Tasación bancaria: cómo tasa un banco en Paraguay

Un comprador con crédito hipotecario no depende solo de su sueldo: también depende de cuánto diga una tasación que vale la casa. Por eso esta tasación le importa tanto a quien compra como a quien vende.

Lo general sobre esta profesión está en Tasador de inmuebles en Paraguay. Aquí va lo propio del banco.

1. Lo esencial en un minuto

• Para qué sirve: para que la entidad sepa cuánto vale la garantía de su préstamo.
• Quién la hace: la entidad usa al tasador que acepta. En ciertos casos, debe ser un perito inscripto en la Superintendencia de Bancos.
• Actualización: mientras dure la deuda, las normas del BCP piden renovarla cada tres años, y hasta cinco en primera vivienda.
• No es el precio: puede salir por debajo de lo que acordaron comprador y vendedor.
• Si sale por debajo: el comprador pone la diferencia, o se renegocia.
• Pregunte antes: sobre qué valor presta la entidad, quién paga la tasación y cuánto cuesta.

2. Qué es y para qué sirve

Una hipoteca es una garantía: si el deudor no paga, la entidad puede pedir la venta judicial del inmueble. Por eso necesita un valor que le sirva de referencia. La tasación no le dice al comprador si hace un buen negocio: le dice al banco cuánto vale su garantía.

Para el vendedor, importa porque de ella depende cuánto le presten a su comprador. Una venta con crédito puede caerse por esta razón. Vea El crédito hipotecario.

3. Quién la hace

Según la norma de la Superintendencia de Bancos, para fines generales las entidades pueden usar a cualquier tasador. Pero un perito del Registro de Peritos Valuadores Independientes es indispensable en estos casos, entre otros:

• Cuando la entidad quiere computar la garantía para sustituir la exigencia de previsiones.
• Cuando quiere acogerse a las ampliaciones de sus márgenes prestables sobre la base de garantías reales.
• Para emitir letras hipotecarias.

Para inmuebles, el registro distingue urbanos y rurales. Para inscribirse, el perito acredita su título, al menos dos años de experiencia y diez tasaciones en la especialidad, y no puede tener interés en el bien ni vínculo con el beneficiario del crédito. La norma aclara que la inscripción no certifica la idoneidad técnica. Las sociedades pueden tasar si el informe lo firma un profesional inscripto. La Superintendencia de Bancos debe publicar cada mes la nómina de inscriptos en su sitio web.

Estas normas se dirigen a las entidades supervisadas por la Superintendencia de Bancos. En otra entidad, como una cooperativa, pregunte qué regla sigue. Pregunte también si tiene una lista de tasadores aceptados, y si admite un informe que usted ya tenga.

4. Qué dice el Banco Central

5. Qué mira el tasador

La norma técnica de valuación de la Superintendencia de Bancos (Resolución N° 288/2002) no pudimos leerla, así que esta lista viene de cómo trabaja un tasador en general. Para un banco, el informe incluye además una declaración jurada del tasador:

• El inmueble: superficie, construcción, estado, antigüedad y calidad.
• El lugar: zona, accesos, servicios y entorno.
• Los papeles: que lo que se ve coincida con el título y el plano.
• El mercado: propiedades comparables. Los tres métodos están en Tasación de inmuebles.
• La venta forzada: pregunte si el informe incluye un valor de realización, además del de mercado.

6. Cómo prepararse

• Papeles a mano: título, cuenta corriente catastral o padrón, plano y cédula. Vea la consulta del Catastro.
• Acceso: a todos los ambientes, y a la llave de lo que esté cerrado.
• Superficie real: una ampliación sin registrar puede no contar.
• Reparaciones pendientes: lo que se ve mal influye. No maquille: el tasador puede notarlo.
• No presione: el perito inscripto no puede tener interés en el bien.

7. Cuánto cuesta y quién paga

No encontramos un arancel legal general para los tasadores de inmuebles, ni una tarifa pública única. Fuera de un juicio, el honorario se acuerda. En un crédito, los gastos los fija cada entidad: el comprador debe preguntar quién paga la tasación, pedir el monto por escrito antes de autorizarla, y preguntar si se devuelve o se repite si la operación se cae.

Sume el Costo Total del Crédito y los demás gastos. Vea Gastos de comprar una casa.

8. Si sale por debajo del precio

Si la entidad presta un porcentaje del menor valor entre el precio y la tasación, así se ve la diferencia:

• Comprador: ponga la diferencia, renegocie el precio, o consulte otra entidad.
• Vendedor: decida si baja el precio o espera a otro comprador. Vea Cómo fijar el precio de venta.
• Revisión: si hay un error de superficie o de datos, pídanle a la entidad que lo corrija.
• En el boleto: escriban qué pasa con la seña si el crédito no sale o sale por menos. Vea La seña de un inmueble.

9. Otros valores que no son este

10. Errores frecuentes

• Pagar la seña sin saber cuánto presta el banco.
• Suponer que la tasación igualará al precio.
• Confundir los porcentajes de las previsiones con un tope de préstamo.
• Llegar sin papeles a la visita del tasador.
• Usar otra tasación sin preguntar si la entidad la acepta.
• Olvidar el costo de la tasación en los gastos.

11. Preguntas frecuentes

¿Puedo elegir al tasador?

Para las garantías que cuenta en sus previsiones, la norma dice que lo elige la entidad. Pregunte si acepta uno propuesto por usted.

¿Cuánto tiempo vale una tasación?

Según las normas del BCP, la de una garantía inmobiliaria se actualiza como mínimo cada tres años durante la deuda, y hasta cinco en primera vivienda. Para aprobar un crédito, cada entidad decide qué antigüedad acepta.

¿Sirve mi tasación en línea para el banco?

No. Una tasación de referencia no es un informe pericial. Pregunte a la entidad qué exige.

¿El banco me presta sobre el precio o sobre la tasación?

Depende de la entidad y del producto. Pregúntelo por escrito antes de firmar el boleto.

¿Me dan el informe?

Pregunte antes de pagar. Si lo paga usted, pida una copia.

¿Cómo sé si un perito está inscripto?

Pídale su constancia de inscripción, válida por tres años. La Superintendencia de Bancos debe publicar cada mes la nómina en su sitio web.