Impuestos al vender una propiedad en Paraguay
Qué impuestos se pagan al vender un inmueble, cuánto representan sobre el precio, qué base le conviene y quién los retiene, según usted sea residente en Paraguay o no.
En esta guía (12)
Al vender una casa, un departamento o un terreno, el vendedor paga un impuesto a la renta sobre la operación. Si usted es una persona física residente, en general son el 2,4% del precio como máximo, y puede pagar menos si demuestra su ganancia real. El escribano lo retiene al firmar la escritura.
Esta guía explica cada caso con la ley en la mano y con ejemplos. Circulan cifras que no coinciden con los textos consultados: las más repetidas están en la sección 8.
1. Lo esencial en un cuadro
| Vendedor | Impuesto | Cálculo | Sobre el precio |
|---|---|---|---|
| Persona física residente | IRP, rentas y ganancias del capital | 8% sobre el 30% del precio, o sobre la ganancia real si es menor | En general, 2,4% como máximo |
| No residente | INR, renta de no residentes | 15% sobre el 30% del precio sin IVA | 4,5% |
| No residente | IVA | 5% sobre el 30% del precio sin IVA | 1,5% |
| Sociedad constituida en Paraguay | IRE e IVA | Reglas propias: vea los casos particulares | Consulte a su contador |
El impuesto de la venta es del vendedor y se calcula sobre el precio, no sobre el valor fiscal. Aparte, cada año y no solo al vender, se paga el impuesto inmobiliario.
2. Residentes: el IRP
Si usted es una persona física residente en Paraguay, la venta paga el IRP, en su categoría de rentas y ganancias del capital, con una tasa del 8%. La ley presume que la renta es la menor entre dos cifras:
- El 30% del precio de venta. Es la base general: el impuesto resulta en el 2,4% del precio, y no hace falta probar nada.
- La ganancia real: el precio de venta menos el precio de compra y los gastos de venta. Solo se aplica si puede respaldar el costo y los gastos.
Para usar la ganancia real, reúna:
- El costo de compra: la escritura anterior inscripta, que es el respaldo que admite la ley.
- Los gastos de venta documentados: honorarios del escribano, tributos, tasas de registro, gestión, publicidad y honorarios de los intermediarios, como la comisión de la inmobiliaria.
El escribano deja constancia de la opción en la escritura y adjunta a su protocolo las copias de los comprobantes. Las mejoras no figuran en esa lista: si reformó la propiedad, pregunte a su contador antes de contar con ellas.
3. Qué base le conviene
La regla es simple: la ganancia real le conviene si su costo de compra más sus gastos superan el 70% del precio de venta. Por debajo de ese punto, la base general es menor.
Tenga presente que cuenta el precio que consta en su escritura de compra. Si esa escritura declara un precio bajo, la ganancia real resulta mayor y suele convenir la base general.
4. No residentes: INR e IVA
A efectos fiscales, una persona física es residente si tiene residencia permanente en Paraguay. Si usted no lo es, la venta paga dos impuestos, que el escribano retiene en su totalidad:
- El INR, impuesto a la renta de no residentes: el 15% sobre el 30% del precio sin IVA, es decir el 4,5% de ese precio.
- El IVA: el 5% sobre el 30% del precio sin IVA, es decir el 1,5% de ese precio.
La ley fija ese 30% sin admitir prueba en contrario: no hay opción de ganancia real, y los dos se aplican aunque usted venda sin ganancia o con pérdida. Lo que sí cambia la cuenta es si el precio incluye el IVA, así que acuérdelo en el boleto. Si vive afuera, vea también Vender desde el exterior.
5. El IVA en la venta de un inmueble
Cuando la venta de un inmueble está gravada por el IVA, la tasa es del 5% y la base es el 30% del valor de la operación: en la práctica, el 1,5%. Pero no toda venta lo paga.
- Vendedor no residente: en una compraventa, el escribano lo retiene.
- Sociedad constituida en Paraguay: es contribuyente, y la venta de un inmueble de su activo lleva IVA.
- Persona física residente: según la ley, es contribuyente por sus servicios, por sus alquileres o por su empresa unipersonal, incluida la venta de bienes del activo de esa empresa. Si el inmueble no forma parte de ese activo ni está afectado a sus servicios personales, la venta no entra en esos casos. Si tiene actividad inscripta, o si vende una sucesión todavía indivisa, confírmelo con su contador.
