Un heredero no quiere vender: qué se puede hacer en Paraguay

La escena se repite en muchas familias: tres hermanos heredan la casa de sus padres, dos quieren vender y uno se niega. A veces vive allí. A veces no le parece bien el precio. A veces, simplemente, la casa es lo último que queda de sus padres.

Esta guía explica qué dice la ley paraguaya y qué caminos hay, de la conversación al juzgado. Si todos están de acuerdo y solo quiere saber cómo vender, vea Cómo vender una casa heredada. Si ni siquiera comenzó la sucesión, empiece por La sucesión de un inmueble.

1. Lo esencial en un minuto

• Vender la casa entera exige a todos. Mientras haya indivisión, disponer de un bien concreto necesita el acuerdo unánime. La mayoría no alcanza.
• Pero nadie queda atado para siempre. Liquidado el pasivo, cualquier heredero puede pedir la partición.
• Lo mejor suele ser un acuerdo: que uno compre la parte del otro, dividir si se puede, o fijar un plazo para vender.
• La mediación es voluntaria y puede pedirse antes o durante un juicio.
• Cada heredero puede ceder sus derechos, ofreciéndolos antes a los coherederos si el comprador es un extraño.
• En un juicio, la casa puede terminar adjudicada, licitada entre herederos o rematada. Por eso conviene agotar antes lo demás.

2. ¿Se puede obligar a un heredero a vender?

A firmar una venta privada con el comprador que ustedes eligieron, no. El Código Civil exige el acuerdo unánime para disponer de bienes indivisos determinados, y en el condominio basta la oposición de uno para impedir los actos que importen el ejercicio actual del derecho de propiedad.

Pero el Código tampoco lo deja vetar la salida de los demás. Cualquiera de los herederos puede pedir la partición de los bienes que quedan una vez liquidado el pasivo, y cada condómino puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, salvo indivisión forzosa. Esa acción se dirige contra todos los demás herederos.

Un condómino puede sostener que la división sería nociva: el art. 2102 permite demorarla lo necesario para evitar el perjuicio. Es una demora, no un veto.

3. Primero: en qué etapa están

Las reglas cambian según cómo figure el inmueble. Esto es lo primero que debe aclarar con su abogado:

La tercera situación engaña a muchos. Al terminar la sucesión con la casa a nombre de todos, parece que el problema está resuelto, pero ahora son condóminos, y la venta sigue necesitando todas las firmas.

4. Por qué no quiere vender

Antes de hablar de juicios, averigüe qué hay detrás de ese no. Cada motivo pide una respuesta distinta:

Una tasación ayuda sobre todo en una discusión de familia, porque cambia la pregunta: de «¿quién tiene razón?» a «¿qué dice alguien de afuera?». Vea Cómo fijar el precio de venta.

5. Las salidas con acuerdo

Entre herederos mayores de edad, la partición puede hacerse como acuerden por unanimidad. Eso abre más opciones que cualquier juicio:

Cualquier acuerdo debe quedar en la forma correcta. La partición extrajudicial va en escritura pública, salvo que un convenio privado se presente al juez, y con todos los herederos capaces y de acuerdo también puede presentarse al juez de la sucesión. Una promesa de palabra entre hermanos es muy difícil de hacer valer el día que alguien cambia de idea.

Los impuestos de estas operaciones dependen de cómo se hagan. No encontramos una regla clara para un rescate de partes entre herederos, y puede diferir de una venta a un tercero. Pregúntelo al escribano antes de firmar y vea Impuestos al vender una propiedad.

6. Un ejemplo con números

El detalle de honorarios y tasas está en Cuánto cuesta una sucesión.

7. La mediación

La mediación es un mecanismo voluntario en el que las partes buscan su propia solución con un tercero neutral. Sirve bien en una familia, donde la relación va a seguir después del conflicto.

• Cuándo: antes de una demanda o durante el juicio, mientras no haya sentencia definitiva.
• Es confidencial: lo que se proponga no influye en el juicio, y el mediador no puede ser llamado como testigo.
• Cómo funciona en el Poder Judicial: cualquier ciudadano puede pedirla en las oficinas de mediación. La otra parte recibe una invitación. Puede ir con su abogado.
• Qué casos toma: su lista incluye la división de cosas comunes y la partición de condominio.
• Qué vale el acuerdo: obliga desde que se firma el acta, y tiene efecto de cosa juzgada cuando el juez lo homologa.

