El boleto de compraventa en Paraguay

Entre el día en que vendedor y comprador se ponen de acuerdo y el día de la escritura hay un tiempo: el escribano debe pedir el certificado del registro y reunir los documentos. El boleto de compraventa es el documento que fija el acuerdo mientras tanto: el precio, la seña, el plazo para escriturar y lo que pasa si alguien se arrepiente.

Es un papel corto, pero decide casi todo lo que puede salir mal. Esta guía explica, con el Código Civil, lo que vale un boleto, lo que conviene escribir en él y las reglas que se aplican cuando no se escribió nada.

1. Lo esencial en un minuto

• El boleto obliga a firmar la escritura, pero no transfiere la propiedad: hasta la escritura, el vendedor sigue siendo el dueño, y solo la inscripción hace valer la venta frente a terceros.
• La seña permite arrepentirse: si el comprador se echa atrás, la pierde; si es el vendedor, la devuelve con otro tanto, es decir el doble.
• Lo que no se escribe lo decide la ley: por ejemplo, los gastos del contrato se pagan por partes iguales salvo que el boleto diga otra cosa.
• Las firmas certificadas por un escribano dan al boleto fecha cierta frente a terceros.
• Si una parte se niega a escriturar, la otra puede demandarla, y el juez puede firmar la escritura en su lugar.

2. Qué es y qué no hace un boleto

La ley exige escritura pública para los contratos que transmiten derechos reales sobre inmuebles. Un contrato de compraventa firmado en un documento privado no queda concluido como compraventa mientras no se firme la escritura, pero vale como contrato en que las partes se obligan a firmarla. Eso es el boleto: una obligación de hacer, la de escriturar.

Las partes pueden convenir lo contrario: que el acuerdo no valga nada sin la escritura. En ese caso, el boleto no obliga a escriturar. Si no quiere ese efecto, no firme una cláusula así.

3. Del boleto a la escritura

1. El acuerdo y el boleto. Vendedor y comprador fijan el precio, la forma de pago, la seña y el plazo para escriturar, y firman el boleto, de preferencia con las firmas certificadas.
2. El certificado. El escribano pide al RUN el certificado catastro-registral, que el registro debe expedir en un plazo de hasta quince días hábiles y que vale treinta días corridos.
3. La escritura. Dentro de esa vigencia, las partes firman ante el escribano; el comprador paga el saldo y el escribano retiene los impuestos de la venta.
4. La inscripción. El escribano presenta la escritura al RUN. Desde la inscripción, la venta vale frente a terceros.

Al fijar el plazo para escriturar en el boleto, deje margen para el certificado y para reunir los documentos. Los pasos y los plazos están en la guía La transferencia de un inmueble en Paraguay, y los papeles del vendedor, en Requisitos para vender una casa en Paraguay.

4. Lo que debe decir

No hay un formulario oficial. Un boleto claro responde, al menos, a estas preguntas:

Un modelo descargado no sabe si el inmueble es ganancial, si está en una sucesión o si tiene una hipoteca: pida a un escribano que redacte el boleto o que revise el que le proponen antes de firmar y de entregar dinero.

5. La seña

La seña es la suma que se entrega al firmar el boleto para asegurar el contrato. El Código Civil le da un efecto preciso, que se aplica si el boleto no dice otra cosa:

• Si se arrepiente quien la dio, el comprador en general, puede dejar sin efecto el contrato perdiendo la seña.
• Si se arrepiente quien la recibió, el vendedor en general, debe devolverla con otro tanto de su valor: el doble.
• Si el contrato se cumple, la seña en dinero se toma como parte del precio.

• El monto lo fijan las partes: la ley no establece un porcentaje.
• Hasta cuándo se puede arrepentir una parte no lo fija el Código Civil. Si les importa, escriban en el boleto hasta qué momento rige el arrepentimiento.
• Si quieren otro efecto, por ejemplo un pago a cuenta del precio sin derecho a arrepentirse, pidan al escribano que lo redacte con claridad.
• Entréguela con recibo, de preferencia por transferencia bancaria o ante el escribano. Vea La seña de un inmueble.

6. Antes de firmar

Lo que conviene revisar antes de firmar el boleto y de entregar o recibir la seña:

• Que quien vende sea el dueño: el nombre del título y su inscripción. Se puede vender un bien ajeno, pero el vendedor queda obligado a conseguirlo, y el comprador que no lo sabía puede pedir la resolución.
• Que firmen todos los que deben: para vender un bien ganancial deben firmar los dos cónyuges, o uno con poder especial del otro (vea Vender estando casado); si el inmueble es de varios dueños o herederos, su escribano le dirá quiénes deben firmar.
• El estado del inmueble: hipotecas, embargos o medidas judiciales. Una persona con interés legítimo, con patrocinio de abogado, puede pedir al RUN un informe sobre el inmueble; a diferencia del certificado, no reserva la prioridad.
• El impuesto inmobiliario: la ley exige pagarlo por completo antes de la escritura. Prevea en el boleto cómo se regulariza un atraso.
• La superficie real: compare el título con el lugar y, para un terreno, con una mensura reciente.

7. Firmas certificadas y fecha cierta

Un boleto firmado solo por las partes vale entre ellas. Pero la fecha de un documento privado no prueba nada frente a terceros mientras no tenga fecha cierta, y una de las formas de darle fecha cierta es que un escribano certifique las firmas.

