, revise cómo vender una casa con deudas.

El impuesto inmobiliario se paga cada año en la municipalidad donde está el inmueble.

Lo que también exige la escritura

• En los municipios del interior, la venta paga además un impuesto municipal a la transferencia: el dos por mil del monto de la operación, que nunca se toma por debajo de la valuación fiscal. El escribano debe tener a la vista su comprobante. Asunción tiene su propia ley tributaria.
• Si la calle está pavimentada y la municipalidad del interior cobra la contribución para conservar el pavimento, el escribano necesita también la constancia de que está al día.

Lo que conviene tener a mano

• Las tasas como la recolección de basura en general no son un requisito de la escritura, pero conviene tenerlas al día y mostrar los comprobantes.
• Los servicios de agua y energía en general tampoco lo son. El comprador puede pedir las últimas facturas pagadas y la entrega con cuentas en cero.
• Las mejoras sin declarar: si construyó o amplió, pregunte en la municipalidad si la construcción está registrada. El valor fiscal del inmueble depende de lo que figura en el catastro.

6. Lo que pide el escribano

Desde 2026, el escribano pide al RUN un certificado único, catastral y registral a la vez. Solo un escribano puede pedirlo, para una escritura concreta. Contiene, como mínimo:

• Las dimensiones, los límites, los rumbos y la superficie del inmueble, y su Código Único de Identificación Catastral Registral.
• Si hay o no superposición con otros títulos inscriptos.
• El estado del dominio: el titular, las hipotecas, los embargos y las demás restricciones, incluidas las que vienen de órdenes judiciales.

El RUN tiene quince días hábiles para expedirlo, y su tasa es del 85% de un jornal mínimo: Gs. 99.515 con el jornal vigente. Desde que se expide, vale treinta días corridos y reserva la prioridad para la escritura que se va a firmar. El detalle está en la guía El certificado de condiciones de dominio.

Antes de publicar: un informe sobre su propio inmueble

El certificado lo pide el escribano cuando ya hay comprador. Pero usted puede adelantarse: el RUN expide informes sobre el contenido de los asientos, y usted puede pedirlo con el patrocinio de un abogado. Cuando el informe se refiere a un inmueble a su nombre, su interés se da por acreditado. Un informe catastro-registral cuesta el 85% de un jornal, Gs. 99.515; uno solo catastral o solo registral, el 30%, Gs. 35.123. El informe no reserva la prioridad, pero le muestra a tiempo si el título tiene un problema.

7. Los impuestos de la venta

El impuesto a la renta de la venta es del vendedor, y en general no lo paga usted aparte: el escribano lo calcula, lo retiene del precio y emite un comprobante de retención. La ley exige ese comprobante para inscribir la escritura en el RUN.

• Si usted reside en Paraguay, la venta paga el impuesto a la renta personal (IRP).
• Si no reside en Paraguay, paga el impuesto a la renta de no residentes (INR) y el IVA, que el escribano retiene en su totalidad.
• Si heredó el inmueble, la regla de cálculo es distinta.
• El RUC: si el escribano le retiene el IRP como pago único y definitivo, la reglamentación no le pide inscribirse en el RUC por esa venta. Si tiene dudas, consulte a su contador.
• El certificado de cumplimiento tributario: la ley tributaria lo prevé para la enajenación de inmuebles. Pregunte a su escribano si se le exige en su caso.

Las tasas, los cálculos y los ejemplos están en la guía Impuestos al vender una propiedad en Paraguay.

8. Casos particulares

A la lista común se agregan documentos según su situación:

• Si heredó el inmueble
• Si el inmueble tiene varios dueños
• Si tiene una hipoteca
• Si firma otra persona por usted o vive en el exterior
• Si vende un departamento
• Si el inmueble es de una sociedad
• Si el dueño es menor de edad

Si heredó el inmueble

Lo habitual es terminar la sucesión e inscribir la adjudicación a nombre de los herederos antes de vender. La ley también permite que los herederos declarados por sentencia firme vendan un inmueble que sigue a nombre del causante, sin inscribir antes cada paso (el tracto abreviado), pero el certificado se exige igual. Si son varios herederos, su escribano le dirá quiénes deben firmar. El recorrido está en la guía Cómo vender una casa heredada.

Si el inmueble tiene varios dueños

Si el título está a nombre de dos o más personas, para vender el inmueble entero deben firmar todas, o una puede hacerlo por otra con un poder suficiente. Si una no quiere vender, consulte a un abogado antes de aceptar una oferta. En una herencia, vea Un heredero no quiere vender.

Si tiene una hipoteca

Se puede vender un inmueble hipotecado, pero el comprador querrá recibirlo libre. Una forma es cancelar la hipoteca con parte del precio, el mismo día o antes de la escritura: pida al banco el saldo exacto y los pasos para la cancelación. La escritura de cancelación tiene su propio arancel notarial, cinco jornales mínimos (Gs. 585.385), y se inscribe en el RUN. Los caminos posibles están en la guía Cómo vender una casa hipotecada en Paraguay.

