Comprar un terreno en cuotas en un loteamiento

Comprar un lote en cuotas es, para muchas familias, la forma de llegar al terreno propio. La Ley Orgánica Municipal regula estas ventas con reglas pensadas para proteger al comprador: lo que debe decir el contrato, cuándo se recibe la escritura, cuántas cuotas atrasadas permiten rescindir y qué pasa si el loteador tiene problemas.

Esta guía resume esas reglas, con la redacción que les dio en 2025 la ley del Registro Unificado Nacional. Conocerlas antes de firmar es la mejor protección.

1. Lo esencial en un minuto

• Solo se venden a plazo lotes de un loteamiento aprobado por la municipalidad e inscripto en el Registro Unificado Nacional (RUN), con un código único para cada lote.
• El contrato tiene contenidos obligatorios, y el vendedor debe anotarlo en el RUN y presentarlo en la municipalidad dentro de los treinta días hábiles.
• Con la primera cuota recibe la posesión; con el 25% del precio pagado, tiene derecho a la escritura, con hipoteca a favor del vendedor por el saldo.
• El vendedor solo puede rescindir por falta de pago si el atraso supera las diez cuotas.
• Inscripto el contrato, el lote queda protegido: el vendedor no puede venderlo a otro, y los embargos posteriores contra él solo alcanzan las cuotas que usted todavía debe.

Si lo que le ofrecen es una casa, vea Casas en cuotas.

2. Qué es un loteamiento aprobado

La ley llama loteamiento a toda división de un inmueble en dos o más fracciones destinadas a la venta, en zona urbana o rural, con fines de urbanización. Cada lote debe tener su identificación registral propia, el Código Único de Identificación Catastral Registral.

Antes de vender lotes, el loteador tiene que cumplir varios pasos:

1. La aprobación municipal, provisoria de la Intendencia y definitiva de la Junta Municipal, con el título, el informe de condiciones de dominio, el impuesto inmobiliario al día, el informe pericial de un agrimensor y el plano del loteamiento.
2. Las obras: delimitar y amojonar cada lote, hacer los drenajes exigidos, abrir y limpiar calles y avenidas, y las fracciones para plazas y edificios públicos.
3. La transferencia a la municipalidad de las fracciones de uso público, y el pago del impuesto al fraccionamiento.
4. La inscripción en el RUN de la resolución municipal, del contrato tipo y del fraccionamiento, con el código único de cada lote. Sin esa inscripción, la ley prohíbe formalizar ventas a plazo.

La superficie mínima de un lote urbano es de 360 m², y cada municipalidad puede exigir más por ordenanza. Solo por excepción, también por ordenanza, se admiten medidas menores para soluciones habitacionales de carácter social o asentamientos anteriores a la ley.

Si usted es dueño de un terreno y quiere dividirlo, lea cómo hacer un loteamiento.

3. Antes de firmar: qué revisar

• La resolución municipal de aprobación definitiva del loteamiento: su número debe figurar en el contrato.
• La inscripción del loteamiento en el RUN y el código único del lote que le ofrecen. Un escribano o un abogado puede pedir un informe para confirmarlo.
• El lote en el terreno: los mojones en las esquinas, las calles abiertas, el acceso en época de lluvia, los servicios disponibles o previstos.
• La superficie y los linderos que figurarán en el contrato, comparados con lo que ve en el lugar.
• El vendedor: quién firma, con qué cédula o RUC, y si es el titular del inmueble.
• Las promesas: si le prometen pavimento, agua corriente o energía, que figuren por escrito.

4. Lo que debe decir el contrato

Todo contrato de compraventa de lotes a plazo debe contener, por ley:

• Tres ejemplares iguales: uno para el vendedor, uno para el comprador y uno para el registro.
• El vendedor debe presentarlo para su anotación en el RUN, con las firmas certificadas, y en la municipalidad, dentro de los treinta días hábiles de su firma. La anotación sigue vigente hasta la escritura o la cancelación.
• Si el contrato no indica con precisión el código único del lote, los nombres y documentos de las partes, el precio o el plazo, el RUN rechaza su anotación.

La certificación de cada firma de un boleto de loteamiento cuesta, en general, tres jornales mínimos. Si el precio total es inferior a mil jornales (Gs. 117.077.000) y se paga en veinticuatro cuotas o más, cuesta el 30% de un jornal: Gs. 35.123 con el jornal vigente.