6. Casos particulares
| Caso | Qué pasa |
|---|---|
| Inmueble heredado o recibido gratis | Tributa al venderlo. La renta es el 30% del precio y no se admite deducir un costo: el impuesto es el 2,4%. Vea Cómo vender una casa heredada |
| Adjudicación en una sucesión | El escribano no practica retención por adjudicar los bienes, ni por la disolución de la comunidad de gananciales |
| Cesión de acciones hereditarias | Si es a título oneroso, lleva la misma retención que una compraventa |
| Varios dueños | Cada condómino tributa por su parte, con su propio comprobante de retención |
| Matrimonio | Los cónyuges son contribuyentes por separado: la renta de un bien ganancial se atribuye al titular del bien, y si son condóminos, a cada uno en su parte |
| Permuta o dación en pago | Llevan retención, como una compraventa |
| Venta en cuotas | Si transfiere antes de cobrar las cuotas, el escribano retiene sobre el total. Si no, cada cuota cobrada tributa: consulte a su contador |
| Loteo | Quien fracciona un inmueble para venderlo en lotes es contribuyente. Si vende por una loteadora, ella retiene el 2,4% de cada cuota cobrada |
| Expropiación | La ganancia de la venta de un inmueble por expropiación está exonerada |
| Sociedad constituida en Paraguay | El escribano no retiene el IRP. La sociedad paga el IRE, del 10% sobre la renta, y puede tomar como renta el 30% del valor de venta si el inmueble es activo fijo. Además, la venta lleva IVA: el 5% sobre el 30% del valor de la operación |
| Empresa unipersonal | Si liquida por el régimen general y el inmueble es de su activo, se aplican las reglas del IRE. En los regímenes simplificados, o si no es de su activo, las del IRP. Consulte a su contador |
7. Cómo se pagan: la retención
En una compraventa ante escribano, el día de la escritura él calcula el impuesto, lo retiene del precio y emite un comprobante de retención. Tiene tres consecuencias prácticas:
- El dinero no llega entero: prevea que el impuesto se descuenta al firmar.
- Para un residente, la retención es pago único y definitivo: elija la base antes de firmar, y por esa venta no hace falta inscribirse en el RUC ni actualizar sus datos.
- Sin el comprobante no hay inscripción: el registro no da entrada a la escritura sin el respaldo del pago.
Si quiere usar la ganancia real, lleve al escribano su escritura de compra y sus comprobantes antes de la firma. Guarde el comprobante de retención junto con su escritura. Si la venta se hace por una loteadora, una administradora de inmuebles o una empresa de mandato, es ella quien retiene.
8. Cifras que conviene revisar
Estas afirmaciones se repiten en internet. Conviene conocerlas para no calcular mal:
- «El IRP es del 8% al 10% de la ganancia.» Esos tramos son de las rentas por servicios personales. Las rentas y ganancias del capital, como la venta de un inmueble, pagan una tasa del 8%.
- «Hay un impuesto a la transferencia del 3%.» Las leyes revisadas para esta guía no lo prevén. En los municipios del interior existe un impuesto municipal del dos por mil. En Asunción rige otra ley, que no pudimos revisar: pida el dato a su escribano.
- «El IVA es del 5% del precio.» Es el 5% sobre el 30%: el 1,5%. Y no toda venta lo lleva.
- «Vender a pérdida no paga nada.» Depende. Un residente que respalda su costo puede no tener ganancia sobre la cual tributar, salvo si heredó el inmueble o ya dedujo su costo. Un no residente paga igual.
- «Si es mi única vivienda, no pago.» La ley del IRP lista sus exoneraciones, y la vivienda única no figura entre ellas.
9. El impuesto inmobiliario
El impuesto inmobiliario no se paga por vender: se paga cada año por ser dueño. En general es el 1% del valor fiscal del inmueble: la DNIT lo liquida y la municipalidad lo cobra. Importa en la venta por dos razones:
- La ley prohíbe al escribano firmar la escritura sin el certificado de no adeudar este impuesto y sus adicionales.
- Debe estar pagado por completo antes de la escritura, aunque las partes acuerden otra cosa. Si quieren repartir el del año en que se vende, háganlo entre ustedes en el boleto.
La diferencia entre el valor fiscal y el precio está en la guía Valor de mercado y valor catastral.
