Valor de mercado y valor catastral: no son lo mismo

Una misma propiedad tiene varios valores según quién la mire. El Estado le asigna un valor fiscal para cobrar el impuesto inmobiliario, los compradores pagan un precio según el mercado y el banco la tasa antes de prestar. Confundirlos lleva a fijar mal el precio, a calcular mal los gastos o a firmar una escritura que después trae problemas.

Esta guía muestra cómo se calcula el valor fiscal con la tabla oficial de 2026, cómo averiguar el suyo, qué hacer si está mal y qué pagos dependen de cada valor.

1. Lo esencial en un minuto

• Valor fiscal y valor catastral: en la práctica son lo mismo. Es un valor administrativo, base del impuesto inmobiliario.
• Cómo se calcula: en un inmueble urbano, metros de terreno y metros construidos, por valores de una tabla que el Poder Ejecutivo aprueba cada año.
• Valor de mercado: el precio al que la propiedad podría venderse hoy. Ninguna tabla oficial lo fija.
• Al vender: el impuesto a la renta se calcula sobre el precio, no sobre el valor fiscal.
• Pero el valor fiscal hace de piso: la tasa de inscripción se paga sobre el mayor entre el precio y el valor fiscal.
• En la escritura: va el precio real. Poner el valor fiscal para pagar menos puede salir mucho más caro.

2. Tres valores, tres preguntas

Ninguno es el «verdadero»: cada uno responde a una pregunta distinta. El error está en usar uno para contestar la pregunta de otro.

3. Cómo se calcula el valor fiscal

Desde 2026, la valuación fiscal la establece la Dirección Nacional de Ingresos Tributarios (DNIT) con los datos de la Dirección de Catastro del Registro Unificado Nacional. Cada año, el Poder Ejecutivo aprueba por decreto el sistema de valoración, a propuesta de la DNIT, y la valuación se ajusta según la inflación de los doce meses anteriores al 1 de noviembre. Para 2026, el Decreto N° 5.181/25 aplicó un ajuste del 4,1%.

En un inmueble urbano, el cálculo tiene dos partes que se suman:

• El terreno: la superficie por un valor por metro cuadrado, según el tipo de pavimento y la zona geoeconómica, que delimita cada municipalidad. Si el terreno da a calles con pavimentos distintos, se toma el valor más alto.
• Las construcciones: los metros construidos de cada tipo, por un valor según el tipo de construcción y su antigüedad declarada.

Luque, San Lorenzo, Lambaré, Fernando de la Mora, Capiatá y Limpio, entre otros, están en el Grupo 1. Los municipios de los tres grupos que aún no tienen zonas geoeconómicas se valúan como zona 3. Los tipos de construcción van de R a H y los definen resoluciones de Catastro. Asunción tiene además una columna para el centro histórico.

Lo que la tabla no mira

Es una tabla general: trabaja por zona, pavimento, metros y tipo de construcción, no por las particularidades de cada casa, como la vista. Cada año se mueve por la inflación, y el Poder Ejecutivo puede revisar los índices cada cinco años. Por eso puede quedar lejos del precio que pagaría un comprador.

Departamentos y campos

• Departamentos y barrios cerrados: a cada unidad se le adjudica el valor de su área propia y la parte proporcional del área común, según el reglamento de copropiedad inscripto.
• Inmuebles rurales: se valúan por hectárea, según el distrito y el tipo de suelo en la Región Oriental, o por zona y subzona en el Chaco. Una superficie menor a una hectárea se calcula como una hectárea.

4. Cómo saber el valor fiscal de su inmueble

La ley dice que la valuación fiscal de las parcelas es información pública. Para encontrar la suya:

1. Busque su número: cuenta corriente catastral si es urbano, padrón si es rural, o el Código Único si ya se le asignó. Figura en el título y en sus comprobantes del impuesto inmobiliario.
2. Consúltelo en línea: con ese número, la consulta gratuita de catastro.gov.py muestra el valor de la tierra, el de la edificación y el valor fiscal. Vea Cómo consultar el Catastro.
3. Mire su factura: tome solo la línea del impuesto inmobiliario del año, sin adicionales, tasas municipales ni multas. Si la tasa es del 1%, el valor fiscal es unas cien veces ese monto.
4. Consulte la liquidación de la DNIT: según la prensa, en 2026 la publicó en su sitio, para buscar por departamento, distrito y zona. No pudimos comprobar cómo se muestra cada inmueble.
5. Pida un informe de Catastro: la Dirección de Catastro da información certificada sobre la valuación fiscal. Un informe meramente catastral tiene una tasa del 30% de un jornal mínimo, y una persona particular lo pide con patrocinio de abogado.
6. Pregunte en su municipalidad o a su escribano si no lo encuentra. El escribano va a necesitarlo para calcular la inscripción.

El impuesto inmobiliario es del 1% del valor fiscal por año, y del 0,50% para un inmueble rural de menos de 5 hectáreas que sea la única propiedad dedicada a la actividad agropecuaria. Los terrenos baldíos de zonas urbanas pagan además un adicional: se considera baldío el que no tiene edificaciones o aquel cuyas mejoras valen menos del 10% del valor de la tierra.

5. Si el valor fiscal está mal

Fuera del ajuste anual, el valor fiscal de un inmueble cambia cuando cambian sus datos. La DNIT modifica las avaluaciones, de oficio o a pedido de parte, cuando hay una división o unión de parcelas, una demolición, una construcción o ampliación, un cambio de superficie o de categoría entre urbano y rural, entre otros casos. Si hay un error de anotación en Catastro, el RUN debe comunicarlo a la DNIT para que fije el nuevo avalúo. En zonas rurales, ciertas áreas boscosas, protegidas o poco productivas pueden tenerse en cuenta a pedido del propietario.