Si firma otra persona por usted o vive en el exterior

Puede vender mediante un apoderado, con un poder especial otorgado por escritura pública. Si el poder se otorga en el extranjero, los documentos extranjeros se presentan en español o traducidos, y legalizados o apostillados según el país. Pida a su escribano en Paraguay el texto del poder antes de firmarlo afuera: un poder incompleto obliga a empezar de nuevo. Vea Poder especial para un inmueble y Vender desde el exterior.

Si vende un departamento

Cada departamento tiene su propio código, agregado al de la parcela del edificio, y comprende su parte de los bienes comunes. Usted puede venderlo sin el consentimiento de los demás propietarios, y el reglamento de copropiedad obliga también al comprador. El título del Código sobre pisos no exige una constancia de expensas al día, pero el comprador puede pedirla: tenga a mano la de la administración y una copia del reglamento. Lo demás está en Vender un departamento.

Si el inmueble es de una sociedad

Si el inmueble está a nombre de una persona jurídica, la inscripción la identifica con su RUC, y quien firma debe acreditar que puede hacerlo: en general, los estatutos inscriptos y el acta que autoriza la venta y designa al representante.

Si el dueño es menor de edad

Los padres no pueden vender un inmueble de su hijo menor de dieciocho años, ni uno que tengan en condominio con él, sin autorización del Juez de la Niñez y la Adolescencia del lugar donde vive el hijo. El juez solo la concede en beneficio exclusivo del hijo, y los padres deben rendir cuentas en sesenta días. Si el menor tiene un tutor, la venta también exige autorización judicial y se hace en principio en subasta pública.

9. Lo que aporta el comprador

• Su documento de identidad: la cédula paraguaya o, si es extranjero, el documento que el escribano le indique.
• Su estado civil y los datos de su cónyuge si está casado.
• El RUC si compra una persona jurídica, con los documentos de quien la representa.
• Si paga con un crédito, el banco revisa los papeles, tasa el inmueble y su hipoteca se inscribe con la venta: coordine las fechas para que la firma caiga dentro de la vigencia del certificado.

Si el comprador es extranjero

En general, un extranjero puede comprar un inmueble en Paraguay. La principal restricción se refiere a los inmuebles rurales en la zona de seguridad fronteriza, una franja de 50 kilómetros junto a las fronteras: los extranjeros de países limítrofes no pueden ser propietarios en ella, y el RUN deniega la inscripción en ese caso. Si su comprador es extranjero y el documento con el que firma se emitió afuera, el escribano le dirá si debe estar legalizado o apostillado.

10. En qué orden reunirlos

1. Antes de publicar: ubique el título, revise que esté a su nombre e inscripto, pague el impuesto inmobiliario y, si tiene dudas, pida un informe del RUN por medio de un abogado.
2. Si hay un paso pendiente (una sucesión, una hipoteca, una división de bienes), empiécelo ya: es lo que más tiempo lleva.
3. Cuando acepta una oferta: elija el escribano con el comprador y entréguele las copias del título, su cédula y los comprobantes.
4. Para la escritura: el escribano pide el certificado, fija la fecha dentro de sus treinta días de vigencia, calcula y retiene los impuestos, y presenta la escritura al RUN.

El recorrido completo, con los plazos que fija la ley, está en la guía La transferencia de un inmueble en Paraguay.

11. Errores frecuentes

• Publicar sin el título: ofrecer el inmueble sin haberlo ubicado, y descubrir el problema cuando el comprador ya entregó la seña.
• Confundir boleto y título: con un boleto se ceden derechos, no se vende el inmueble.
• Olvidar al cónyuge: no prever que puede tener que firmar, o que el ex cónyuge sigue figurando si los bienes nunca se dividieron.
• Dejar el impuesto atrasado: llegar así a la escritura, o creer que el comprador puede asumir la deuda: la ley exige pagarla antes.
• Firmar el poder a ciegas: otorgarlo en el exterior sin pedir antes el texto al escribano en Paraguay.
• Olvidar la hipoteca: no prever su saldo, que el precio debe alcanzar a cancelar.

12. Preguntas frecuentes

¿Puedo vender si perdí el título?

Sí: el título no se pierde con la copia. El escribano que autorizó la escritura, o el archivo que guarda su protocolo, puede expedir una nueva copia, y el certificado del RUN confirma igual quién es el dueño.

¿Necesito un abogado para vender?

Para una venta común, el escribano basta: redacta la escritura, pide el certificado, retiene los impuestos y presenta la inscripción. El abogado se vuelve necesario si hay un juicio de por medio, una sucesión, una medida judicial o el inmueble de un menor.

¿Puedo vender si debo el impuesto inmobiliario?

Sí, pero la deuda se paga antes de la escritura: sin el certificado de no adeudar, el escribano no puede firmar. Si le falta el dinero, puede acordar con el comprador usar parte de la seña para pagarla.

¿Cuánto tiempo lleva reunir los documentos?

Si el título está a su nombre, inscripto y sin deudas, depende sobre todo de la municipalidad y del certificado, que el RUN debe expedir en un plazo de hasta quince días hábiles. Una sucesión o la cancelación de una hipoteca pueden llevar mucho más: empiece por ahí.