¿Cuánto vale mi terreno?

Un terreno no tiene una casa que revisar ni terminaciones que comparar: su precio depende casi por completo de dónde está, de cuánto mide y de lo que permite hacer. Eso lo vuelve, a la vez, más fácil de comparar y más fácil de equivocarse si se compara mal.

Esta guía explica cómo se razona el precio de un terreno, con un ejemplo paso a paso. Las cifras son ejemplos de cálculo, no precios de referencia: el valor de su terreno lo dan los terrenos parecidos de su zona.

1. Lo esencial en un minuto

• El precio de un terreno se razona por metro cuadrado, a partir de terrenos parecidos de la misma zona.
• Hay que ajustar las diferencias: el acceso, los servicios, el frente, la forma, la esquina, el suelo.
• El resultado es una banda, no un número: el precio se fija dentro de esa banda según la urgencia y el mercado.
• El valor fiscal no es el precio: sirve para el impuesto inmobiliario y para la tasa de inscripción, y puede estar lejos del mercado.
• Lo que se puede construir en el terreno pesa tanto como sus metros.

2. Tres valores que no hay que confundir

La diferencia entre el valor de mercado y el valor fiscal está explicada en la guía Valor de mercado y valor catastral.

3. El método en cinco pasos

1. Describa su terreno: superficie según el título, medidas del frente y del fondo, si es esquina, tipo de calle, servicios en la calle (energía, agua corriente, desagüe), si se inunda.
2. Busque de tres a seis comparables: terrenos de la misma zona, de tamaño parecido, en venta o vendidos hace poco. Anote su precio, su superficie y en qué se diferencian del suyo.
3. Calcule el precio por metro cuadrado de cada uno: el precio dividido por la superficie.
4. Ajuste por las diferencias: si un comparable es mejor que el suyo (más frente, mejor calle), su precio por metro cuadrado se corrige hacia abajo; si es peor, hacia arriba.
5. Saque una banda con los valores ajustados y multiplíquela por la superficie de su terreno.

Tenga en cuenta que los anuncios muestran lo que piden los vendedores, no lo que pagan los compradores: un terreno que lleva muchos meses publicado puede estar por encima de lo que el mercado paga. Si conoce ventas reales de la zona, deles más peso que a los anuncios.

4. Un ejemplo paso a paso

Dentro de la banda, el precio se fija según cuánto tiempo puede esperar y cuántos terrenos parecidos hay en venta. Cómo se pasa de la estimación al precio de publicación está en la guía Cómo vender un terreno en Paraguay.

5. Lo que sube o baja el precio

La superficie que se vende

Si el precio se fija por metro cuadrado, el vendedor debe entregar esa superficie: si hay más o menos metros, el precio se ajusta en proporción, y si la diferencia llega a un vigésimo (el 5%) o más, el comprador puede dejar sin efecto el contrato. Si el precio es total con la superficie indicada, solo una diferencia de un vigésimo da lugar a un suplemento o una rebaja. El contrato también puede excluir expresamente estos ajustes. Antes de calcular, confirme los metros con el título y, si hay dudas, con una mensura.

6. El valor fiscal de su terreno

El valor fiscal lo establece la Dirección Nacional de Ingresos Tributarios (DNIT) con la información del catastro. La ley fija los criterios y el Poder Ejecutivo aprueba cada año, por decreto, el sistema de valoración:

• En zona urbana, se calcula por metro cuadrado, según la ubicación y la zonificación geoeconómica que definen los municipios. El valor de la tierra y el de las construcciones se determinan por separado y se suman.
• En zona rural, se calcula por hectárea, según la zona y la aptitud de los suelos.
• Cada año se ajusta según la variación del índice de precios al consumidor.

Sirve para el impuesto inmobiliario anual, que en general es el 1% del valor fiscal (el 0,50% para un inmueble rural de menos de 5 hectáreas que sea la única propiedad agropecuaria), y para la tasa de inscripción de la venta, que se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor fiscal. No mide la demanda de su barrio ni el estado de su terreno: no lo use como precio de venta.

7. Lo que se puede construir

Dos terrenos del mismo tamaño pueden valer muy distinto si en uno se puede levantar un edificio y en el otro solo una casa. La ley define el plan de ordenamiento urbano y territorial de cada municipalidad, que define las zonas, los usos permitidos y el régimen de construcciones.

• Pregunte en la municipalidad qué uso y qué altura permite la zona de su terreno.
• La superficie mínima de un lote urbano es de 360 m², y la municipalidad puede exigir más: un terreno grande que se puede lotear tiene otro valor que uno que no.
• Si el comprador es una constructora, puede razonar al revés: parte de lo que podrá construir y vender, y descuenta sus costos y su ganancia. Ese cálculo puede dar un precio mayor que el de los comparables en zonas donde se permite construir en altura.

8. Terrenos rurales

Una fracción rural se compara por hectárea, y pesan otros factores: el acceso en todo tiempo, el agua, la aptitud del suelo para lo que se quiere producir, la distancia a una ruta y la mensura. En la zona de seguridad fronteriza, además, las prohibiciones de la Ley N° 2.532/05 restringen la compra por ciertos extranjeros, lo que reduce los compradores posibles.

9. Cuándo pedir una tasación

• Para vender: una estimación por comparables, como la de esta guía, puede servir para fijar el precio.
• Para un crédito: el banco puede pedir su propia tasación.
• Para una sucesión, una división o un juicio: puede hacer falta un informe profesional; pregunte a su abogado qué se exige.
• Para un terreno grande o con potencial de construcción: un profesional puede estimar lo que se puede edificar y su valor.

La tasación gratuita de Nexio es una tasación de referencia: no es un informe pericial ni reemplaza la que exija un banco o un juez. Cómo funciona una tasación en línea y qué datos usa está en la guía Tasación de inmuebles online en Paraguay.

10. Errores frecuentes

• Usar el valor fiscal como precio: puede estar muy lejos del mercado.
• Comparar con un solo anuncio, o con terrenos de otro tamaño o de otra zona.
• Olvidar los servicios y el acceso: una calle de tierra o la falta de agua pesan en el precio.
• Calcular con metros dudosos, sin confirmar la superficie.
• Fijar un número en lugar de una banda, sin margen para negociar.

11. Preguntas frecuentes

¿Dónde veo el valor fiscal de mi terreno?

Pregúntelo en su municipalidad, que emite las facturas del impuesto inmobiliario. Si vende, el escribano debe obtener antes de la escritura el certificado de no adeudar ese impuesto.

¿Hay una tabla oficial de precios por metro cuadrado?

El valor fiscal se fija por zona, pero sirve para el impuesto, no para vender: no es un precio de mercado. El precio de mercado lo dan los terrenos parecidos de su zona.

¿Un terreno con casa vieja se vende como terreno?

Si la construcción no aporta valor al comprador, puede negociarse como terreno, a veces descontando lo que cuesta demoler. Si la casa se puede usar o reformar, compare también con casas de la zona.