Si el otro no asiste o no acuerdan, se levanta un acta y el caso se cierra, o se fija otra fecha según las circunstancias. Nadie queda obligado a aceptar. Una nota del Poder Judicial describe el servicio como gratuito: confírmelo en la oficina. Quien viva a más de 150 km de la oficina necesita un poder especial para transigir o mediar.

8. Si usted quiere salir: vender solo su parte

Si los demás no quieren vender, usted puede salir sin esperarlos. No vende la casa, sino lo que le corresponde. La regla depende de la etapa:

La cesión de derechos hereditarios va en escritura pública cuando hay inmuebles, salvo que se haga en el juicio. El comprador no recibe una casa: entra en una comunidad con personas que no eligió, y tal vez en un conflicto. Es de esperar que cueste encontrar comprador y que pida un descuento. No encontramos datos para medir cuánto.

Esa posibilidad también sirve para negociar. A veces, saber que un extraño puede entrar a la comunidad, o que debe contestarse una oferta en treinta días, hace que la familia vuelva a hablar.

9. La partición judicial

Es el último recurso. La inicia cualquier heredero con su abogado, contra todos los demás, una vez liquidado el pasivo de la herencia. Si el inmueble ya está en condominio, el camino es la demanda de división de cosas comunes, que el Código Procesal Civil tramita por proceso de conocimiento sumario.

Cómo avanza

1. Inventario y avalúo de los bienes. El perito lo proponen las partes de común acuerdo, y si no, lo designa el juez. Aun con acuerdo, un inmueble no puede avaluarse por debajo del valor fiscal.
2. Designación del partidor, igual: de común acuerdo, o por el juez.
3. Formación de las porciones, con las reglas del art. 2535 del Código Civil.
4. Cuenta particionaria: queda diez días en secretaría para que se opongan.
5. Si hay oposición, el juez cita a una audiencia para buscar un arreglo. Sin acuerdo, resuelve dentro de diez días.
6. Adjudicación e inscripción en el RUN.

En el condominio, una vez firme la sentencia se convoca una audiencia para nombrar a un tasador partidor o a un martillero, según corresponda.

Qué puede pasar con la casa

Dos notas importantes. En una partición judicial no puede adjudicarse la nuda propiedad a unos y el usufructo a otros. Y el precio de una licitación o de un remate depende de quién se presente: nada garantiza que alcance lo que obtendría una venta negociada.

Antes de la partición, también puede pedirse al juez autorización para vender bienes de la herencia, pero solo en la medida necesaria para pagar sus deudas y cargas. No es una vía general para vender contra la voluntad de un heredero.

10. Lo que no se puede hacer

• Vender por mayoría. Dos de tres no pueden disponer de la casa. Las mayorías sirven para administrar, no para vender.
• Firmar un boleto sin él prometiendo que «ya va a firmar». Si no firma, usted puede quedar en falta con el comprador. Vea La seña.
• Publicar y aceptar una seña sin aclarar que falta una firma.
• Vender a un extraño su parte sin ofrecerla antes a los coherederos: esa cesión es nula.
• Hacer innovaciones o cambiar el destino de la casa sin el consentimiento de los otros condóminos.
• Alquilar por su cuenta en un condominio: el alquiler hecho por uno solo no vale frente a los demás.

11. Si un heredero vive en la casa

Es el caso más difícil. Vivir allí no lo hace dueño de todo, pero tampoco está ocupando algo ajeno: es uno de los copropietarios. Ningún condómino puede excluir a otro de su derecho, y cada uno lo ejerce en la medida compatible con el derecho igual de los demás.

• No lo saque por su cuenta. Cambiar cerraduras o cortar servicios agrava el conflicto y puede traerle problemas. Cualquier medida, por la vía legal y con su abogado.
• En condominio, si el uso común es imposible por la oposición de algunos, resuelve la mayoría si se da en locación o se administra por cuenta común. Se decide con citación de todos y por valor de las partes. Si se resuelve alquilar, el condómino que ofrezca las mismas ventajas es preferido a un tercero. Cualquier dificultad la resuelve sumariamente el juez.
• Los frutos se reparten en proporción. Un alquiler cobrado pertenece a la masa o a los condóminos, según la etapa.
• Con la herencia indivisa, si hay administrador, recuerde que no puede arrendar inmuebles sin el consentimiento de todos los herederos.

