Cómo vender un terreno en Paraguay

Un terreno se vende de otra manera que una casa. El comprador no mira ambientes ni terminaciones: mira la ubicación, las medidas, los servicios, lo que se puede construir y, sobre todo, que los papeles estén en orden. Un terreno con el título claro, la superficie confirmada y un precio bien calculado se vende; uno con dudas sobre sus límites o su situación legal puede quedar años publicado.

Esta guía recorre la venta de principio a fin, con los casos que más dudas generan: el terreno heredado, el que todavía se está pagando en cuotas, el que se quiere dividir para vender una parte y el terreno rural.

1. Lo esencial en un minuto

• En general, vende el titular inscripto en el registro de inmuebles, hoy a cargo del Registro Unificado Nacional (RUN), o su apoderado. Si el terreno no está a su nombre, consulte con su escribano antes de publicar.
• La venta se formaliza ante escribano, en escritura pública, y se inscribe en el RUN. Hasta la inscripción, el terreno sigue a nombre del vendedor.
• El escribano pide un certificado único al RUN, catastral y registral a la vez: quién es el dueño, en qué condiciones está el dominio, la superficie, los límites y si hay superposiciones.
• El precio se calcula por metro cuadrado, comparando con terrenos parecidos de la misma zona. El valor fiscal no sirve para fijarlo.
• En una venta al contado, el escribano retiene el impuesto al firmar. Para una persona física residente, el IRP es como máximo el 2,4% del precio.

2. Su terreno, su situación

Antes de pensar en el precio, ubique su caso. Cada uno tiene un camino distinto:

3. Los documentos del terreno

Prepare los papeles antes de publicar. Un comprador serio los va a pedir antes de entregar una seña, y un documento que falta puede frenar la escritura cuando ya hay un acuerdo.

Antes de publicar, pida a su escribano que revise el título. El certificado se pide recién para la escritura, pero como titular usted puede pedir antes un informe del RUN sobre su inmueble, con patrocinio de abogado. Así sabe desde el inicio si hay algo que resolver, y no lo descubre con un comprador esperando.

4. Medidas, linderos y mensura

En un terreno, la superficie es el producto. El comprador va a comparar el precio por metro cuadrado, y cualquier diferencia entre lo que dice el título y lo que hay en el lugar genera desconfianza o una rebaja.

• Compare el título con la realidad. El título indica la superficie, las medidas de cada lado y los linderos. Verifique que coincidan con lo que se ve en el lugar: alambrados, muros, mojones.
• Si no coinciden, o si los límites no están marcados, conviene encargar una mensura a un agrimensor antes de vender. Es mejor conocer la diferencia y explicarla que discutirla en medio de la negociación.
• Pregunte por el plano georreferenciado. La dirección del RUN dijo a la prensa que sin georreferenciación no se avanza con la inscripción. Y si la medición da más que el título por encima del margen de tolerancia, la ley manda rechazarla. Vea qué es y cuánto cuesta.
• Marque el terreno. Los mojones visibles en las esquinas permiten al comprador entender en la visita qué está comprando.
• Tenga a mano el número de cuenta corriente catastral o el padrón, que figura en los comprobantes del impuesto inmobiliario: el comprador o su escribano lo van a pedir para sus verificaciones.

5. Cuánto vale su terreno

El precio de un terreno se razona por metro cuadrado. La referencia útil son los terrenos parecidos de la misma zona: ubicación, tamaño, servicios y acceso comparables. Divida el precio de cada uno por su superficie y obtendrá una banda de precios por metro cuadrado para ubicar el suyo.

El método completo, con los factores que suben o bajan el precio (acceso, servicios, frente, forma, suelo, uso permitido) y un ejemplo de ajuste de comparables, está en la guía ¿Cuánto vale mi terreno?.

6. Preparar y publicar el terreno

Un terreno no se muestra con ambientes ordenados: se muestra con información. El comprador quiere entender en pocos minutos dónde está, cuánto mide, qué servicios tiene y si los papeles están en orden.

Antes de mostrarlo

• Limpie el terreno: pasto cortado, sin basura ni escombros. Un terreno cuidado se recorre y se imagina construido.
• Haga visibles los límites: mojones, alambrado o estacas en las esquinas.
• Coloque un cartel de venta legible desde la calle, con un número de contacto.

La ficha que todo comprador va a pedir

• Ubicación exacta, con un punto en el mapa y cómo llegar.
• Superficie total y medidas: frente y fondo, o las medidas de cada lado.
• Servicios disponibles en la calle: energía eléctrica, agua corriente, desagüe cloacal.
• Tipo de calle y distancia a la ruta o avenida más cercana.
• Situación de los papeles: título inscripto, impuesto al día, mensura si la hay.
• Precio total y precio por metro cuadrado.