• Desde cuándo rige: desde el año siguiente al cambio.
• Si el cambio se registró tarde: pueden reliquidarse los impuestos, hasta cinco años atrás.
• Construcciones y pavimento: el decreto de 2026 toma los datos de las facturas municipales como declaración jurada para actualizar la base. Revise que su factura diga lo correcto.
• Pida la corrección antes de vender: si los metros de su factura, de su título y de la casa no coinciden, el problema aparece cuando el escribano reúne los papeles.

La Ley Orgánica Municipal preveía una revisión ante Catastro, pero ese artículo se derogó en 2015. La ley dice que la DNIT modifica las avaluaciones a pedido de parte; no encontramos un procedimiento detallado para discutir la valuación misma. Consulte a su escribano o a un contador.

6. El valor de mercado

El valor de mercado es el precio más probable que la propiedad obtendría hoy, entre un comprador y un vendedor informados y sin apuro. Lo indican las propiedades parecidas de la misma zona que se vendieron o están en venta, y lo mueven:

• la ubicación: barrio, accesos, servicios cercanos, seguridad;
• la superficie del terreno y la construida;
• el estado y la antigüedad: techo, instalaciones, terminaciones;
• los servicios: agua corriente, desagüe cloacal, energía, pavimento;
• los papeles: un título en orden se vende mejor;
• la oferta y la demanda en la zona en ese momento.

Precio pedido, precio de cierre

Casi todo lo que se ve publicado son precios pedidos, y los precios de cierre rara vez se publican. Por eso un comparable publicado se corrige hacia abajo. Un trabajo de diploma de 2017 sobre valoración en Paraguay, publicado en el sitio de Catastro, admite un descuento de oferta del 5 al 20%, y más en épocas de crisis. Es una referencia técnica antigua, no una medición actual.

Cómo estimarlo paso a paso está en las guías Tasación de inmuebles online, Cómo fijar el precio de venta de una casa y ¿Cuánto vale mi terreno?.

7. La tasación del banco

Cuando el comprador pide un crédito hipotecario, en general el banco hace tasar la propiedad antes de aprobarlo. No busca lo mismo que usted: para que una garantía cuente en sus previsiones, las normas del Banco Central piden estimar su valor de ejecución con el máximo criterio de prudencia. Esa tasación puede ser menor que el precio acordado.

Si queda por debajo, el comprador puede tener que cubrir la diferencia con fondos propios o renegociar el precio. Conviene prever en el boleto qué pasa en ese caso. Qué exige la norma a esas tasaciones está en la guía Tasador de inmuebles en Paraguay.

8. Qué valor se usa para qué

Los detalles están en las guías Impuestos al vender una propiedad en Paraguay y Cuánto cuesta escriturar una propiedad.

9. Escriturar por menos: por qué no conviene

A veces alguien propone poner en la escritura el valor fiscal, o un monto menor que el pagado, para pagar menos impuesto. En la escritura va el precio real. Según la ley tributaria, incurre en defraudación quien, con intención de obtener un beneficio indebido, realiza una simulación u ocultación en perjuicio del Fisco, y eso alcanza también a terceros. La multa va de una a tres veces el tributo defraudado o que se pretendió defraudar.

El riesgo no es solo la multa:

• El comprador puede pagar más al revender: si algún día quiere tributar sobre la ganancia real, su costo es el precio que consta en su escritura. Con una escritura baja, la ganancia sale más alta y esa opción rinde menos o deja de convenir.
• Queda en juego lo pagado de más: la parte que no figura en la escritura es más difícil de probar si la venta se discute.
• La inscripción tiene un piso: la tasa nunca se paga por debajo del valor fiscal.

10. Errores frecuentes

• Fijar el precio de venta a partir del valor fiscal, en lugar de propiedades parecidas.
• Pensar que el impuesto de la venta sale del valor fiscal: el IRP se calcula sobre el precio.
• Olvidar que el valor fiscal hace de piso en la inscripción, sobre todo en ventas a un precio bajo.
• Tomar el precio pedido por otros como si fuera un precio de venta.
• No revisar los datos de la factura: metros, pavimento o construcciones mal cargados.
• No declarar una ampliación: el impuesto puede reliquidarse hasta cinco años atrás.
• Escriturar por menos del precio real.
• No prever que el banco tase menos que el precio acordado.

11. Preguntas frecuentes

¿El valor fiscal y el valor catastral son lo mismo?

En el uso corriente, sí. La ley habla de valuación fiscal, y la gente dice valor catastral porque durante años lo fijó Catastro. Desde 2026 lo establece la DNIT, con datos de Catastro.

¿Cuánto más alto es el valor de mercado?

No hay una cifra oficial. En internet circulan porcentajes muy distintos entre sí, que son estimaciones de sitios comerciales. Depende de cada zona y de cada propiedad: compare su valor fiscal con propiedades parecidas de su barrio.

¿Si vendo más caro, sube mi impuesto inmobiliario?

La venta no aparece entre las causas de revalúo que fija la ley: el valor fiscal sale de la tabla, no del precio pagado. Sí cuenta si vende solo una parte, porque la división es causa de revalúo, y el ajuste anual corre igual.

¿Puedo vender por debajo del valor fiscal?

Las leyes que revisamos para esta guía no lo prohíben. Si el precio es real, la inscripción y el impuesto municipal del interior igual se calculan sobre el valor fiscal, y el impuesto a la renta sobre el precio.

¿El valor fiscal sirve para pedir un crédito?

No. El banco hace tasar el inmueble. El valor fiscal no reemplaza esa tasación.