Vender una propiedad en Paraguay desde el exterior

Si heredó una propiedad o se mudó a otro país, vender a la distancia es posible. Lo que cambia son tres cosas: alguien debe firmar por usted, los documentos extranjeros deben valer aquí, y los impuestos pueden ser otros.

Esta guía cubre eso. El camino de la venta está en Cómo vender su propiedad en Paraguay.

1. Lo esencial en un minuto

• Dos caminos: viajar a firmar, o dar un poder especial a alguien de confianza.
• El poder: en escritura pública, especial y claro. Pida el texto a su escribano en Paraguay antes de firmarlo.
• Dónde firmarlo: en un consulado paraguayo, o ante un notario local con apostilla.
• Los impuestos: dependen de si es residente fiscal en Paraguay, no solo de dónde vive.
• Si no es residente: en general se retiene el 6% del precio sin IVA, y no hay opción de ganancia real.
• Cobrar: lo más prudente es que el dinero vaya a su cuenta, no a la del apoderado.

2. Tres situaciones frecuentes

3. Qué tener listo antes de empezar

• El título: localice el testimonio. Si está perdido, el escribano le dirá cómo pedir una copia.
• Sus datos de finca o matrícula y la cuenta corriente catastral.
• Su cédula vigente. Si venció, pregunte al escribano y al consulado qué documento aceptan.
• Su estado civil actualizado: un matrimonio o un divorcio en el exterior puede cambiar quién debe firmar.
• El impuesto inmobiliario: averigüe si está al día.
• El estado del inmueble: si está ocupado, alquilado o vacío.
• El apoderado: nombre, cédula y si acepta el encargo.

4. Viajar o dar un poder

Un camino intermedio es dar un poder solo para reunir papeles y firmar el boleto, y viajar para la escritura. Consúltelo con su escribano.

5. El poder especial

El Código Civil exige poder especial para cualquier acto que transmita derechos reales sobre inmuebles, y escritura pública para los poderes que tienen por objeto un acto otorgado en esa forma. Un poder general sin esas facultades no alcanza: el escribano va a mirar que el apoderado pueda hacer exactamente lo que hace. El detalle está en Poder especial para un inmueble.

Qué conviene que diga

• El inmueble: finca o matrícula, distrito, cuenta corriente catastral o padrón.
• Las facultades: vender, firmar boleto y escritura, tramitar certificados, representarlo ante el RUN y la municipalidad.
• El dinero: si puede recibir la seña y el precio, y en qué cuenta. Dígalo de forma expresa, tanto si puede cobrar como si no.
• El precio: puede fijar un mínimo o dejar que usted lo apruebe.
• La vigencia: un plazo razonable.
• Su cónyuge: si el bien es ganancial, también debe firmar, o darle a usted un poder especial. Vea Vender estando casado.
• Los coherederos: si hay varios dueños, cada uno da el suyo.

El art. 884 aclara que ese poder no comprende la facultad de hipotecar ni la de transferir derechos reales por deudas anteriores al mandato. Si hace falta algo más, debe decirlo.

A quién darle el poder

A alguien de confianza que esté en Paraguay: un familiar o un abogado, por ejemplo. Si es un profesional, pregunte qué incluye y cuánto cobra. El Código Civil prohíbe al representante comprar, por sí o por otra persona, los bienes comprendidos en su representación. Si el apoderado o alguien cercano a él quiere comprar, consulte antes a su escribano: no lo resuelva con una nota. Un poder demasiado amplio a la persona equivocada es un riesgo serio. Vea Estafas inmobiliarias en Paraguay.

6. Dónde se firma: consulado o apostilla

Paraguay aprobó el convenio de la Apostilla por la Ley N° 4.987, y según las fuentes consultadas rige desde 2014. El Código Civil admite las dos vías: el acto ante el cónsul sigue la forma paraguaya, y el otorgado ante un notario sigue la ley del lugar. Para inscribir documentos otorgados en el extranjero, la Ley del RUN pide que estén en español o traducidos, y legalizados o apostillados según su origen. Si su país no aplica la apostilla, pregunte por la legalización consular.

El consulado de Barcelona informaba que pide copia del pasaporte y la cédula, los datos del apoderado, el modelo del poder y los datos del inmueble, y que la vía del notario más apostilla suele salir más barata. Su página trae un costo de unos 200 euros y una fecha de 2018 a confirmar: pregunte a su consulado.

El Código de Organización Judicial (Ley N° 879/81, arts. 349 a 354) manda inscribir en el Registro de Poderes, hoy una sección del RUN, los mandatos sobre contratos de derechos reales, también los otorgados en el extranjero debidamente legalizados. Esa obligación está a cargo de los escribanos: confirme con el suyo que la hará.

7. Cómo llega el poder a Paraguay

Una foto o un archivo sirven para que el escribano revise el texto. Para firmar, en general hace falta el documento original, con su apostilla o su legalización. Envíelo por un servicio con seguimiento y guarde una copia.

