Casas en cuotas en Paraguay

Pagar una casa en cuotas, sin pasar por un banco, suena simple. Pero detrás de esa frase hay contratos muy distintos: en algunos usted ya es dueño y debe un saldo, y en otros paga años sin tener nada a su nombre.

Esta guía ayuda a saber cuál le ofrecen. El camino completo está en Cómo comprar una casa en Paraguay. Si busca un lote, vea Comprar un terreno en cuotas, que tiene reglas propias.

1. Lo esencial en un minuto

• La pregunta clave: ¿cuándo pasa la casa a su nombre?
• Protege más: escriturar a su nombre e hipotecar a favor del vendedor por el saldo.
• Riesgo mayor: pagar años con un boleto, sin título, a quien no terminó la obra.
• La ley: en una venta por cuotas, pagado el 25% del precio, en principio el vendedor ya no puede deshacer el contrato (resolverlo) por falta de pago.
• Sume todo: el precio en cuotas puede ser muy distinto del precio al contado.
• Pago anticipado: si compra a una empresa o a quien se dedica a vender, la ley le permite cancelar por adelantado con reducción de intereses.
• Verifique al vendedor, el terreno y los permisos antes de la primera cuota.

2. Qué hay detrás de «en cuotas»

3. Qué dice la ley de la venta en cuotas

• El contrato privado: un boleto no transfiere la propiedad. Obliga a firmar la escritura, y solo la inscripción hace valer la venta frente a terceros.
• Reserva de la propiedad: si se pactó, usted adquiere con la última cuota, pero asume los riesgos desde la entrega. En bienes que se registran, esa reserva es oponible a terceros.
• El 25%: cuando el precio se paga por cuotas, no procede la resolución si el comprador abonó el 25% del precio, o hizo mejoras por ese valor que no se puedan retirar sin perder valor, o si sumados llegan a ese porcentaje.
• Si no llegó al 25% y se resuelve por su incumplimiento: el vendedor debe restituir las cuotas, salvo una compensación equitativa por el uso y el resarcimiento del daño. Si se pactó que queden para él, el juez puede reducirlo si es excesivo.

Una vía más sólida para el comprador es escriturar y dejar el saldo garantizado con hipoteca a favor del vendedor. La Ley N° 3.966/10 la prevé para los lotes con el 25% pagado. En una casa debe pactarse: pregunte a su escribano. Si está del otro lado, vea vender una casa en cuotas.

4. Cuánto paga de verdad

La cuota baja llama la atención, pero la cuenta que importa es el total.

• Pida el precio al contado para comparar.
• Pregunte si la cuota es fija: si sube con el dólar, con un índice o por etapas.
• Moneda: una cuota en dólares con ingresos en guaraníes es un riesgo. Vea El mercado inmobiliario.
• Sume: escritura, impuesto inmobiliario, seguros y gastos de administración.

5. Qué debe decir el contrato

Si el vendedor es una empresa o se dedica a vender, la Ley N° 1.334/98 puede aplicarse. Pide consignar, bajo pena de nulidad: el precio al contado, los intereses y sus tasas, incluida la moratoria, cualquier recargo, el Costo Total del Crédito, el número y la periodicidad de los pagos, la suma total y qué pasa si alguien no cumple. Si vende un particular, esa ley probablemente no aplica: exija lo mismo en el contrato. Revise además:

• El inmueble: finca o matrícula, lote, superficie y plano.
• La escritura: en qué momento se firma, y quién paga.
• La entrega: fecha determinada, estado y multa por demora.
• La mora: cuántas cuotas atrasadas permiten actuar, y qué pasa con lo pagado.
• Pago anticipado: si compra a una empresa o a quien se dedica a vender, puede pagar antes, parcial o totalmente, con reducción de intereses y sin penalización.
• Ceder el contrato: si puede transferirlo si no puede seguir.
• Reserva de propiedad: si existe, y si está inscripta o tiene fecha cierta.

Que un escribano o un abogado revise el texto antes de firmar. Vea El boleto de compraventa.