10. Otros gastos de la venta
Además de los impuestos, una venta tiene otros costos, que se reparten según lo que acuerden las partes:
- los honorarios del escribano;
- el certificado del inmueble y la inscripción en el Registro Unificado Nacional;
- el impuesto municipal a la transferencia, en los municipios del interior;
- la comisión de la inmobiliaria, si vende con una.
Sin pacto, el Código Civil reparte los gastos del contrato por partes iguales. Los montos y una calculadora están en la guía Cuánto cuesta escriturar una propiedad, y la cuenta de lo que le queda, en Cómo vender su propiedad en Paraguay.
11. Errores frecuentes
- Calcular el impuesto sobre el valor fiscal en lugar del precio de venta.
- Perder la escritura de compra o los comprobantes de gastos, y no poder elegir la ganancia real.
- Pedir la ganancia real el día de la firma, sin los comprobantes listos.
- Siendo no residente, no prever la retención del INR y del IVA, que se aplican aunque no haya ganancia.
- No aclarar en el boleto si el precio incluye el IVA.
- Llegar a la escritura con el impuesto inmobiliario atrasado.
- Aceptar una oferta sin calcular cuánto se recibe después de impuestos y gastos.
12. Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto pago si vendo mi casa en Gs. 1.000.000.000?
Si es residente, como máximo Gs. 24.000.000 en general, y menos si su ganancia real es menor que el 30% del precio. Si no es residente y el IVA se suma al precio, Gs. 60.000.000 entre INR e IVA.
¿Debo presentar una declaración después de vender?
En principio no por esa venta, si es residente y el escribano le retuvo el IRP: la retención es pago único y definitivo. Si tiene otras rentas o una empresa, confírmelo con su contador.
¿Puede pagar el impuesto el comprador?
El impuesto a la renta es del vendedor, y el escribano lo retiene de su precio. Lo que se negocia es el precio, no quién es el contribuyente.
¿Se paga impuesto por heredar?
La adjudicación en la sucesión no lleva retención. La renta se imputa cuando el heredero vende el inmueble. Otros gastos de la sucesión están en la guía La sucesión de un inmueble en Paraguay.
¿Las reformas se descuentan?
La ley habla del precio de compra y de los gastos de venta, y no menciona las mejoras. Consulte a su contador antes de elegir la ganancia real.
Fuentes
- Ley N° 6.380/19, de modernización y simplificación del sistema tributario nacional: IRE (arts. 19, 21, 26 y 30), IRP (arts. 51, 56 a 60, 66 y 69), INR (arts. 75 y 76), IVA (arts. 82, 85, 90 y 93) y respaldo del pago para la inscripción (art. 137). Texto de la Biblioteca y Archivo Central del Congreso
- Decreto N° 3.184/19, reglamento del IRP: venta de inmuebles (arts. 20 a 26), bienes recibidos a título gratuito (art. 38) y retención como pago único y definitivo (arts. 47 y 48); Decreto N° 7.047/22, que modifica su art. 40 sobre la inscripción en el RUC. Textos reproducidos por impuestospy.com
- Decreto N° 3.181/19, reglamentación del INR: residencia fiscal (art. 2), base y tasa (art. 3), retención por el escribano (art. 9). Texto reproducido por impuestospy.com
- Subsecretaría de Estado de Tributación (hoy DNIT), Resolución General N° 42/20, del 9 de marzo de 2020: retención por los escribanos (arts. 2, 3, 5, 6, 8 y 9); Resolución General N° 35/20: inmuebles fraccionados en lotes (arts. 1 y 2)
- Ley N° 125/91, que establece el nuevo régimen tributario, modificada por las Leyes N° 5.513/15 y 7.424/25 (art. 195): impuesto inmobiliario, liquidación y cobro, y certificado de no adeudar (arts. 61, 62, 64 y 65); Ley N° 620/76: impuesto a la transferencia en los municipios del interior (arts. 77 y 78)
- Código Civil (Ley N° 1.183/85): impuestos y gastos del contrato (art. 757)
Esta guía ofrece información general sobre los impuestos de la venta de inmuebles en Paraguay, según los textos consultados en noviembre de 2026. Las cifras son ejemplos de cálculo. No reemplaza el asesoramiento de un contador o un escribano, que pueden confirmar las reglas que se aplican a su caso.
