Invertir en inmuebles en Paraguay

Paraguay aparece cada vez más en las conversaciones sobre inversión inmobiliaria: impuestos bajos, grado de inversión, construcción en altura en Asunción y extranjeros que piden residencia. Mucho de lo que se publica viene del propio sector. Esta guía le da el método para hacer sus propios números.

Es información general, no una recomendación de inversión. No existe una estadística oficial de rentabilidad inmobiliaria en Paraguay, así que cuando una cifra es una estimación, lo decimos. El ejemplo usa valores ficticios para mostrar el cálculo.

1. Lo esencial en un minuto

• Mire el neto, no el bruto. Después de meses vacíos, gastos e impuestos, un alquiler rinde bastante menos que el número del anuncio.
• Compare con lo que renuncia. Los bonos del Tesoro en guaraníes se colocaron en setiembre de 2026 por encima del 8%, y sus intereses figuran exonerados del IRP.
• La valorización puede ser necesaria para ganarle a esa referencia, y Paraguay no tiene un índice oficial de precios para medirlo.
• Comprar con crédito para alquilar pierde dinero mientras la tasa supere lo que rinde el alquiler. Con las cifras publicadas, ese suele ser el caso: haga su cálculo.
• Lo más serio es la liquidez: vender lleva tiempo, y no puede vender media casa.
• Desconfíe de cualquier rentabilidad «garantizada».

2. Por qué se invierte en inmuebles

Un inmueble da dos cosas: una renta, si lo alquila, y la posibilidad de valorizarse. También hay razones menos financieras: es tangible, se puede usar, se deja a los hijos y parece más seguro. Todo eso vale, pero no es rentabilidad.

El contexto de 2026 es favorable en varios puntos, según datos publicados: crecimiento proyectado de 5%, inflación baja, grado de inversión de Moody's y S&P, y solicitudes de residencia que pasaron de unas 28.000 en 2024 a más de 47.000 en 2025, según autoridades citadas por La Nación. Pero una buena economía no hace buena a cualquier compra. El detalle está en Mercado inmobiliario de Paraguay 2026.

3. Contra qué comparar

El error más común es comparar el alquiler con cero. Su dinero tiene alternativas, y estas son referencias publicadas en 2026:

Estas cifras cambian y no son comparables a ciegas. Un bono no se valoriza como un buen inmueble, y un CDA en guaraníes no protege del dólar. Los títulos y depósitos tienen riesgos propios, y no verificamos cómo accede a ellos un inversor pequeño: pregunte a su banco o casa de bolsa. Pero dan una referencia: si un inmueble no la supera con su renta y su valorización, conviene saber qué otra razón tiene para comprarlo.

4. Cuánto rinde un alquiler

La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido por el precio. Es el número que aparece en los anuncios. Sobre lo que se publica:

• El presidente de la cámara de desarrolladores habló de 6% a 7% en 2021.
• Una nota de prensa de julio de 2026 mencionó cerca de 7,4% en zonas céntricas de Asunción y 6,2% fuera de ellas, a partir de precios publicados, sin indicar la fuente.
• Según La Nación, en abril de 2026 el presidente de Capadei situó el alquiler en Asunción entre USD 6 y 10 por m², con una ocupación cercana al 97%. Son datos del sector. Con ese alquiler, nuestro ejemplo de Asunción da una renta bruta menor que estos rangos.
• Portales y consultoras dan rangos que van de 5% a más de 10%, según barrio y método.

Tómelo como orden de magnitud. Casi todo se basa en precios pedidos, tanto de venta como de alquiler, no en contratos firmados. Una cifra alta en un barrio puede mostrar pocos anuncios más que un negocio mejor. Los números de su inmueble salen de contratos reales: pregunte qué se alquiló de verdad en ese edificio.

5. El cálculo completo

Con esas hipótesis, el mismo dinero en un bono al 8,26% daría unos Gs. 75.624.695 al año, sin IRP. La diferencia es de Gs. 33.624.695. Para igualarla, el departamento tendría que valorizarse cerca de 3,7% por año en guaraníes, y eso antes de los costos de vender. No decimos que no pueda ocurrir: es lo que hace falta para igualar al bono, en términos financieros.

Cambie las hipótesis con su caso. Un edificio caro de mantener, tres meses vacíos o un inquilino que deja de pagar mueven mucho el resultado.

