Impuestos del alquiler en Paraguay

Una persona alquila la casa de sus padres y cobra todos los meses en efectivo. Para ella es una ayuda. Para la ley tributaria es una actividad gravada. La Ley N° 6.380/19 ordenó este tema, aunque quedan puntos por confirmar.

Esta guía sigue el texto de la ley y sus decretos. Aclaramos un límite: el sitio de la DNIT no se pudo abrir desde nuestras herramientas, y leímos los decretos en copias publicadas. Sirve para entender su situación y hablar con un contador, no para reemplazarlo.

1. Lo esencial en un minuto

• IVA: 5% si el destino es exclusivamente vivienda, 10% en los demás casos.
• IRP: 8% sobre la renta. La ley deja usar el 50% del alquiler o el alquiler menos los gastos documentados. Equivale a 4% del alquiler, o menos.
• INR: el dueño no residente paga 15% sobre el 50%, es decir, 7,5% del alquiler.
• Sin mínimo: no vimos un monto mínimo ni para el IRP del alquiler ni para el IVA, y el reglamento pide inscribirse dentro de treinta días hábiles.
• Si hay inmobiliaria, puede retener esos impuestos.
• Varios dueños: las reglas cambian. Consulte antes de firmar.

2. Qué paga cada dueño

El IVA corre aparte. La ley nombra expresamente a las personas físicas por el arrendamiento de inmuebles, y también a los contribuyentes del INR.

3. El IVA

La tasa del 5% es solo para inmuebles destinados a la vivienda de manera exclusiva. Lo demás va a la tasa general del 10%, por ejemplo un local, una oficina, un depósito o un uso mixto, según el texto de la ley. El impuesto se calcula sobre la cuota mensual, salvo que el contrato fije pagos anuales, semestrales o trimestrales.

¿Y la declaración? La ley dice que el IVA se liquida cada mes, por la diferencia entre el IVA cobrado y el IVA de las compras ligadas a la actividad, con comprobante. Guías de consultoras indican el formulario 120, en el sistema Marangatú: no lo verificamos en la DNIT. El contribuyente debe emitir y entregar un comprobante de venta por cada servicio, y una empresa inquilina puede pedirlo para respaldar su IVA crédito.

4. El IRP

El arrendamiento entra entre las rentas y ganancias del capital, con tasa del 8%. Lo importante es sobre qué monto. El art. 59 de la ley da dos formas de determinar la renta:

La ley habla de opción del contribuyente, y el decreto dice que se declara la que resulte menor. Los gastos deben ser reales y estar documentados a nombre del propietario. Quien subarrienda puede deducir el alquiler que paga, según la Resolución General N° 100/2021.

Para el IRP, la ley toma el criterio de lo percibido, aunque otro artículo habla del ejercicio en que la renta se obtenga o genere. Si un mes quedó sin cobrar, pregunte a su contador cómo tratarlo. El IVA es distinto: nace con el vencimiento del plazo de pago, aunque usted no haya cobrado. El IRP de capital se liquida aparte del de servicios personales, y no se mezclan gastos ni ganancias.

5. Si el dueño no es residente

Vivir afuera no basta: quien no cumple la condición de residente ni tiene domicilio permanente en el país paga el Impuesto a los No Residentes. La ley fija la renta en el 50% del arrendamiento, sin prueba en contrario, y la tasa en 15%: en total, 7,5% del alquiler. No hay deducción de gastos en esa fórmula.

El impuesto nace al pagar, al poner a disposición o al remesar los fondos, lo que ocurra primero. La ley prevé que ciertos pagadores actúen como agentes de retención. Si el inquilino es una empresa o hay una administradora, pregunte cómo se retiene, y también el IVA. Tener un apoderado no cambia el impuesto: la ley lo dice expresamente. Además, en ciertos casos el apoderado debe retenerlo. Vea Vender desde el exterior si piensa en vender.

6. Ejemplos con números

El IVA lo paga el inquilino si se sumó al precio, y el dueño lo ingresa. Si se dio por incluido, sale de lo que recibe el dueño. El IVA crédito de sus compras puede reducir lo que ingresa.

7. Inscribirse y declarar

1. Saque o actualice el RUC. El reglamento pide a la persona física con rentas del capital inscribirse o actualizar sus datos dentro de los treinta días hábiles de obtener alguna. Los extractos de la resolución que reglamenta el IRP mencionan la obligación 716, IRP de rentas y ganancias del capital.
2. Incorpore el IVA y organice la emisión de comprobantes.
3. Guarde los comprobantes de sus gastos a su nombre.
4. Declare el IRP con el formulario 516. La DNIT recordó en marzo de 2026 la declaración de ese impuesto. La fecha depende de su RUC.
5. Si deja de alquilar, pregunte cómo cesa la obligación. La administración fija esos plazos.

