Vender una casa en cuotas

Aparece un comprador serio, sin crédito bancario, que ofrece una entrada y el resto en cuotas. ¿Acepta? Puede ser una buena venta. También puede dejarlo años esperando, con una casa que ya no controla y un deudor al que no podrá sacar por su cuenta.

La diferencia está en la forma legal, y hay una regla poco intuitiva: cuando el comprador pagó el 25% del precio, usted ya no puede deshacer la venta. Esta guía es para quien vende. Si es usted quien compra, lea casas en cuotas.

1. Lo esencial en un minuto

• Vender en cuotas es legal, y usted pasa a ser quien da el crédito.
• La forma decide su garantía: boleto, reserva de propiedad o escritura con hipoteca.
• Con el 25% pagado no procede la resolución: usted no recupera la casa por esa vía. Una entrada alta reduce su riesgo, pero puede quitarle esa salida desde la firma.
• La hipoteca a su favor suele ser la garantía más clara, porque permite pedir la ejecución.
• No puede pactar quedarse con la casa si no le pagan: esa cláusula hipotecaria no vale.
• Los intereses tienen tope, y el Banco Central lo publica cada mes.
• El impuesto cambia según si escritura antes o después de cobrar.

2. ¿Le conviene financiar?

Pregúntese por qué el comprador no obtiene crédito. Puede ser informalidad en sus ingresos, algo común y no necesariamente malo. O puede ser un problema de pago. Si un banco ya dijo que no, usted debe saber por qué. Si necesita todo el dinero para otra compra, lea vender y comprar otra antes de aceptar.

3. Tres formas de hacerlo

El boleto parece lo más seguro porque usted conserva el título. Pero el comprador vive en la casa, y después del 25% quizá no pueda deshacer la venta. La escritura con hipoteca parece más arriesgada, porque transfiere la propiedad. A cambio, deja al comprador con título y a usted con una garantía inscripta. Un buen escribano le dirá cuál encaja en su caso.

Un boleto no transfiere la propiedad: obliga a otorgar la escritura (arts. 701 y 702). Lea el boleto de compraventa. Si vende lotes de un loteamiento, las reglas son otras: vea terrenos en cuotas.

4. La regla del 25%

Es lo que más sorprende a los vendedores. El artículo 782 del Código Civil dice que, cuando el precio se paga por cuotas, no procede la resolución «en ningún caso» si el comprador abonó el 25% del precio, o hizo mejoras por ese valor que no se pueden retirar sin disminución apreciable de su valor, o si ambas cosas suman ese porcentaje.

¿Y antes del 25%? Si se resuelve por incumplimiento del comprador, usted debe restituir las cuotas cobradas, con derecho a una compensación equitativa por el uso y al resarcimiento del daño. Si se pactó quedarse con las cuotas como indemnización, el juez puede reducirlo si lo juzga excesivo (art. 783).

No cuente, entonces, con «si no paga, me quedo con todo». Si tiene dudas sobre cómo se aplica a un simple boleto, consulte a un abogado: la ley habla del pago por cuotas, y en ese punto vale un consejo profesional.

5. Escritura con hipoteca a su favor

Aquí la venta se escritura y, al mismo tiempo, el comprador hipoteca la casa a favor suyo por el saldo. Usted deja de ser dueño, pero pasa a ser acreedor con garantía real.

• Preferencia: la hipoteca inscripta le da un derecho preferente a cobrar sobre el precio del inmueble, y puede pedir la ejecución aunque la casa pase a otras manos (art. 2373).
• Intereses: cubre el capital, los intereses estipulados y adeudados por dos años, y los que corran durante la ejecución (art. 2374).
• Prioridad: si el comprador pide otro crédito, una hipoteca posterior queda detrás de la suya (art. 2381).

Tiene costos: la inscripción en el Registro es del 0,70% sobre el mayor valor entre el monto y el valor fiscal, unos Gs. 2.450.000 con un saldo de Gs. 350.000.000, más los honorarios de la escritura de hipoteca. Definan quién los paga. Al terminar de cobrar, usted firma la cancelación: lo explicamos en vender una casa hipotecada.

6. Entrada, plazo e intereses

Compare esa tasa con lo que haría con el dinero si cobrara todo hoy. Los bonos del Tesoro en guaraníes se colocaron en setiembre de 2026 por encima del 8%, como vimos en invertir en inmuebles, sin el riesgo de este deudor. Una tasa razonable debe pagar ese riesgo.

El límite de los intereses

No puede poner cualquier tasa. El Código Civil prohíbe estipular intereses o comisiones superiores a las tasas máximas del Banco Central, bajo pena de nulidad de la cláusula (art. 475). La Ley N° 2.339/03 considera usurarias las tasas que superan en un 30% el promedio de los créditos de consumo. Las reglas clave:

El tope cambia cada mes y depende de plazo y moneda: confirme el vigente el día de firmar. Si vende en dólares, escriba la moneda con claridad. Un contrato en dólares traslada al comprador el riesgo del cambio: un ingreso en guaraníes puede dejar de alcanzar.

