Cómo verificar una propiedad antes de comprar

Una propiedad puede verse impecable y tener un problema que no se ve: un dueño que no es quien firma, una hipoteca, una medida judicial, metros que no coinciden o una humedad que aparece con la primera lluvia. Muchos se pueden detectar antes de pagar, si se sabe dónde mirar.

Esta guía reúne lo que conviene verificar, en el orden en que se hace, con lo que dice la ley en cada punto. Úsela como lista: sirve para una casa, un departamento o un terreno.

1. Lo esencial en un minuto

• Quien vende debe poder vender: que sea el titular inscripto y que firmen todos los que deben, por ejemplo el cónyuge si el inmueble es ganancial.
• El registro dice la verdad jurídica: hipotecas, embargos, inhibiciones, superposiciones. Antes de la escritura, el escribano lo confirma con el certificado del Registro Unificado Nacional (RUN).
• Sin el impuesto inmobiliario pagado, no puede haber escritura.
• Lo que se ve, se acepta: el vendedor no responde por los defectos aparentes ni por los que usted debía conocer. Revise la construcción antes de firmar.
• No pague más que una seña antes de que el escribano haya confirmado el título.

Una primera mirada gratuita se hace en línea: vea Cómo consultar el Catastro, y recuerde que esa consulta no prueba quién es el dueño. Cómo funcionan los engaños se explica en Estafas inmobiliarias.

2. La lista, en un cuadro

3. Quién vende y quién debe firmar

• El titular inscripto: el nombre del título debe coincidir con el de quien vende. Se puede vender un bien ajeno, pero quien lo hace queda obligado a conseguirlo: evite ese riesgo.
• El cónyuge: para vender un bien ganancial deben firmar los dos cónyuges, o uno con poder especial del otro.
• Los herederos: si el titular falleció, verifique en qué punto está la sucesión y quiénes deben firmar.
• Un apoderado: pida ver el poder y que su escribano confirme que alcanza para vender ese inmueble.
• Una sociedad: los estatutos y el acta que autoriza la venta y designa a quien firma.
• Un menor de edad: los padres necesitan autorización del Juez de la Niñez y la Adolescencia para vender un inmueble de su hijo, y la venta sin esa autorización es nula.

La ley exige además, en las compraventas ante escribano, el certificado del Registro de Deudores Alimentarios Morosos (REDAM). Los documentos que reúne el vendedor están en la guía Requisitos para vender una casa en Paraguay.

4. Lo que dice el registro

El registro es la fuente que vale frente a terceros. Hay dos documentos, en dos momentos distintos:

• Antes de la seña, el informe: una persona con interés legítimo puede pedirlo al RUN con el patrocinio de un abogado, y un escribano puede pedirlo para los trámites que se hacen ante él. Un informe catastro-registral cuesta el 85% de un jornal, Gs. 99.515. No reserva la prioridad.
• Antes de la escritura, el certificado: solo lo pide el escribano, para una escritura concreta. Vale treinta días corridos y reserva la prioridad para esa escritura.

Lo que hay que leer en ellos:

• Las hipotecas: siguen al inmueble aunque cambie de dueño. Deben cancelarse en la escritura o antes.
• Los embargos y otras medidas judiciales: una prohibición de innovar o de contratar impide la venta en los términos que fije el juez.
• Las inhibiciones del vendedor: una inhibición general de enajenar y gravar le impide vender cualquiera de sus bienes inscriptos.
• Las superposiciones con otros títulos, que el certificado declara expresamente.
• El bien de familia, que figura como nota en el registro.

Cómo se lee el certificado está en la guía El certificado de condiciones de dominio.

5. Impuestos y deudas

• El impuesto inmobiliario: la ley prohíbe al escribano firmar la escritura sin el certificado de no adeudar, y la deuda debe pagarse por completo antes, aunque las partes acuerden otra cosa.
• El impuesto municipal a la transferencia, en los municipios del interior: el escribano debe ver su comprobante para formalizar la venta.
• Las expensas, si es un departamento: pida a la administración una constancia de que están al día.
• Los servicios de agua y energía: pida las últimas facturas pagadas y acuerde la entrega con cuentas en cero.

