La seña de un inmueble en Paraguay

La seña suele llegar antes de la escritura. Si se entrega sin escribir qué es ese pago, después cuesta saber qué pasa si la operación se cae.

Esta guía es para quien compra y para quien vende. El contrato completo está en El boleto de compraventa.

1. Lo esencial en un minuto

• Si no dicen otra cosa, el Código Civil le da a la seña un efecto preciso.
• Si se arrepiente quien la dio, la pierde.
• Si se arrepiente quien la recibió, la devuelve con otro tanto: el doble.
• Si la venta se concreta, la seña en dinero es parte del precio.
• La ley no fija el monto: lo acuerdan las partes.
• Escriba qué es: seña, pago a cuenta o reserva no significan lo mismo.
• Verifique antes de pagar, y pague con rastro y con recibo.

2. Qué es la seña

El Código Civil la llama señal: lo que se da para asegurar un contrato o su cumplimiento. Lo particular es que abre una salida. Las dos partes pueden dejar el contrato, pagando un precio ya conocido.

El art. 723 no dice que la seña sea obligatoria ni la limita a la compraventa de inmuebles. Lo que importa es lo que las partes escriban. Si el boleto dice otra cosa, por ejemplo que el pago no permite arrepentirse, conviene que quede redactado con claridad.

3. Qué pasa en cada caso

¿Hasta cuándo se puede arrepentir?

El Código Civil no fija ese momento. Si les importa, escriban hasta cuándo rige, por ejemplo hasta una fecha o hasta el pedido del certificado. Si después de eso quieren poder exigir la escritura, que el boleto lo diga y lo revise un escribano o un abogado. Que el boleto obligue a escriturar no dice por sí solo que renunciaron a arrepentirse: si esa es la intención, escríbanlo de forma expresa.

4. Seña, pago a cuenta o reserva

Se parecen, pero no son lo mismo. Lo que decide no es solo la palabra, sino lo que diga el papel.

Si el papel solo dice «recibí a cuenta» o «reserva», después cada parte puede leerlo a su favor. Pida que se escriba el efecto, no solo el nombre.

5. Cuánto dar

La ley no fija un porcentaje, y no encontramos un dato público sobre cuánto se usa en Paraguay. Es una negociación. Sirve pensar en qué protege cada monto:

Son ejemplos para ver el cálculo, no una recomendación ni un uso del mercado.

• Muy baja: arrepentirse sale barato, para las dos partes.
• Muy alta: el comprador arriesga más dinero antes de la escritura, cuando el vendedor sigue siendo el dueño.
• En cuotas: si el precio se paga por cuotas y el comprador abonó el 25% o hizo mejoras por ese valor, el Código no admite la resolución. Esa regla limita la resolución, no el arrepentimiento del art. 723. Vea Comprar un terreno en cuotas.
• Moneda: use la misma del precio, y escriba el monto en números y letras.

6. Antes de pagarla

Para el comprador, este es un momento de riesgo: entrega dinero y todavía no tiene nada inscripto.

1. Vea el inmueble y a quien lo ocupa.
2. Pida el título, y un informe del registro por medio de un abogado o escribano.
3. Compare los nombres: titular, cédula, firmante y cuenta que recibe.
4. Pregunte por las cargas: hipoteca, embargo o inhibición.
5. Revise quién firma: cónyuge, herederos, apoderado.
6. Tenga listo su crédito, si lo necesita, o escriba qué pasa si no sale.

La lista completa está en Cómo verificar una propiedad. Si le piden apuro, lea Estafas inmobiliarias.

7. Antes de recibirla

Para el vendedor, aceptar una seña es comprometerse: si después no quiere vender, puede tener que devolver el doble de lo que recibió.

• Revise que pueda escriturar: título, impuesto inmobiliario, sucesión, hipoteca. Vea Requisitos para vender una casa.
• Hable con quien deba firmar: cónyuge, coherederos.
• Si hay inquilino, no prometa la casa libre sin saber cuándo se va. Vea Vender una casa alquilada.
• Confirme en su banco que el dinero entró. Un comprobante no es el dinero.
• No guarde el dinero como si ya fuera suyo: mientras rija el arrepentimiento, puede tener que devolverlo con otro tanto.