7. Evaluar al comprador

Haga lo que haría un banco, sin exagerar:

1. Pida ingresos demostrables: recibos, extractos, facturas o declaraciones.
2. Calcule la cuota frente al ingreso. Che Róga Porã y Mi Casa usan como límite que no pase del 40% del ingreso familiar: es una referencia, no una regla para usted.
3. Pida autorización escrita antes de consultar sus antecedentes crediticios, o pídale que le entregue su propio informe. La Ley N° 6.534/20 exige consentimiento.
4. Hable de la entrada: una entrada alta muestra compromiso y reduce su riesgo.
5. Considere un garante o pagarés por las cuotas, con ayuda de su abogado.
6. Verifique estado civil: si está casado, su cónyuge puede tener que intervenir.

8. Qué debe decir el contrato

La ley presume ciertas reglas si el contrato calla, como el reparto por partes iguales de los gastos (art. 757). No lo deje al azar. Si vende de forma habitual, consulte además si le alcanza la ley de defensa del consumidor: exige información sobre créditos y permite pagar antes sin penalidad.

9. Impuestos

La forma también cambia cuándo paga. Para una persona física residente, según el Decreto N° 3.184/19:

En el ejemplo, escriturar con hipoteca significa un IRP general de unos Gs. 12.000.000 al firmar: el 2,4% de todo el precio. Puede salir de la entrada. Si tributa por cuota, la base general es el 30% de la cuota cobrada, al 8%, es decir el 2,4% de cada cuota, con la opción de calcular sobre la ganancia real si es menor.

¿Y los intereses? No encontramos una regla clara para un vendedor particular. Pueden ser una renta aparte de la venta, con su propio impuesto. Pregunte a su contador antes de fijar la tasa, y cómo documentar cada cobro. Vea también los impuestos al vender.

10. Si deja de pagar

En las obligaciones a plazo, la mora se produce por el solo vencimiento (art. 424). Pero eso no le permite actuar por su cuenta.

1. Reclame enseguida, por escrito: un atraso tolerado se repite.
2. Hable y documente: si acuerda un plan, déjelo firmado.
3. Consulte a un abogado antes de que la deuda crezca.
4. Con hipoteca: se pide la ejecución y venta de la casa, con preferencia sobre el precio.
5. Sin hipoteca y con 25% pagado: consulte; lo probable es reclamar la deuda por vía judicial.
6. Antes del 25%: evalúe la resolución, con las restituciones que la ley exige.

Un juicio lleva tiempo y gastos, y no pudimos encontrar un plazo promedio. Inclúyalo en su decisión: la peor cuota es la que nunca llega.

11. Si fallece o quiere salir

• Si usted fallece antes de escriturar, sus herederos en principio deberán cumplir. Sin sucesión, difícilmente podrán firmar: deje el contrato y los recibos ordenados. Vea la sucesión.
• Si hay un embargo contra usted y aún figura como dueño, puede afectar la casa. El comprador lo sabrá en el certificado, y puede reclamar.
• Si quiere el dinero antes: pueden pactar un descuento por pago anticipado. Otra salida es ceder el crédito, con asesoramiento.

12. Otras salidas

Antes de financiar, mire otras opciones para que el comprador pague:

• Crédito bancario o de cooperativa: lea crédito hipotecario.
• Programas públicos: Che Róga Porã o Mi Casa, si califica.
• Un plazo corto: una entrada alta y el saldo en pocos meses.
• Un puente: financiar una parte hasta que el comprador obtenga su crédito.
• Bajar un poco a cambio de cobrar todo: prepare la negociación.

13. Errores frecuentes

• Creer que puede recuperar la casa después del 25%.
• Entregar la casa con una entrada mínima.
• Pactar en la hipoteca quedarse con la casa si no pagan.
• Fijar intereses sin mirar el tope.
• Olvidar el impuesto al escriturar.
• Cobrar en efectivo sin recibo.
• Tolerar atrasos sin dejar nada escrito.
• Usar un modelo de internet.

14. Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi casa en cuotas?

Sí. Puede hacerlo con boleto, con reserva de la propiedad o escriturando con hipoteca a su favor.

¿Qué es más seguro para el vendedor?

Suele serlo la escritura con hipoteca, por la preferencia y la ejecución. Depende del caso: consulte a su escribano.

¿Puedo recuperar la casa si no me paga?

Con el 25% pagado no procede la resolución. Con hipoteca, se pide la ejecución judicial, no se la queda.

¿Cuánto interés puedo cobrar?

Lo que acuerden, dentro del tope del Banco Central, que limita también la suma de compensatorio y moratorio. En noviembre de 2026 es de 27,20% en guaraníes y 11,48% en dólares, según la prensa. Confirme el vigente.

¿Cuándo pago el impuesto?

Si escritura antes de cobrar, se retiene sobre el total. Si transfiere después, cada cuota tributa. Consulte a su contador.

¿Puede el comprador vender la casa antes de terminar de pagar?

Con hipoteca, su garantía sigue al inmueble. Con boleto, dependerá de lo que permita el contrato.

¿Debo escriturar enseguida?

No es obligatorio si eligen el boleto o la reserva, pero el contrato debe decir cuándo se hará.