Lo que cuesta la compra está en la guía Gastos al comprar una casa en Paraguay.

6. Medidas, linderos y superficie

• Compare el título con el lugar: los metros, las medidas de cada lado y los linderos.
• Si algo no coincide, pida un plano o una mensura de un agrimensor antes de firmar.
• Si hay ampliaciones, pida los planos aprobados: una obra sin permiso de construcción puede traer impuesto y multas.
• Diga en el boleto cómo se vende: si el precio es por metro cuadrado, el vendedor debe entregar esa superficie, y si la diferencia llega a un vigésimo (el 5%), usted puede dejar sin efecto el contrato. Si el precio es total con la superficie indicada, solo una diferencia de un vigésimo da lugar a ajustar el precio.

Para un terreno, la guía Cómo comprar un terreno en Paraguay detalla la mensura, lo que se puede construir y los servicios.

7. La visita y el estado de la construcción

La ley protege al comprador contra los vicios ocultos, los defectos que existían al vender y que hacen la cosa impropia para su destino. Pero tiene límites que hacen importante la visita:

• Los vicios aparentes no se cubren, ni los que usted conocía o debía conocer, ni los de poca monta.
• Usted debe probar que el vicio existía al momento de la venta.
• El plazo es corto: la acción para dejar sin efecto la compra o pedir una rebaja del precio prescribe a los tres meses.
• El boleto puede restringir esa garantía, pero una exclusión general no protege al vendedor que conocía un vicio y no lo declaró.

8. Lo que puede impedir la compra

• Una vivienda del FONAVIS: las viviendas subsidiadas solo pueden venderse diez años después del pago del subsidio y con el crédito complementario cancelado.
• Un bien de familia: no puede venderse mientras dure la afectación; primero el juez debe dejarla sin efecto.
• La zona de seguridad fronteriza: si el inmueble está en esa zona y el comprador está alcanzado por las prohibiciones de la Ley N° 2.532/05, el RUN deniega la inscripción.
• Un lote de un loteamiento cuyas calles y plazas no se inscribieron a nombre de la municipalidad: el RUN no expide certificados sobre él hasta que se haga.
• Una inhibición del vendedor o una prohibición judicial sobre el inmueble.

Si le ofrecen un inmueble sin título a nombre del vendedor, vea Comprar una casa sin escritura.

9. Antes de pagar la seña

1. Tenga el título y el informe del RUN revisados por su escribano o su abogado.
2. Firme un boleto con el precio, la seña, el plazo para escriturar, la entrega, las cargas que se cancelan y quién paga cada gasto. Vea la guía El boleto de compraventa en Paraguay.
3. Pague la seña con recibo, de preferencia por transferencia bancaria o ante el escribano.
4. Deje el saldo para la escritura, cuando el certificado del RUN haya confirmado el estado del inmueble.

10. Errores frecuentes

• Confiar en una fotocopia del título sin pedir un informe del registro.
• Hablar solo con uno de los cónyuges o con uno de los herederos.
• Visitar una sola vez, de noche o con lluvia, sin revisar la construcción.
• No medir un terreno cuyos linderos no son claros.
• Pagar casi todo antes de la escritura, sin garantía.
• Dejar pasar los tres meses después de descubrir un vicio oculto.

11. Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir yo mismo un informe del registro?

Con el patrocinio de un abogado, si tiene un interés legítimo. Si ya eligieron escribano para la escritura, él puede pedirlo para ese trámite.

¿El escribano no verifica todo?

El escribano confirma el estado jurídico del inmueble con el certificado antes de firmar. El certificado incluye las medidas y la superficie que constan en el catastro, pero nadie mide el terreno en el lugar ni revisa la construcción: eso le toca a usted, con un profesional si hace falta.

¿Qué hago si descubro un defecto después de comprar?

Si es un vicio oculto que existía al vender, tiene tres meses para reclamar: dejar sin efecto la compra o pedir una rebaja del precio. Consulte a un abogado cuanto antes.