Cómo alquilar mi casa en Paraguay

La casa de los padres quedó vacía, se mudó a otro barrio o compró un departamento para tener una renta. Alquilar parece simple: poner un aviso y cobrar. Lo que separa un alquiler tranquilo de un problema largo se decide antes de entregar las llaves.

Esta guía es para el dueño, y sigue el orden real. El contrato, los impuestos y el desalojo tienen guías propias: aquí encontrará lo necesario para decidir y los enlaces para profundizar.

1. Lo esencial en un minuto

• Verifique que puede alquilar: si hay cónyuge, herederos o varios dueños, quizás no pueda hacerlo solo.
• Entregue la casa en buen estado, con fotos e inventario.
• El precio lo fija usted, pero lo define el mercado de ese barrio, no lo que desearía.
• Elegir bien al inquilino vale más que subir unos guaraníes.
• Firme un contrato escrito y cobre con recibo.
• Reste gastos e impuestos: lo que le queda es menos que el alquiler.

2. ¿Alquilar, vender o esperar?

Si piensa vender en un año, un contrato largo puede estorbarle: lea Vender una casa alquilada. Para comparar la renta con otras alternativas, vea Invertir en inmuebles.

3. Primero: ¿puede alquilarla?

Confirme también que el título está a su nombre: es razonable que el inquilino pregunte con quién contrata. Vea Título de propiedad.

4. Preparar la casa

La ley pide al dueño entregar la cosa en estado propio para el uso convenido, y conservarla. Una casa cuidada también se muestra mejor y deja menos puntos que discutir en la entrega. Priorice lo que evita reclamos:

• Seguridad: instalación eléctrica, tomas, llaves de paso, rejas y cerraduras.
• Agua: pérdidas, tanque, canillas y sanitarios.
• Techos y humedad: revise antes de la temporada de lluvia.
• Pintura y limpieza: colores claros y neutros.
• Aire acondicionado: que funcione o que quede claro que no se incluye.
• Papeles: impuesto inmobiliario al día y cuentas de ANDE y agua sin deuda.

¿Amueblada o no? La ley distingue los plazos: una casa sin amueblar sin plazo pactado se entiende por un año. Amueblar significa más inventario y más desgaste. Decida según el público de ese barrio. Si la casa tiene mucho tiempo sin uso, vea qué conviene arreglar en Una presentación que haga visitar.

5. Cuánto cobrar

No encontramos un tope legal ni un índice oficial por barrio. Según la cámara de desarrolladores, citada por La Nación en abril de 2026, el alquiler promedio en Asunción estaba entre USD 6 y 10 por m². Sirve como orden de magnitud para departamentos, no para su casa. Lo mejor es comparar:

1. Busque tres a cinco inmuebles parecidos: mismo barrio, superficie, dormitorios y estado.
2. Ajuste por lo que tiene el suyo: cochera, patio, seguridad, aire, muebles.
3. Separe precio pedido y precio firmado: un aviso muestra lo que alguien pide. Pregunte cuánto tardó en alquilarse.
4. Decida quién paga expensas y servicios: un alquiler «con todo incluido» no compara con uno sin nada.
5. Pruebe unas semanas: si hay pocas consultas, el precio es la primera causa a revisar.

6. Cómo encontrar inquilino

No encontramos una tarifa oficial. Pregunte cuánto cobra por conseguir inquilino y cuánto por administrar, y pida el monto por escrito. Lo que dice la ley sobre el corretaje está en Comisión inmobiliaria.

Un buen aviso muestra el precio con IVA incluido, los gastos, la superficie, la zona y buenas fotos. Si recibe visitas en su casa, hágalas acompañado, con cita y con datos del interesado. Evite pedir dinero o dar llaves antes de firmar.

7. Cómo elegir inquilino

Es la decisión más importante. Un inquilino puntual vale más que un alquiler alto. Lo que suele pedirse en la práctica:

• Identidad: cédula vigente, o pasaporte y residencia.
• Ingresos: recibos, certificado de trabajo o, si es independiente, declaraciones.
• Referencias: el dueño anterior.
• Antecedentes de pago, con su autorización escrita.
• Garante con los mismos papeles.