Las fotos

Fotografíe el frente desde la calle, el terreno desde cada esquina y el entorno: la calle, las casas vecinas, los servicios cercanos. Con buena luz y sin zonas confusas. Un plano o croquis con las medidas ayuda a leer las fotos. Con Nexio, las fotos profesionales no tienen costo inicial para el propietario.

7. Vender solo una parte del terreno

Si quiere quedarse con una parte y vender otra, en general primero hay que dividir el terreno: cada parte necesita su propia descripción, su mensura y, al final, su propio registro. Eso suele pasar por la municipalidad y por un agrimensor antes de llegar al escribano.

• La ley llama loteamiento a toda división de un inmueble en dos o más fracciones destinadas a la venta, en zona urbana o rural, con fines de urbanización; cada lote recibe su propio código único de identificación catastral registral, y la división exige la aprobación previa de la municipalidad (Ley N° 3.966/10, Orgánica Municipal, art. 239 en la redacción de la Ley N° 7.424/25, y art. 244).
• En zona urbana, la superficie mínima de un lote es de 360 m², y cada municipalidad puede exigir más por ordenanza. Excepcionalmente, una ordenanza puede fijar medidas menores para soluciones habitacionales de carácter social o asentamientos anteriores a la ley (Ley N° 3.966/10, art. 227).
• Consulte primero en la municipalidad qué exige para dividir su terreno, y encargue al agrimensor el plano de la división antes de prometer una superficie a un comprador. El trámite completo está en cómo hacer un loteamiento.

8. Si compró el terreno en cuotas

Muchos terrenos en Paraguay se compran en cuotas en un loteamiento. La Ley Orgánica Municipal protege al comprador y define cuándo recibe la escritura, lo que cambia la forma de vender. Los derechos del comprador, cláusula por cláusula, están en la guía Comprar un terreno en cuotas en un loteamiento.

• El contrato o boleto debe ser anotado por el loteador en el RUN, con las firmas certificadas, y presentado en la municipalidad dentro de los treinta días hábiles de su firma (Ley N° 3.966/10, art. 250, modificado por la Ley N° 7.424/25). Si el boleto no indica el código único del lote, los datos de las partes, el precio y el plazo, el RUN lo rechaza.
• Con el pago de la primera cuota, el comprador recibe la posesión del lote. Al pagar el 25% del precio total, tiene derecho a la escritura a su nombre, aunque el lote queda hipotecado a favor del loteador hasta terminar de pagar (art. 255).
• El loteador no puede vender a otra persona un lote que ya le vendió a usted, una vez inscripto el contrato: esa venta es nula. Tanto el vendedor como el comprador pueden, en cambio, ceder sus derechos según las reglas comunes (art. 253).

Según en qué punto esté, la venta se hace de una de estas formas:

En cualquier caso, reúna el contrato, todos los recibos de cuotas y una constancia del loteador con el saldo pendiente. El comprador va a querer saber exactamente qué compra y cuánto falta pagar.

9. Terrenos rurales y frontera

Vender un inmueble rural sigue los mismos pasos, con más peso en la mensura y en el acceso. En una fracción grande, la superficie real, los linderos y los caminos de acceso valen tanto como la tierra.

• La unidad de medida es la hectárea, también para el impuesto inmobiliario.
• La zona de seguridad fronteriza es una franja de 50 kilómetros junto a las fronteras. En ella, los extranjeros de países limítrofes no pueden ser propietarios de inmuebles rurales (Ley N° 2.532/05). Si su terreno está en esa zona y el comprador es de un país vecino, consúltelo con su escribano antes de negociar.
• Los papeles pesan más: títulos antiguos, superficies que no coinciden con la mensura y superposiciones con vecinos pueden aparecer en el campo. Haga revisar el título antes de publicar.

10. Impuestos y gastos

Al vender, usted paga un impuesto a la renta sobre la operación. En una venta al contado, el escribano lo retiene del precio al firmar la escritura, y sin el comprobante de esa retención la venta no puede inscribirse en el RUN.

¿Base general o ganancia real?

Si usted es residente, puede elegir como base la ganancia real: el precio de venta menos el precio de compra que figura en su escritura inscripta y los gastos admitidos, con comprobantes. Con un terreno, la elección depende mucho de cuándo lo compró. Si lo heredó, no hay elección: la base es siempre el 30% del precio.

Si usted no es residente, el escribano retiene el INR y el IVA sobre el 30% del precio sin IVA, aunque venda sin ganancia: para un terreno vendido en Gs. 250.000.000 sin IVA, son Gs. 11.250.000 de INR y Gs. 3.750.000 de IVA. Los detalles están en la guía Impuestos al vender una propiedad en Paraguay.