6. La valorización

Es la parte que más se vende y la que menos se puede medir. Según las fuentes que revisamos para nuestra guía de mercado, no hay un índice oficial de precios inmobiliarios en Paraguay. Las promesas de «X% de plusvalía» a veces comparan el precio de lanzamiento con el precio pedido por unidades nuevas, no con ventas reales de reventa.

• Lo que puede ayudar: mejor infraestructura, nuevos comercios u oficinas, escasez real de terrenos, un buen edificio bien administrado.
• Lo que puede frenar: muchas unidades nuevas parecidas cerca, edificios que envejecen, expensas altas, un dólar que baja.
• En dólares y en guaraníes: un inmueble puede subir en una moneda y bajar en la otra. En 2026, el presidente de Capadei habló de márgenes presionados por la baja del dólar.

Para un valor serio, mire precios de cierre, no de anuncio, y pida una tasación. Vea Valor de mercado y valor catastral y Tasación de inmuebles.

7. Qué comprar

Un inmueble para alquilar no se elige como uno para vivir. Lo que cuenta es quién lo va a alquilar. En 2025, un agente de alquileres de Asunción dijo a la prensa que los inquilinos miran primero ubicación, seguridad y precio. Averigüe el público real de ese barrio. La casa soñada no siempre es la que mejor se alquila. Vea Comprar un departamento en Asunción, Comprar un terreno y Terrenos en cuotas.

Sobre el alquiler temporario no encontramos una regulación paraguaya específica: la prensa recoge un debate con el sector hotelero. Mire el reglamento del edificio y los impuestos antes de contar con esa renta.

8. Comprar en pozo

Comprar antes de que exista el edificio puede dar mejor precio, a cambio de un riesgo real: usted paga hoy contra una promesa, pasan años sin renta y la unidad puede salir más cara o más tarde de lo prometido. Antes de pagar, revise quién vende, el terreno, los permisos, la fecha de entrega, el destino del dinero y cómo salir. Lo explicamos en comprar en pozo en Paraguay.

9. Con crédito o con poco capital

Un crédito solo mejora el resultado si cuesta menos de lo que rinde el inmueble. En 2021, el presidente de la cámara de desarrolladores lo dijo sin vueltas: no era rentable pedir al 9% para alquilar al 6% o 7%. Las tasas cambiaron, la lógica no.

Además, Che Róga Porã es para la primera vivienda, y ni usted ni su cónyuge o pareja pueden tener un inmueble edificado a su nombre. No está pensado para comprar y alquilar: pregunte a la entidad antes de contar con esa tasa. Los bancos pueden tratar distinto una compra para inversión: pregunte antes. Vea Crédito hipotecario.

Invertir con poco capital

• Lote en cuotas: entrada baja, sin renta. Revise que el loteamiento esté aprobado.
• Pozo en cuotas: con los riesgos de arriba.
• Comprar con familiares: posible, pero en condominio cada decisión de venta exige a todos. Lea qué pasa cuando uno no quiere vender, y acuérdenlo por escrito.
• Fondos y títulos: una forma de invertir sin comprar un inmueble. Hable con una entidad habilitada.

Si no tiene un fondo de reserva, un mes vacío o una reparación grande pueden obligarlo a vender en mal momento. No invierta dinero que pueda necesitar pronto.

10. Dólares o guaraníes

Según Capadei, gran parte de las ventas se pacta en dólares, y los alquileres pueden ir en cualquiera de las dos monedas. Si sus gastos son en guaraníes y su inmueble en dólares, usted tiene una apuesta de tipo de cambio, lo quiera o no. Entre el 9 de octubre y el 3 de noviembre de 2026, la prensa informó una suba de más de 6% del dólar interbancario, que aun así quedó por debajo de comienzos de año.

• Calcule en la moneda en que vive.
• No se fíe de un rendimiento en dólares si cobra en guaraníes.
• Si es extranjero, incluya el costo de traer y sacar el dinero.

Una deuda en una moneda y alquileres en otra suman un riesgo de cambio.

11. Los impuestos

Cuando se habla de impuestos bajos en Paraguay es cierto en tasas, pero un inversor debe contarlos todos. Quien alquila debe inscribirse como contribuyente: consulte a un contador antes de comprar, sobre todo si compra por medio de una sociedad.

