Cómo vender una casa heredada en Paraguay

Una casa heredada suele llegar con preguntas: ¿se puede vender antes de terminar la sucesión? ¿Qué pasa si un hermano no quiere? ¿Cuánto se paga de impuesto? El Código Civil y la ley del Registro Unificado Nacional responden a casi todas, y conocer esas reglas antes de hablar con un comprador puede evitar demoras.

Esta guía ordena los caminos posibles, de los más simples a los más particulares. Cada familia tiene su situación: el abogado que lleva la sucesión y el escribano de la venta le dirán cuál conviene en su caso.

1. Lo esencial en un minuto

• Mientras la herencia no se divide, la casa es de todos los herederos. Para venderla entera hace falta el acuerdo unánime de todos.
• El camino habitual es concluir la sucesión, inscribir la adjudicación en el Registro Unificado Nacional (RUN) y después vender.
• La ley permite otros caminos: que los herederos declarados vendan sin inscribir antes la adjudicación (tracto abreviado), o que un heredero ceda sus derechos hereditarios.
• Si hay herederos incapaces, entre ellos los menores de edad, o ausentes (en el extranjero y de existencia dudosa), la partición tiene que ser judicial. Un heredero que simplemente vive en el exterior puede firmar por poder.
• Si usted es residente, al vender lo heredado el IRP es el 2,4% del precio: el reglamento del IRP presume una ganancia del 30% del precio y no admite descontar un costo.

2. Cuatro caminos para vender

3. La sucesión, en breve

La sucesión se tramita ante el juez del último domicilio de la persona fallecida. Quién hereda y cada etapa están explicados en la guía La sucesión de un inmueble en Paraguay. Sus pasos principales son estos:

1. La apertura: el juicio se inicia ante ese juez.
2. La declaratoria de herederos: la resolución que reconoce quiénes heredan. Crea la presunción de que ellos son los titulares de la herencia, y quien les compra a título oneroso puede ampararse en ella.
3. El inventario y el avalúo de los bienes, cuando hace falta para formar la masa o dividirla. El avalúo lo hace un perito propuesto de común acuerdo o, si no hay acuerdo, designado por el juez.
4. La partición: cómo se reparten los bienes. Entre herederos mayores de edad puede hacerse como acuerden por unanimidad. Si se hace fuera del juicio, debe hacerse en escritura pública, salvo que el convenio privado se presente al juez.
5. La adjudicación: cada bien se adjudica y se inscribe en el RUN, con una tasa del 0,85% sobre el valor fiscal del inmueble.

Mientras no hay partición, la herencia pertenece en común a todos los herederos. Cualquiera de ellos puede pedir la partición, una vez pagadas las deudas de la herencia.

4. Si son varios herederos

Es la situación más frecuente, y la que más conflictos genera. Estas son las reglas que conviene conocer:

• Vender la casa entera exige unanimidad. Mientras dure la indivisión, todos los coherederos deben estar de acuerdo para disponer de un bien determinado.
• Cada uno puede vender sus derechos hereditarios. Pero si los ofrece a alguien de fuera, primero debe ofrecerlos a sus coherederos, que tienen preferencia en igualdad de condiciones si contestan por escrito dentro de treinta días. Una cesión hecha sin ese ofrecimiento es nula.
• La cesión de derechos hereditarios se hace en escritura pública cuando la herencia incluye inmuebles, salvo que se haga dentro del juicio.
• Pueden acordar seguir en común: Los coherederos pueden convenir que la indivisión continúe, total o parcialmente, por un plazo de hasta diez años, y repartirse mientras tanto el uso de los bienes por acuerdo unánime.
• Sin unanimidad, la partición se hace en juicio, una vez pagadas las deudas de la herencia: la partición privada exige el acuerdo de todos: si no lo hay, cualquier heredero puede pedirla al juez.

Si la casa era un bien ganancial y vive el cónyuge del causante, también tiene derechos sobre ella: su escribano le dirá quién más debe firmar la venta.

5. Herederos menores, ausentes o en el exterior

La ley obliga a que la partición sea judicial, bajo pena de nulidad, en estos casos:

• si hay herederos incapaces, lo que incluye a los menores de edad, o menores emancipados;
• si hay herederos o legatarios ausentes, es decir, en el extranjero y de existencia dudosa, con un curador para sus bienes;
• si el causante es un presunto fallecido;
• si un tercero con interés legítimo se opone a la partición privada.

Un heredero que vive en el exterior, y cuya existencia no es dudosa, puede intervenir mediante un poder, que se otorga en escritura pública. Si se otorga en el extranjero, para inscribir la operación debe estar en español o traducido, y legalizado o apostillado según el país. Confirme los requisitos con el escribano antes de que el heredero firme el poder.