El impuesto inmobiliario y los terrenos baldíos

El impuesto inmobiliario se paga cada año por ser dueño, no por vender: en general, el 1% del valor fiscal, a la municipalidad. Llegue a la venta con los pagos al día, y acuerde en el compromiso quién paga el del año en curso.

Los terrenos baldíos urbanos pagan además un adicional sobre el impuesto inmobiliario (Ley N° 125/91, art. 70, modificado por la Ley N° 5.513/15). Pida a su municipalidad el monto exacto antes de fijar el precio: es un costo que usted sigue pagando mientras el terreno no se vende.

Los demás gastos

• Los honorarios del escribano, los certificados y la inscripción, que se reparten según lo acordado.
• La mensura, si hace falta hacerla o actualizarla.
• La comisión de la inmobiliaria, si vende con una.

Pida un presupuesto por escrito al escribano antes de firmar el compromiso, para saber cuánto va a recibir.

11. Del compromiso a la escritura

1. La oferta. Negocie el precio, la forma de pago y los plazos. Antes de aceptar, calcule lo que recibe después de impuestos y gastos.
2. El compromiso de compraventa, o boleto, a menudo con una seña. Debe decir el precio y cómo se paga, el monto de la seña y qué pasa si una parte se arrepiente, el plazo para escriturar, la superficie y las medidas del terreno, y quién paga cada gasto.
3. Los certificados. El escribano los pide y verifica que la venta puede hacerse.
4. La escritura. Las partes firman ante el escribano, se paga el precio o el saldo, y el escribano retiene el impuesto.
5. La inscripción. El escribano presenta la escritura al RUN para su inscripción. Desde entonces, el terreno está a nombre del comprador.

Reciba la seña por transferencia bancaria o ante el escribano, siempre con recibo. Y si el comprador va a pagar con un crédito, pregúntele en qué etapa está: el banco tasará el terreno y revisará los papeles antes de aprobarlo.

12. Errores frecuentes

• Publicar sin haber revisado el título: la venta se frena cuando el escribano pide los certificados.
• Anunciar una superficie que no coincide con el título o con la mensura.
• Fijar el precio por el valor fiscal, o por lo que se pide en otra zona.
• Comparar el precio por metro cuadrado con terrenos de tamaño muy distinto.
• Comprometerse a vender una parte del terreno antes de que la municipalidad apruebe la división.
• Publicar un terreno heredado sin haber consultado al escribano sobre la sucesión.
• Recibir una seña sin un compromiso escrito y claro.
• Llegar a la escritura con el impuesto inmobiliario atrasado.

Con los papeles revisados, la superficie confirmada y un precio por metro cuadrado bien razonado, un terreno se vende con menos idas y vueltas. Para empezar por el precio, Nexio le propone una tasación gratuita y sin compromiso, y la difusión de su terreno en la red de agentes de la zona, que lo presentan a sus compradores.

13. Preguntas frecuentes

¿Necesito una mensura para vender mi terreno?

No siempre. En general, si el título describe bien el terreno y los límites coinciden con lo que hay en el lugar, la venta puede hacerse con el título. La mensura se vuelve necesaria si las medidas no coinciden, si los límites no están claros o si va a vender solo una parte. Su escribano le dirá si en su caso hace falta, sobre todo si el terreno es rural.

¿Puedo vender un terreno que todavía estoy pagando?

Sí, pero el camino depende de cuánto pagó. Con el 25% del precio pagado, la ley le da derecho a la escritura a su nombre, con hipoteca a favor del loteador por el saldo. Con menos, la ley le permite ceder sus derechos sobre el contrato. Vea la sección 8.

¿Puedo vender un terreno heredado?

Lo habitual es concluir primero la sucesión e inscribir la adjudicación a nombre de los herederos. La ley también permite que los herederos declarados vendan sin esa inscripción previa, con certificado. Si son varios, su escribano le dirá quiénes deben dar su conformidad y firmar, y qué falta en su caso.

¿Un extranjero puede comprarme el terreno?

En general, sí. La restricción expresa se refiere a los inmuebles rurales en la zona de seguridad fronteriza, una franja de 50 kilómetros junto a las fronteras, para los extranjeros de países limítrofes.

¿Tengo que estar en Paraguay para firmar?

No necesariamente: puede firmar un apoderado con un poder especial. Si el poder se otorga en el exterior, pida a su escribano los requisitos: en general, legalización consular o apostilla según el país.

¿Quién paga la escritura?

Lo que acuerden las partes. Escríbalo en el compromiso, con un presupuesto del escribano, para que no haya discusión el día de la firma.