La comisión inmobiliaria en Paraguay

Antes de confiar su casa a un agente, un propietario suele preguntarse por la comisión: cuánto es, quién la paga, cuándo, y qué pasa si al final vende por su cuenta. La respuesta corta es que casi todo depende del contrato, y que el Código Civil llena los vacíos cuando el contrato no dice nada.

Esta guía explica esas reglas. No da porcentajes de mercado: el Código Civil no fija un porcentaje para el corredor, y la comisión es la que se pacta.

1. Lo esencial en un minuto

• La comisión se gana si la venta se concreta gracias a la intervención del agente. Si no hay venta, en principio no hay comisión.
• El monto es el que se pacta: sin pacto ni arancel, lo fija el juez según los usos o la equidad, y puede reducir una comisión excesiva.
• Sin pacto, el corredor puede cobrar a cada parte: por eso conviene escribir quién paga.
• La comisión lleva IVA: pida que el precio que le informen lo incluya.
• La exclusividad, su plazo y lo que pasa si vende usted valen solo si están en el contrato.

2. Qué es el corretaje

El Código Civil llama corretaje al contrato por el que el corredor pone en relación a dos o más partes para que concluyan un negocio, sin estar ligado a ninguna de ellas por colaboración, dependencia o representación. Es la figura que el Código aplica a quien pone en contacto al vendedor con un comprador.

Si además el agente recibe un poder para actuar en su nombre, por ejemplo para firmar, el contrato tiene también reglas de mandato. Cuál se aplica a su caso depende de lo que firme: pregúntelo si el contrato le da al agente facultades para representarlo.

3. Cuándo se gana la comisión

• Venta concluida: es la regla general, si el negocio se concluye por la intervención del corredor. Si el agente no consigue al comprador, no gana la comisión.
• Condición suspensiva: si la venta depende, por ejemplo, de la aprobación de un crédito, el derecho a la comisión nace cuando la condición se cumple.
• Condición resolutoria: la comisión ya ganada no se pierde porque la condición se cumpla.
• Varios corredores: si intervienen en la misma venta, cada uno tiene derecho a una parte de la remuneración.
• Gastos: los del corredor no se reembolsan, salvo pacto expreso; si se pactaron, se pagan aunque la venta no se haga.
• Otra regla a tener en cuenta: la Ley N° 1.034/83 prevé que la comisión se deba si el contrato no se realiza por culpa de una de las partes, o si el dueño concluye por sí mismo lo que empezó el corredor, pero dice que la remuneración del corredor no matriculado no se rige por esa ley. Lo que siempre cuenta es el contrato firmado: si prevé la comisión en esos casos, se aplica lo pactado, y el juez puede reducirla si es excesiva. No encontramos fallos paraguayos sobre esto.

4. Quién la paga y cuánto es

Sin pacto, el corredor tiene derecho a una remuneración de cada una de las partes, y el juez fija su monto y su reparto según los usos o, en su defecto, la equidad. En la práctica, lo que decide es el contrato que firme con el agente:

• Quién paga: el vendedor, el comprador o ambos, y en qué proporción.
• Cuánto: un monto fijo o un porcentaje, y sobre qué base, por ejemplo el precio de venta que figure en la escritura.
• Cuándo: al firmar el boleto, el día de la escritura o en partes.

Si la comisión pactada es excesiva, el juez puede reducirla a pedido de quien debe pagarla. Y el corredor tiene un año para reclamar el pago de su comisión: después, su acción prescribe.

5. La comisión y los impuestos

• El IVA: la intermediación es un servicio gravado con el IVA, a la tasa general del 10%. Si el agente le ofrece su servicio como proveedor a un consumidor, la ley exige que el precio se informe con los impuestos incluidos.
• Su impuesto a la renta: si usted vende como residente y opta por calcular el IRP sobre la ganancia real, los honorarios pagados a los intermediarios se descuentan, siempre que sean reales y estén documentados con su comprobante. Si se aplica la base general del 30% del precio, la comisión no cambia el impuesto.

Los impuestos de la venta están en la guía Impuestos al vender una propiedad en Paraguay, y lo que le queda después de todo, en Cómo fijar el precio de venta de una casa.

6. Lo que debe decir el contrato

Si el contrato lo firma en su casa y no en la oficina del agente, la ley del consumidor prevé un plazo de siete días para retractarse en los contratos celebrados fuera del establecimiento comercial: pregunte si se aplica a su caso.

7. Exclusividad y fin del contrato

El Código Civil no regula la exclusividad en el corretaje: vale lo que diga el contrato. Si el contrato es además un mandato, el Código prevé:

• La revocación: quien da el mandato puede revocarlo. Si se pactó que es irrevocable, responde de los daños, salvo justa causa.
• La revocación tácita: si usted interviene personalmente en el negocio y trata con los terceros, el mandato se entiende revocado, salvo que diga expresamente lo contrario.
• El plazo: el mandato se extingue al vencer el plazo pactado.
• La retribución: si el mandato termina sin culpa del mandatario, se le paga la parte proporcional al servicio cumplido.

8. Lo que el agente debe hacer

• Informar: el corredor debe comunicar a las partes las circunstancias que conozca sobre el valor y la seguridad del negocio que puedan influir en su conclusión.
• Conocer a su cliente: las inmobiliarias están obligadas por la ley de prevención del lavado de dinero, y la reglamentación alcanza también a los agentes, corredores y comisionistas que se dedican habitualmente a la compraventa de inmuebles. Por eso le pedirán su documento y datos sobre la operación, y la registrarán. Las obligaciones del oficio están en la guía Cómo ser agente inmobiliario en Paraguay.
• Informar el precio de su servicio: si usted contrata como consumidor, la ley exige que se indique con precisión, impuestos incluidos, en moneda nacional.

Para comparar propuestas antes de firmar, vea Cómo elegir una inmobiliaria.

9. Errores frecuentes

• No escribir quién paga: sin pacto, el corredor puede cobrar a cada parte.
• Exclusividad sin plazo: firmarla sin decir qué pasa si vende usted.
• No pedir factura: sirve para la ganancia real en el IRP.

10. Preguntas frecuentes

¿Cuánto cobra un agente inmobiliario en Paraguay?

El Código Civil no fija un porcentaje: la comisión es la que se pacta con cada agente o inmobiliaria. Compare propuestas, mire qué incluye el servicio y pida que el monto se informe con el IVA incluido.

¿Pago la comisión si la venta se cae?

En principio no: la comisión se gana si el negocio se concluye por la intervención del corredor. Si la venta dependía de una condición, como un crédito, el derecho nace cuando se cumple. Los gastos pactados expresamente se pagan igual.

¿Tengo que pagar si encuentro yo al comprador?

Depende del contrato. Si no hay exclusividad y el agente no intervino, en principio no ganó la comisión. Si firmó una exclusividad que prevé una comisión en ese caso, se aplica lo pactado.