¿Debe pagar algo el heredero que vive solo en la casa? No encontramos un artículo que lo diga expresamente ni sentencias paraguayas publicadas. Es una pregunta para su abogado, y una razón más para acordar por escrito el uso de la casa y sus gastos.

12. Quién paga mientras tanto

Los conflictos largos cuestan. El impuesto inmobiliario sigue corriendo, y la casa se deteriora. Estas son las reglas que encontramos:

• En condominio, cada uno puede obligar a los otros a pagar, en proporción, los gastos de conservación o reparación, con intereses. Quien no quiera contribuir puede liberarse abandonando su derecho.
• Al dividir, quien adelantó esos gastos puede exigir que se le paguen con preferencia.
• En la herencia, los gastos de la liquidación hechos en beneficio común van a la masa. Los innecesarios los paga quien los causó.
• Quién administra: si los herederos no se ponen de acuerdo, el juez nombra al cónyuge sobreviviente y, a falta de él o si no es idóneo, al propuesto por la mayoría, salvo motivos especiales. Se puede pedir un administrador provisional. Rinde cuentas cada tres meses, salvo otro plazo acordado por la mayoría, y puede ser removido por mal desempeño.

Guarde todos los comprobantes: impuesto inmobiliario, reparaciones, servicios. Sin papeles, será su palabra contra la de sus hermanos.

13. Casos particulares

14. Errores frecuentes

• Dejar pasar los años sin hacer la sucesión: el problema pasa a los hijos, con más herederos.
• Empezar por una demanda, cuando nadie preguntó qué quería el otro.
• Discutir el precio sin tasación.
• Firmar con un comprador antes de tener todas las firmas.
• Pagar gastos sin guardar comprobantes.
• Hacer acuerdos de palabra sobre quién vive en la casa.
• Creer que quien vive allí adquiere la casa automáticamente, o que eso nunca podría discutirse. Consúltelo.
• Pensar que un remate dará un buen precio.

15. Preguntas frecuentes

¿La mayoría de los herederos puede vender la casa?

No. Disponer de un bien determinado exige unanimidad. La mayoría, calculada por el valor de las partes, solo decide sobre la administración de la cosa común.

¿Cuánto tiempo puede oponerse un heredero?

Puede no firmar una venta por todo el tiempo que quiera. Pero, liquidado el pasivo, no puede impedir que otro pida la partición, salvo una indivisión válida, como la pactada por un plazo.

¿Qué pasa si un heredero no firma la escritura?

Sin su firma ni la de su apoderado no hay venta del inmueble entero. Si firmó un boleto y se niega a escriturar, en cambio, el comprador puede demandarlo y, si hay condena, el juez puede firmar. Vea Boleto de compraventa.

¿Puedo vender mi parte a un tercero sin avisar?

Con la herencia indivisa, no: debe ofrecerla antes a sus coherederos. Si ya están en condominio inscripto, el Código le permite vender su cuota sin que los otros puedan impedirlo.

¿El juez puede ordenar el remate de la casa?

En una partición judicial, si el bien no se puede dividir y nadie lo reclama o acepta la adjudicación, se vende en remate público. Vea cómo funciona un remate judicial.

¿El hermano que vive allí puede quedarse con la casa por usucapión?

El Código prevé la usucapión por veinte años de posesión sin oposición, pero no encontramos una regla específica para un coheredero ni sentencias paraguayas publicadas. Si esta situación lleva años, consulte a un abogado cuanto antes.

¿Quién paga el impuesto inmobiliario?

El Código no nombra este impuesto. En condominio, permite reclamar en proporción los gastos de conservación y prevé el pago preferente de lo desembolsado por cargas. Confirme con su abogado si se aplica, guarde los comprobantes y acuerden por escrito quién paga.

¿El cónyuge de un heredero debe firmar?

En principio no: en la comunidad de gananciales, lo heredado es bien propio de quien heredó, según la Ley N° 1/92, y su titular conserva la disposición. Hay particularidades, como un bien de familia: pregunte al escribano.

¿Sirve un acuerdo privado entre hermanos?

Ordena la relación, pero es muy difícil de hacer valer: para partir o ceder derechos sobre inmuebles hay formas obligatorias, la escritura pública o la presentación al juez.