No hay un plazo único. Sume el tiempo de redactar el texto, conseguir cita, apostillar, enviar, legalizar o inscribir si corresponde, y luego los plazos del registro, que se explican en La transferencia de un inmueble. Si un comprador está esperando, no prometa una fecha antes de tener el poder listo.

8. Los pasos en Paraguay

1. Elija escribano y pídale el texto del poder.
2. Revise los papeles: título, impuesto inmobiliario, sucesión si heredó.
3. Firme el poder y envíe el original por un medio seguro.
4. Ponga precio y publique.
5. Firme el boleto con el comprador, por medio del apoderado.
6. Escriture: el escribano pide el certificado, retiene los impuestos y presenta la escritura.

Los papeles están en Requisitos para vender una casa. Si heredó, vea Cómo vender una casa heredada.

9. Impuestos: ¿residente o no?

Vivir afuera no decide solo. Según la reglamentación, una persona física es residente fiscal si tiene residencia permanente en Paraguay, conforme a la Ley de Migraciones. No encontramos una regla específica para el paraguayo que vive afuera: plantee su caso a su contador y al escribano antes de firmar.

Por eso conviene acordar en el boleto si el precio incluye el IVA. Los detalles están en Impuestos al vender una propiedad. Pregunte también a un contador de su país de residencia si debe declarar esa venta allí.

10. Cómo cobrar

• A su cuenta: lo más simple es que el comprador transfiera a una cuenta a su nombre.
• Si cobra el apoderado: que el poder lo diga, y pídale comprobantes y la transferencia en una fecha cierta.
• Moneda: fije en el boleto la moneda y quién asume el tipo de cambio. Vea El mercado inmobiliario.
• Enviar el dinero afuera: pregunte a su banco qué comprobantes pide. Tenga a mano la escritura y el comprobante de retención.

11. Vender a la distancia

• Pida fotos y un plano, y si puede, un recorrido virtual 3D.
• Deje las llaves con una sola persona de confianza.
• Revise que el inmueble no esté ocupado por alguien sin permiso.
• Mantenga el impuesto inmobiliario al día: el escribano pide el certificado.
• Si tiene un agente, firme por escrito qué hace y cuánto cobra. Vea La comisión inmobiliaria.

12. Cómo controlar al apoderado

• Apruebe el precio por escrito antes de cada firma, aunque el poder no lo exija.
• Pida el borrador del boleto y de la escritura.
• Hable directamente con el escribano, y pídale la copia final.
• Pida los comprobantes: seña, transferencia del saldo, retenciones.
• Avise si cambia algo: si el poder se revoca, si vende usted mismo o si el comprador es conocido del apoderado.
• Prevea qué pasa si falla: si el apoderado no puede seguir, hará falta otro poder. Si el dueño muere, el mandato se extingue y el trámite cambia.

13. Errores frecuentes

• Firmar un poder sin que lo revise el escribano en Paraguay.
• Dar un poder general para una venta concreta.
• Olvidar al cónyuge o a los coherederos.
• Dejar que otro cobre sin control.
• Calcular el impuesto de residente sin saber si lo es.
• Enviar solo una copia si hace falta el original.
• Llegar tarde: los plazos del poder y del registro se suman.

14. Preguntas frecuentes

¿Puedo vender sin viajar a Paraguay?

Sí, con un poder especial. La escritura la firma su apoderado ante el escribano.

¿Sirve un poder hecho en España o Argentina?

Sí, si consta en instrumento público con su apostilla o legalización. Si no está en español, debe traducirse. Pregunte a su escribano en Paraguay si además debe protocolizarse.

¿Cuánto cuesta el poder?

Depende del país y del notario o consulado. No hay un monto único: pregunte antes. Si se firma en Paraguay, vea Poder especial para un inmueble.

¿Soy paraguayo y vivo afuera: pago como no residente?

La regla mira si tiene residencia permanente en Paraguay. No encontramos una regla específica para ese caso: consulte a un contador antes de firmar.

¿El comprador también puede estar afuera?

Sí. Cada parte puede actuar con su propio apoderado. El escribano revisa los dos poderes.

¿Tengo que inscribirme en el RUC?

Si es residente y el escribano le retiene el IRP como pago único y definitivo, la reglamentación no le pide inscribirse por esa venta, según se explica en los requisitos. Para un no residente no encontramos una regla igual: pregunte a su contador y al escribano.

¿Puedo cambiar de apoderado a mitad de camino?

En general sí, salvo que el poder sea irrevocable: revise el texto antes de firmar. Nombrar a otro para el mismo negocio lo revoca desde que se notifica al primero, y ese debe devolver el documento.

¿Puedo vender una herencia desde afuera?

Sí, pero primero hay que ver el estado de la sucesión. Cada heredero que viva afuera puede dar su propio poder.