Una regla práctica: que el alquiler no se coma el ingreso. El programa público de crédito usa como límite que la cuota no pase del 40% del ingreso familiar, y para un alquiler usted debería ser más prudente, porque además hay servicios.

Tampoco puede excluir a los hijos menores del inquilino: esa cláusula es nula. Trate a todos los interesados con el mismo criterio y documente por qué eligió.

8. Firmar y entregar

1. Firme el contrato. Tiene un modelo en Contrato de alquiler.
2. Decida la forma: privado, con firmas certificadas o anotado en el Registro Unificado Nacional. Lea qué da cada una.
3. Cobre el primer mes y la garantía, con recibo, y escriba cuándo se devuelve.
4. Haga el acta de entrega: estado, fotos con fecha, inventario y medidores.
5. Pase las cuentas: según lo que acuerden, ANDE y agua quedan a nombre de quien corresponda.
6. Entregue las llaves después de firmar y cobrar, nunca antes.

9. Administrar el alquiler

Una planilla con fecha, monto, gastos y comprobantes alcanza. También le servirá para los impuestos del alquiler. Visite la casa con aviso: debe mantener al inquilino en el goce pacífico, y entrar sin permiso no es una forma de controlar.

10. Lo que le queda

Haga esta cuenta con sus datos antes de decidir. Si le parece poco, lea cómo compararlo en Invertir en inmuebles.

11. Si algo sale mal

• Se atrasa un mes: hable enseguida, por escrito, y deje constancia.
• Debe dos meses: el Código permite demandar la terminación. No corte servicios ni cambie la cerradura. Vea Si no paga.
• Hizo cambios sin permiso: el permiso solo se prueba por escrito, y usted puede impedirlos.
• Subalquiló: si no lo prohibió en el contrato, está permitido.
• Quiere irse antes: depende de lo pactado.
• Usted quiere la casa: un contrato a plazo se respeta.
• Se queda al terminar: reclame la devolución por escrito, porque seguir sin decir nada deja el contrato en curso.

12. Si vive afuera

Puede alquilar con un apoderado. Un mandato general admite actos de administración, pero dar en arrendamiento por más de cinco años pide poder especial, y el Código limita la locación a cinco años, salvo excepciones. Conviene que el poder diga si puede cobrar. Vea Poder especial.

Ordene dónde entra el dinero, quién resuelve las urgencias y cómo recibe usted las cuentas. Vivir afuera no basta: si no es residente ni tiene domicilio permanente en el país, tributa el INR, según Impuestos del alquiler.

13. Errores frecuentes

• Alquilar sin contrato escrito a un conocido.
• Elegir por el apuro, sin verificar ingresos.
• Pedir de más y dejar la casa vacía meses.
• Entregar sin fotos ni inventario.
• Firmar solo cuando debían firmar todos.
• Ignorar los impuestos.
• Olvidar el aumento en el contrato.
• Dar las llaves antes de cobrar.
• Resolver una deuda por la fuerza.

14. Preguntas frecuentes

¿Cuánto debo cobrar de alquiler?

No encontramos una fórmula oficial. Compare con inmuebles similares del barrio, y separe el precio pedido del firmado.

¿Puedo alquilar mi casa sin contrato?

La ley no exige escrito para un alquiler común, pero sin él es difícil probar lo acordado.

¿Qué le pido al inquilino?

Lo habitual es identidad, ingresos, referencias y garante, con su autorización para consultar antecedentes.

¿Puedo pedir un adelanto y garantía?

Sí, se pacta. La ley no fija tope. Escriba cuándo se devuelve.

¿Puedo alquilar si la casa está hipotecada?

Lea su contrato y pregunte al banco antes.

¿Puedo alquilar una casa heredada?

Depende de la etapa: con la herencia sin partir, el administrador necesita a todos los herederos. Vea Si son varios herederos.

¿Conviene una inmobiliaria?

Si no tiene tiempo o vive lejos, puede ayudar. Compare lo que incluye y lo que cuesta.

¿Tengo que pagar impuestos?

Sí, en principio: IVA y un impuesto a la renta. Vea la guía de impuestos.