12. Extranjeros e Investor Pass

No encontramos en la ley una exigencia de ser residente para comprar, con una excepción importante: en la franja de 50 km de las fronteras, los extranjeros de países limítrofes, y las sociedades integradas mayoritariamente por ellos, no pueden ser dueños de inmuebles rurales, salvo autorización por decreto. Lo demás está en Comprar desde el exterior.

Comprar un inmueble no da residencia por sí solo. El Paraguay Investor Pass, creado por la Resolución N.º 0283/2026 del Ministerio de Industria y Comercio, permite obtener una Constancia de Inversionista Extranjero para pedir la residencia permanente.

Según La Nación, en la vía inmobiliaria puede acreditarse con escritura o contrato privado certificado, habiendo pagado al menos el 30%, y la constancia se emite hasta en cinco días hábiles con el expediente completo. No encontramos un plazo para Migraciones en lo que leímos. Se mantienen la verificación de antecedentes, la declaración del origen de los fondos, los controles de lavado de activos y el seguimiento de la inversión. No leímos el texto completo de la resolución: confirme las condiciones en el MIC antes de decidir por este motivo. Una casa para vivir con su familia no calificaría por esa vía.

13. Los riesgos

No encontramos datos oficiales de vacancia residencial ni de oferta disponible en Asunción. Quien le dé esas cifras debería decirle de dónde salen. Un buen ejercicio: mire cuántas unidades iguales a la suya se ofrecen en alquiler a pocas cuadras, y desde hace cuánto.

14. Señales de alerta

• Prometen una rentabilidad garantizada o un alquiler asegurado sin decir quién responde.
• Le piden pagar antes de ver documentos.
• El dinero va a una cuenta personal o de un tercero.
• No le dejan consultar con su propio escribano.
• Le apuran con que «quedan pocas unidades».
• El anuncio dice «plusvalía de 40%», sin explicar sobre qué.
• Hablan de «residencia incluida» con la compra.
• El precio es muy inferior a otros, sin motivo claro.

Más ejemplos en Estafas inmobiliarias en Paraguay.

15. Antes de comprar

1. Defina el objetivo: renta, valorización o vivienda futura. Cada uno lleva a una compra distinta.
2. Fije el plazo: cuántos años puede dejar el dinero.
3. Busque alquileres reales en ese edificio o manzana.
4. Haga el cálculo neto con su caso.
5. Compare con una alternativa concreta del día.
6. Visite de día y de noche, y pregunte por expensas, ascensores y agua.
7. Verifique título y deudas con su escribano.
8. Consulte a un contador sobre cómo tener y alquilar.
9. Guarde una reserva para meses vacíos y reparaciones.
10. Piense en la salida: quién se lo compraría y a qué precio.

16. Preguntas frecuentes

¿Conviene invertir en inmuebles en Paraguay?

Depende de su plazo, su capital y la alternativa. No hay una respuesta general: el método de esta guía sirve para responderlo en cada caso.

¿Cuánto rinde un departamento en Asunción?

Las estimaciones publicadas rondan 6% a 8% bruto, sobre anuncios. El neto es menor: en nuestro ejemplo, cerca de 4,6%.

¿Qué rinde más, un alquiler o un CDA?

En junio de 2026 la prensa informó un rendimiento promedio de 9,76% y una tasa pasiva promedio de 6,32%. En nuestro ejemplo ficticio, el alquiler deja cerca de 4,6% neto, más la valorización que tenga. Son apuestas distintas.

¿Es mejor pozo o terminado?

El pozo busca mejor precio con más riesgo y sin renta durante la obra. Terminado, ve lo que compra y puede alquilar. Depende de cuánto riesgo y espera acepta.

¿Puedo comprar sin ser residente?

No encontramos esa exigencia en la ley, salvo la limitación de la zona de frontera. Comprar no da la residencia por sí solo.

¿Comprar un departamento da la residencia?

No automáticamente. La vía inmobiliaria del Investor Pass es desde USD 200.000, con destino económico.

¿Puedo alquilar por días en una plataforma?

No encontramos una regulación específica. Revise el reglamento del edificio y sus impuestos.

¿Conviene comprar con una sociedad?

Depende del caso, y cambian los impuestos. Hágalo con un contador y un abogado.

¿Hay un mínimo para invertir?

No. Pero cuanto menor el capital, más pesan una reparación o un mes vacío.