5. Sus derechos mientras paga

La ley da por incluidas en todo contrato a plazo estas cláusulas, aunque no estén escritas:

• La posesión libre del lote con el pago de la primera cuota.
• La escritura a su nombre una vez pagado al menos el 25% del precio total, con el lote hipotecado a favor del vendedor hasta cancelar el saldo.
• La rescisión por falta de pago solo si el atraso supera las diez cuotas.
• Sus mejoras son suyas: si el contrato se rescinde, puede retirarlas a su costa; si no se pueden retirar, se tasan y se le pagan dentro de los tres meses siguientes a la tasación. Es nula la cláusula que deje las mejoras al vendedor.
• La limpieza y el mantenimiento del lote están a su cargo.

Mientras no se firme la escritura y se inscriba, vendedor y comprador responden juntos por el impuesto inmobiliario del lote: conserve los comprobantes de pago.

6. Si el loteador tiene problemas

Una vez inscripto su contrato en el registro, la ley lo protege frente a los problemas del vendedor:

• El lote queda indisponible para el vendedor: no puede venderlo, alquilarlo ni gravarlo. Si lo hace, esa operación es nula.
• Los embargos contra el vendedor decretados después de la inscripción de su contrato solo alcanzan lo que usted todavía le debe en cuotas.
• Si el vendedor entra en concurso o quiebra, su contrato es oponible a los acreedores si pagó al menos el 25% del precio: el síndico debe otorgarle la escritura, con hipoteca por el saldo.

Todo eso depende de que el contrato esté inscripto. Pida al vendedor la constancia de la anotación en el RUN y guárdela con su ejemplar.

7. La escritura y sus gastos

• Cuándo: puede exigirla desde que pagó el 25% del precio. Si espera a terminar de pagar, se firma sin hipoteca.
• Dónde: en cualquier escribanía del municipio donde está el loteamiento.
• Quién paga: los gastos de transferencia de los lotes, al contado o a plazo, se reparten por partes iguales entre vendedor y comprador.
• La hipoteca del saldo se inscribe en el RUN con una tasa del 0,70%; la transferencia, con una tasa del 0,85% sobre el mayor valor entre el precio y el valor fiscal.
• Al terminar de pagar, pida la cancelación de la hipoteca: el arancel notarial la fija en cinco jornales.

El detalle de honorarios y tasas, con una calculadora, está en la guía Cuánto cuesta escriturar una propiedad.

8. Ceder o vender su lote

La ley permite tanto al vendedor como al comprador ceder sus derechos sobre el contrato, según las reglas comunes. La cesión de un boleto de loteamiento se anota en el RUN con las firmas certificadas. Si ya tiene la escritura, vende como cualquier propietario. Los caminos, según cuánto pagó, están en la guía Cómo vender un terreno en Paraguay.

9. Señales de alerta

• Nadie sabe decirle el número de la resolución municipal de aprobación.
• El contrato no indica el código único del lote, la superficie o los linderos.
• El vendedor no se compromete a anotar el contrato en el RUN, o no le entrega la constancia.
• No hay mojones en el lote ni calles abiertas.
• Le piden pagos en efectivo sin recibo.
• Las promesas de servicios o de pavimento no figuran por escrito.

Ante cualquiera de estas señales, consulte con un escribano o un abogado antes de pagar la primera cuota.

10. Preguntas frecuentes

¿Cuándo me dan la escritura de un terreno en cuotas?

La ley obliga al vendedor a transferirle el lote cuando pagó al menos el 25% del precio total, con hipoteca a su favor por el saldo. Es una cláusula implícita: vale aunque el contrato no la mencione.

¿Cuántas cuotas me puedo atrasar?

El vendedor solo puede rescindir el contrato por falta de pago si el atraso supera las diez cuotas. Ponerse al día cuanto antes evita conflictos.

¿Qué pasa con lo que construí si se rescinde el contrato?

Las mejoras son suyas: puede retirarlas a su costa o, si no es posible, se tasan y se le pagan dentro de los tres meses siguientes a la tasación. La cláusula que diga lo contrario es nula.

¿El loteador puede vender mi lote a otra persona?

No, si su contrato está inscripto en el registro: esa venta sería nula.

¿Quién paga el impuesto inmobiliario del lote?

Hasta la escritura y su inscripción, vendedor y comprador responden solidariamente por el impuesto inmobiliario.

¿Puedo vender mi lote antes de terminar de pagar?

Sí: puede ceder sus derechos sobre el contrato, con firmas certificadas y la anotación en el RUN. Si ya tiene la escritura, el lote sigue hipotecado a favor del vendedor hasta cancelar el saldo: coordine la venta con él y con un escribano.