Lo que cuesta el trámite está en Cuánto cuesta una sucesión.

6. Ponerse de acuerdo en el precio

Entre hermanos, el precio es a menudo el punto de bloqueo: uno quiere vender rápido, otro espera más. Una estimación basada en propiedades comparables de la zona ayuda a partir de una cifra común. En la partición, la ley prevé que el avalúo lo haga un perito elegido de común acuerdo.

• Compare con propiedades parecidas de la misma zona, vendidas o en venta.
• Tenga en cuenta el estado real de la casa: muchas casas heredadas necesitan arreglos.
• Calcule lo que recibe cada uno después de impuestos y gastos, no solo el precio.

7. Impuestos al vender lo heredado

El reglamento del IRP dice que los bienes recibidos sin contraprestación, como las herencias, quedan gravados al momento de su posterior venta. La regla para calcular el impuesto es distinta de la de una compra:

• Para un heredero residente, el reglamento del IRP (Decreto N° 3.184/19, art. 38) presume de pleno derecho que la ganancia es el 30% del precio de venta, y no admite descontar un costo. El IRP, del 8%, equivale entonces al 2,4% del precio, sin la opción de la ganancia real que tiene quien compró el inmueble.
• Para un heredero no residente, se aplican el INR y el IVA sobre el 30% del precio sin IVA, como en cualquier venta: el 4,5% y el 1,5% de ese precio.

Además, la inscripción de la adjudicación en el RUN paga una tasa del 0,85% sobre el valor fiscal del inmueble, y el impuesto inmobiliario debe estar al día al vender. El detalle de los impuestos de una venta está en la guía Impuestos al vender una propiedad en Paraguay, y los gastos de la escritura, en Cuánto cuesta escriturar una propiedad.

8. Los documentos

Si un heredero vive en el exterior, se suma el poder otorgado en escritura pública, en español o traducido, legalizado o apostillado. Cómo se lee el certificado del RUN está en la guía El certificado de condiciones de dominio.

9. Errores frecuentes

• Firmar un boleto por la casa entera sin el acuerdo de todos los herederos.
• Ceder derechos a un tercero sin ofrecerlos antes a los hermanos: esa cesión es nula.
• Hacer una partición privada habiendo un heredero menor: debe ser judicial.
• Calcular el impuesto con la ganancia real, como si se hubiera comprado: para lo heredado, la base es el 30% del precio.
• Publicar la casa sin saber en qué etapa está la sucesión ni qué camino de venta se va a usar.

Con el camino elegido, los herederos de acuerdo y el precio claro, una casa heredada se vende como cualquier otra. Nexio puede empezar por la tasación, gratuita y sin compromiso, y acompañar la venta hasta la escritura.

10. Preguntas frecuentes

¿Puedo vender una casa heredada sin hacer la sucesión?

Para vender el inmueble hace falta al menos la declaratoria de herederos: con ella, la ley permite vender sin inscribir antes la adjudicación (tracto abreviado). Cada heredero también puede ceder sus derechos hereditarios. Su abogado y su escribano le dirán qué camino corresponde.

¿Un hermano puede impedir la venta?

Mientras la herencia siga indivisa, vender la casa entera necesita el acuerdo de todos. Cada heredero puede, en cambio, ceder sus derechos hereditarios, ofreciéndolos antes a los demás, o pedir la partición. Vea Un heredero no quiere vender.

¿Puedo vender solo mi parte?

Puede ceder sus derechos hereditarios, en escritura pública si la herencia incluye inmuebles. Si el comprador no es uno de sus coherederos, primero debe ofrecerlos a sus coherederos, que tienen treinta días para responder por escrito.

¿Cuánto impuesto se paga al vender una casa heredada?

Para un heredero residente, el IRP es el 2,4% del precio, porque la ganancia se presume del 30% del precio sin descontar costo. Si además corresponde el IVA depende de su situación: confírmelo con su contador. Para un no residente, el INR y el IVA suman el 6% del precio sin IVA.

¿Hay un impuesto a la herencia?

Esta guía trata los impuestos de la venta. Al recibir la herencia, la inscripción de la adjudicación paga una tasa del RUN del 0,85% del valor fiscal; su contador le confirmará si su caso genera otro tributo.

¿Cuánto tarda una sucesión?

Depende del juzgado, del número de herederos y de si hay acuerdo. Una vez presentada la adjudicación al RUN, la ley le da hasta treinta días hábiles para inscribirla o denegarla.