El umbral de Gs. 80.000.000 que suele citarse corresponde a los servicios personales, no a las rentas del capital. Si alguien le dice que por debajo de ese monto no tiene obligaciones por un alquiler, pídale el artículo.

8. Si administra una inmobiliaria

• IRP: la administradora o empresa de mandato es agente de retención por cada pago que acredite al propietario, y lo documenta con un comprobante de retención. El mismo decreto la exime si se emite el comprobante de venta por ese pago: confirme con su contador quién debe emitirlo.
• IVA: quienes intermedian deben retener el 100% si el dueño es una persona física o una sucesión indivisa no inscripta como contribuyente. Esa retención es pago único y definitivo.
• Comisión: lo que le cobra la inmobiliaria es un gasto de gestión o administración, si usa la renta real y está documentada.

Pregunte cómo se hará antes de firmar el mandato, y pida los comprobantes de retención. Vea Alquilar mi casa.

9. Varios dueños y herencias

Una pareja

La ley atribuye el 100% de la renta de un bien propio a su dueño, y la de un bien ganancial al cónyuge que sea su titular. En bienes en condominio, dice que cada cónyuge se atribuye la renta en proporción a lo que le corresponda. El reglamento dice que uno de ellos se atribuye la renta generada. Consulte a su contador cómo declararlo.

Hermanos o socios

Cuando existe condominio de varias personas físicas, el decreto lo considera una unidad productiva, alcanzada por el IRE general o Simple, según corresponda. Es decir, ya no es un IRP individual.

Sucesión sin terminar

Si el fallecido era contribuyente del IRP, la sucesión indivisa lo sigue siendo, con su mismo RUC, hasta la adjudicación. Hay que comunicar el fallecimiento en treinta días hábiles. Los herederos responden solidariamente en proporción a su parte. Si un heredero cobra el alquiler de todos, ordene las cuentas: vea Quién paga mientras tanto.

10. Lo que debe confirmar

No encontramos respuestas firmes a estas preguntas en lo que pudimos leer:

• Alquiler por días o por plataforma: si se trata igual o como alojamiento.
• Uso mixto: vivienda con un consultorio o una oficina. La ley dice «de manera exclusiva», pero confirme cómo se trata.
• Depósito en garantía: si en algún caso debe tratarse como ingreso.
• Dueño no residente con inquilino particular: el decreto exceptúa de retener a las personas físicas residentes, y no vimos cómo se ingresa entonces el INR.
• Retención del IRP por la administradora: el porcentaje, y si es a cuenta o definitiva.
• Padre que alquilaba sin RUC: cómo regularizar la sucesión.
• Retención del 100% del IVA: si dispensa de inscribirse.
• Resoluciones más recientes: el régimen puede tener cambios que no vimos.
• Las sanciones concretas por no inscribirse.

11. Errores frecuentes

• Creer que con un solo inmueble no hay impuestos.
• Confundir el umbral de Gs. 80.000.000 con las rentas del capital.
• Aplicar 5% a un local.
• No decir si el precio incluye IVA.
• Perder comprobantes de reparaciones.
• Declarar individualmente un inmueble en condominio sin consultar.
• Olvidar la sucesión de un padre que alquilaba.
• Pensar que el apoderado evita el INR.

12. Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar impuestos si alquilo mi casa?

Sí, en principio: IVA y un impuesto a la renta, según quién sea el dueño.

¿Cuánto es el IVA del alquiler?

5% para vivienda exclusiva y 10% para los demás casos.

¿Cuánto IRP pago por un alquiler?

El 8% de la renta. Con la renta presunta del 50%, son 4% del alquiler.

¿Puedo deducir el impuesto inmobiliario?

Sí, si usa la renta real: la ley lo incluye. Con la presunta del 50% no se deduce aparte.

¿Quién paga el IVA, el dueño o el inquilino?

Ante la DNIT, el contribuyente es quien alquila el inmueble, en general el dueño. El contrato solo define quién carga con el costo: si el precio lo incluye o se suma.

¿Vivo afuera, cuánto pago?

Si no es residente ni tiene domicilio permanente en el país, INR de 15% sobre el 50% del alquiler, más el IVA: la ley incluye a los contribuyentes del INR.

¿Necesito factura si mi inquilino no la pide?

Sí, si es contribuyente del IVA: la ley obliga a emitir y entregar un comprobante de venta por cada servicio, se lo pidan o no. Pregunte a su contador qué comprobante usar.

¿Qué pasa si cobro en dólares?

El impuesto se declara igual. El reglamento del IRP indica convertir al tipo de cambio del mercado libre bancario, al cierre del día anterior a la operación. Confirme con su contador cómo aplicarlo.