6. Qué verificar antes de firmar

1. A nombre de quién está el inmueble o el terreno, con un informe del registro por medio de un abogado o escribano.
2. Cargas: hipoteca, embargo o inhibición del vendedor.
3. Quién vende: empresa, RUC, responsables y obras anteriores.
4. Permisos: aprobación municipal del proyecto.
5. Avance: vaya a la obra, y compare con lo prometido.
6. Vecinos o compradores anteriores: pregunte si recibieron su título.

La lista general está en Cómo verificar una propiedad. Si el inmueble no tiene escritura a nombre de quien vende, lea Comprar una casa sin escritura.

7. Construcción y casas prefabricadas

Si la casa se construye en su terreno, no compra un inmueble: contrata una obra. El Código Civil dice que quien la ejecuta debe hacerla como fue acordada, según planos y especificaciones.

• Terreno: que esté a su nombre y sin problemas. Vea Cómo comprar un terreno.
• Precio y qué incluye: materiales, mano de obra, base, instalaciones, transporte y permisos.
• Pagos según el avance: en obras por partes, cada parte se puede verificar. El pago hace presumir la aceptación de lo pagado, salvo lo entregado a cuenta.
• Cambios: si varían los planos, pida por escrito qué cambia y cuánto cuesta.
• Plazo: fecha, y multa por demora.
• Responsabilidad: por ruina total o parcial o peligro evidente, por vicios de construcción, de suelo o de materiales, el constructor responde si ocurre dentro de los diez años de recibida la obra. Esa responsabilidad no se puede dispensar por contrato.
• Permiso municipal: pregunte quién lo tramita, también para una prefabricada.

8. Cuotas, banco o Che Róga Porã

Vea El crédito hipotecario y Che Róga Porã. Si piensa pagar el saldo a una desarrolladora con un crédito, pregunte antes a la entidad si financia una obra sin terminar y qué papeles exige.

9. Si algo sale mal

• Si no puede pagar: hable antes de atrasarse, lea qué dice la mora, y vea si puede ceder el contrato.
• Si el vendedor no escritura: un abogado puede demandar la escritura, cumpliendo usted lo pactado.
• Si la obra se frena: junte recibos y contrato, y consulte a un abogado.
• Si le prometieron algo distinto: guarde la publicidad, y consulte a un abogado o a la Secretaría de Defensa del Consumidor y el Usuario (Sedeco), si el vendedor es una empresa.
• Si sospecha un engaño: vea Estafas inmobiliarias.

10. Errores frecuentes

• Mirar solo la cuota.
• No preguntar cuándo se escritura.
• Pagar a alguien que no es el dueño del terreno.
• Firmar sin precio al contado ni tasa de interés.
• Aceptar cuotas en dólares sin ingresos en dólares, sin hacer la cuenta.
• Creer que la prefabricada ya incluye todo.
• Pagar sin recibo.

11. Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar una casa en cuotas sin banco?

Sí, si el vendedor lo acepta. Lo importante es cuándo se escritura y qué protege lo que usted paga.

¿Cuándo es mía la casa?

Con la escritura a su nombre, y su inscripción la hace valer frente a terceros. Si se pactó reserva de propiedad, el derecho a adquirirla llega con la última cuota, pero confirme con su escribano si falta escriturar. Con un boleto, puede exigir la escritura según lo pactado.

¿Qué pasa si dejo de pagar?

Depende del contrato. Si ya pagó el 25% del precio, en principio el vendedor no puede resolver, pero puede cobrar lo que usted le debe. Consulte a un abogado.

¿Puedo pagar antes y ahorrar intereses?

Si compra a una empresa o a quien se dedica a vender, la ley le da ese derecho, con reducción proporcional de intereses y sin penalización. Pida la liquidación por escrito.

¿Cuánto interés es normal?

No encontramos un dato público sobre ventas en cuotas entre particulares. Compare con la tasa de un crédito. Vea El crédito hipotecario.

¿Una casa prefabricada necesita permiso?

Pregunte en su municipalidad antes de firmar. También cuente la base y las instalaciones.