• Firme tantos ejemplares como partes con interés distinto haya, e indique en cada uno cuántos se firmaron: la ley lo exige para los contratos bilaterales.
• La certificación cuesta, en general, tres jornales por firma: Gs. 351.231 por cada firma, Gs. 702.462 para un boleto con dos firmas, con el jornal vigente.
• En general, el boleto de una casa no se anota en el RUN por sí mismo: la ley prevé la anotación de los boletos de lotes de un loteamiento, y la de un boleto privado cuando la ordena un juez.

8. Si una de las partes no cumple

La mora

Si el boleto fija un plazo, la parte que no cumple queda en mora por el solo vencimiento, sin necesidad de reclamo. Si no fija ninguno, el juez puede fijarlo a pedido de parte. Por eso conviene escribir fechas precisas.

Exigir la escritura

• La demanda: la parte que cumple puede demandar a la que se niega a escriturar. Si la sentencia condena a escriturar y la parte no se presenta, el juez puede firmar la escritura en su lugar.
• El embargo: si el comprador pide el embargo del inmueble, el juez lo decreta, previo depósito del precio que corresponde pagar al escriturar.
• La anotación de la litis: en un juicio sobre el dominio de un inmueble, el juez puede ordenarla para advertir a los terceros.
• El plazo: la ley no fija uno propio para exigir la escritura; en principio se aplica el general de diez años de las acciones personales.

Salir del contrato

• La resolución: ante el incumplimiento de la otra parte, quien cumplió puede pedir la ejecución del contrato o su resolución, con los daños. Si pide la resolución, ya no puede volver a pedir el cumplimiento.
• Sin juicio: puede intimar a la otra parte a cumplir en un plazo de al menos quince días; vencido el plazo, le basta una comunicación fehaciente para dar el contrato por resuelto. No hace falta el plazo si la otra parte ya dijo que no cumplirá.
• Con una cláusula expresa, el contrato se resuelve desde que se comunica la decisión a quien no cumplió.
• Un incumplimiento de escasa importancia, que no compromete el interés de la otra parte, no permite resolver.

La cláusula penal

El boleto puede fijar una pena para el incumplimiento o el retraso. La pena reemplaza la indemnización: no hace falta probar el daño, pero tampoco se puede pedir más aunque el daño sea mayor. Solo la debe quien está en mora, y el juez la reduce si es manifiestamente excesiva.

9. El boleto con pago en cuotas

Si el precio se paga en cuotas, la ley protege al comprador que ya pagó una parte importante: el contrato no puede resolverse una vez que pagó el 25% del precio, o hizo mejoras por ese valor que no se pueden retirar sin perder valor, o si lo pagado y las mejoras suman juntos ese porcentaje.

• Si el contrato se resuelve por culpa del comprador, el vendedor debe devolver las cuotas cobradas, salvo una compensación equitativa por el uso del inmueble y el resarcimiento del daño.
• Si el boleto dice que el vendedor se queda con las cuotas, el juez puede reducir esa indemnización si la juzga excesiva.
• Si usted es quien vende, lea vender una casa en cuotas: la forma del contrato decide su garantía.
• Los lotes de un loteamiento tienen reglas propias: vea la guía Comprar un terreno en cuotas en un loteamiento.

10. Gastos e impuestos

• Los impuestos y gastos del contrato, en principio también los de la escritura, se pagan por partes iguales, salvo que la ley disponga otra cosa o que el boleto diga otra cosa. Si acuerdan otro reparto, escríbanlo.
• Los gastos de entrega son del vendedor, salvo pacto en contrario.
• El impuesto a la renta de la venta es del vendedor y lo retiene el escribano al firmar la escritura, no al firmar el boleto.
• El impuesto inmobiliario debe estar pagado por completo antes de la escritura, aunque las partes acuerden otra cosa.

Los montos están en las guías Cuánto cuesta escriturar una propiedad e Impuestos al vender una propiedad en Paraguay.

11. Errores frecuentes

• Creer que el boleto es un título: con un boleto no se es dueño; hace falta la escritura, y su inscripción para oponerla a terceros.
• Entregar la seña sin revisar quién es el dueño y qué cargas tiene el inmueble.
• Firmar sin el cónyuge cuando el inmueble es ganancial.
• No fijar plazos: sin fecha para escriturar, la mora y la salida del contrato se complican.
• Dejar la seña en el aire: no decir si se imputa al precio ni hasta cuándo se puede arrepentir.
• Pagar casi todo antes de la escritura sin una garantía.
• Confundir metros: no decir si el precio es total o por metro cuadrado.

12. Preguntas frecuentes

¿Vale un boleto firmado sin escribano?

Sí: entre las partes vale como obligación de escriturar. La certificación de las firmas le da fecha cierta frente a terceros y evita discusiones sobre quién firmó.

¿El vendedor puede vender a otro después de firmar el boleto?

Sigue siendo el dueño hasta la escritura, de modo que en los hechos puede intentarlo. Pero incumple el boleto y responde ante el comprador: si se arrepiente, devuelve la seña con otro tanto, y el comprador puede además reclamar la escritura o los daños según el caso. Por eso conviene un plazo corto hasta la escritura.

¿Cuánto tiempo tenemos para escriturar?

El que diga el boleto. Fije un plazo que deje margen para el certificado del RUN y los documentos, sin alargarlo de más.

¿Hay un modelo de boleto?

No hay un formulario oficial. Use la lista de cláusulas de esta guía y pida a un escribano que redacte o revise el boleto de su caso.