Gastos al comprar una casa en Paraguay

El precio de una casa nunca es lo único que se paga. Entre el escribano, el registro, la municipalidad y, si compra con crédito, el banco, los gastos se suman. Conocerlos antes de ofertar le permite fijar un presupuesto real y negociar con datos. El contexto de precios está en la guía El mercado inmobiliario en Paraguay.

Esta guía reúne los gastos que fija la ley, con montos calculados con el jornal mínimo vigente, y las reglas que se aplican cuando el boleto no dice quién paga.

1. Lo esencial en un minuto

• El gasto principal es la escritura: los honorarios del escribano, los montos fijos del arancel, el certificado y la tasa de inscripción. Para una casa de Gs. 600.000.000, unos Gs. 10.753.208, el 1,79% del precio.
• En los municipios del interior se suma el impuesto municipal a la transferencia: el dos por mil del monto de la operación. En Asunción rige otra ley tributaria: pregunte a su escribano si corresponde un impuesto equivalente.
• Sin acuerdo, se reparte por mitades: el Código Civil pone los impuestos y gastos del contrato a cargo de las dos partes por igual, salvo pacto o ley en contrario.
• El impuesto a la renta de la venta no es suyo: lo paga el vendedor, y el escribano se lo retiene.
• Si compra con crédito, sume la hipoteca y los gastos del banco.

2. Los gastos, en un cuadro

El detalle de la escala de honorarios y una calculadora están en la guía Cuánto cuesta escriturar una propiedad.

3. Un ejemplo completo

4. Quién paga qué

La regla de base es simple: lo que diga el boleto. Si el boleto no dice nada, la ley llena el vacío:

• Los impuestos y gastos del contrato, en principio también los de la escritura y la inscripción, se pagan por partes iguales, salvo que una ley imperativa disponga otra cosa.
• Los gastos de entrega son del vendedor; los de transporte y recibo, del comprador.
• El impuesto a la renta de la venta (IRP o INR) es del vendedor por ley: el escribano lo retiene de su precio, y no se reparte.
• En los loteamientos, la ley reparte los gastos de transferencia de los lotes por partes iguales.
• El impuesto inmobiliario debe estar pagado por completo antes de la escritura, aunque las partes acuerden otra cosa. Si quieren repartir el del año de la venta, háganlo entre ustedes en el boleto.

5. El valor fiscal y la tasa

La tasa de inscripción del RUN se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio que fijan las partes o el valor fiscal del inmueble. Si el valor fiscal es mayor que el precio, la tasa sube. Pida al escribano que verifique el valor fiscal antes de cerrar el presupuesto. La diferencia entre los dos valores está explicada en la guía Valor de mercado y valor catastral.

6. Si compra con crédito

• La hipoteca se inscribe en el RUN con una tasa del 0,70% sobre su base imponible.
• La escritura de la hipoteca tiene sus propios honorarios notariales: pida el presupuesto junto con el de la compra.
• Los gastos del banco (tasación, seguros, comisiones) los fija cada entidad: pida el detalle por escrito y compare el costo total del crédito, no solo la cuota.
• Las fechas: el certificado vale treinta días corridos; coordine con el banco para que la escritura caiga dentro de ese plazo.

7. Después de la compra

• El impuesto inmobiliario: desde la compra, lo paga usted cada año: la DNIT lo liquida y la municipalidad lo cobra. La tasa es el 1% del valor fiscal, o el 0,5% para ciertos inmuebles rurales pequeños.
• Las tasas municipales, como la recolección de basura, según lo que cobre su municipalidad.
• Las expensas, si compra un departamento: el reglamento de copropiedad también lo obliga a usted.
• Los servicios de agua y energía: pida al vendedor las últimas facturas pagadas y gestione el cambio de titular.

8. Si compra a distancia

Si no puede firmar en persona, un apoderado puede hacerlo por usted. Un poder por escritura pública cuesta cinco jornales, Gs. 585.385, para un otorgante. Si el poder u otro documento se otorga en el extranjero, sume los trámites que le indique su escribano: legalización o apostilla según el país y, si no está en español, la traducción.

Si busca en la capital, vea Comprar un departamento en Asunción. Si vive afuera, vea Comprar desde el exterior.

9. Cómo evitar sorpresas

1. Pida un presupuesto escrito a la escribanía antes de firmar el boleto.
2. Verifique el valor fiscal: si es mayor que el precio, cambia la tasa.
3. Pregunte por el impuesto municipal a la transferencia según el municipio.
4. Escriba en el boleto quién paga cada gasto.
5. Reserve un margen para los gastos del banco si compra con crédito.

10. Errores frecuentes

• Llegar con el dinero justo para el precio, sin los gastos de la escritura.
• Dar por hecho que todo lo paga el comprador: sin pacto, la ley reparte por mitades.
• Olvidar el valor fiscal, que puede aumentar la tasa de inscripción.
• Sumar el IRP del vendedor a su presupuesto: no le corresponde.
• Mirar solo la cuota del crédito y no su costo total.

11. Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta en total comprar una casa?

Además del precio, la escritura y la inscripción suman, en el ejemplo, el 1,79% del precio; el porcentaje cambia según el monto. A eso se agregan, según el caso, el impuesto municipal, la comisión y los gastos de un crédito.

¿Quién paga la escritura?

Lo que acuerden las partes. Si no acuerdan nada, el Código Civil reparte los gastos del contrato por partes iguales.

¿El comprador paga impuestos por comprar?

No paga el impuesto a la renta de la venta, que es del vendedor. Sí pagará, desde la compra, el impuesto inmobiliario anual, y puede compartir el impuesto municipal a la transferencia y la tasa de inscripción según lo que acuerden.