8. A quién se le paga

• Al titular: lo más claro es una transferencia a una cuenta a nombre de quien figura en el título.
• A un apoderado: verifique que el poder lo autorice a percibir ese dinero.
• A un agente: evítelo. La Ley N° 1.034/83 prohíbe a los corredores hacer cobranzas y pagos por cuenta ajena. Lo más claro es pagar directamente al titular.
• En la escribanía: pregunte si el escribano acepta recibir la seña y en qué condiciones.

Evite el efectivo sin testigos y las cuentas de terceros. Guarde el comprobante junto con el recibo firmado.

9. Qué debe decir el recibo

Lo mejor es firmar el boleto al entregar la seña. Si por algún motivo primero se firma un recibo, que tenga al menos estos datos. No publicamos un modelo para imprimir: un texto así debe revisarlo un escribano o un abogado.

• Las partes: nombre y cédula de quien da y quien recibe, y en qué carácter actúan.
• El inmueble: finca o matrícula, distrito, cuenta corriente catastral o padrón, dirección.
• El precio total y la moneda.
• El monto de la seña, en números y letras, y cómo se pagó.
• Qué es el pago: seña con los efectos del art. 723, o pago a cuenta, y que se imputa al precio.
• Hasta cuándo se puede arrepentir, si lo limitan.
• La fecha para el boleto y la escritura.
• Las condiciones: por ejemplo, qué pasa si no sale el crédito o si aparece una carga.
• Firmas, lugar y fecha, en un ejemplar para cada parte.

10. Si la venta se cae

1. Lea lo firmado y reúna comprobantes y mensajes.
2. Hable antes de pelear: las partes pueden dejar el contrato por un nuevo acuerdo. Si lo hacen, que sea por escrito y diga qué pasa con la seña.
3. Avise por un medio que deje constancia. Si la otra parte no cumple, el Código permite intimarla con un plazo no inferior a quince días, salvo que se haya pactado otra cosa. No hace falta plazo si ya dijo que no cumplirá.
4. Devuelva o reclame lo que corresponda, con recibo.
5. Consulte a un abogado si hay discusión: puede pedirse el cumplimiento o la resolución, según el caso.

• Si hubo agente: según el Código Civil, la comisión se gana si la venta se concluye por su intervención. La Ley N° 1.034/83 prevé además que se deba si el contrato no se realiza por culpa de una de las partes, o si el dueño concluye por sí mismo lo que empezó el corredor, pero dice que la remuneración del corredor no matriculado no se rige por esa ley. Lo que siempre cuenta es el contrato firmado: si prevé la comisión en esos casos, se aplica lo pactado, y el juez puede reducirla si es excesiva. No encontramos fallos paraguayos sobre esto. Vea La comisión inmobiliaria.
• Si se queda con una seña perdida: pregunte a su contador cómo declararla.

11. Errores frecuentes

• Pagar antes de ver el título.
• Firmar un recibo que no dice qué es el pago.
• No prever el crédito: si no sale, puede perder la seña.
• Recibir la seña sin revisar los papeles propios.
• Olvidar al cónyuge o a los coherederos.
• Pagar a una cuenta ajena.
• Dejar pasar la fecha sin avisar por escrito.

12. Preguntas frecuentes

¿Cuánto es la seña de una casa en Paraguay?

La ley no fija un monto. Lo acuerdan las partes, y no encontramos un dato público sobre el uso habitual.

¿La seña se devuelve?

Si el boleto no dice otra cosa: si se concreta la venta, se toma como parte del precio. Si se arrepiente quien la recibió, la devuelve con otro tanto. Si se arrepiente quien la dio, la pierde. Si la venta se hace imposible sin culpa de nadie, se restituye.

¿Qué pasa si el vendedor no quiere vender?

Si solo hay una seña con derecho a arrepentirse, debe devolver el doble. Si el boleto dice otra cosa, se aplica eso. Consulte a un abogado.

¿Qué pasa si no me aprueban el crédito?

Depende del boleto. Si no se previó, podría perder la seña. Pida una condición escrita antes de pagar.

¿La seña sirve para reservar sin boleto?

Se puede dar, pero sin boleto hay más lugar para discutir. Lo mejor es firmar los dos juntos.

¿Puede pedir la seña un agente?

Lo más claro es que la seña vaya directamente al titular: la Ley N° 1.034/83 prohíbe a los corredores hacer cobranzas por cuenta ajena. Si le piden pagar a un agente, consulte antes a un escribano o un abogado.

¿Hace falta escribano para la seña?

No es obligatorio, pero certificar las firmas del boleto da fecha cierta frente a terceros. Vea Escribano: qué hace y cómo elegirlo.