Contrato de alquiler en Paraguay

Algunos alquileres se firman con un modelo bajado de internet, a veces escrito para otro país, y el problema aparece cuando hay una gotera, un aumento o una salida antes de tiempo. Esta guía sirve al dueño y al inquilino: explica lo que dice el Código Civil artículo por artículo, señala lo que depende de lo que ustedes firmen y trae un modelo para adaptar.

Trabajamos con los textos de la ley. Cuando una cifra viene de un abogado citado en la prensa, o cuando no encontramos respuesta, lo decimos.

Si todavía está por poner la casa en alquiler, empiece por Cómo alquilar mi casa.

1. Lo esencial en un minuto

• No encontramos una ley especial de alquileres: rige el Código Civil, y lo que ustedes pacten.
• Hágalo por escrito. La ley no lo exige para un alquiler común, pero sin escrito es difícil probar lo acordado.
• El plazo máximo es de cinco años, salvo casos de construcción o plantación.
• No hay tope legal para el precio ni para la garantía, ni aumento automático: solo sube si se pactó.
• Alquilar genera impuestos: IVA y un impuesto a la renta. Una persona física residente, dueña única, paga IRP aunque tenga una sola propiedad alquilada. Un dueño no residente paga INR, y varios dueños pueden tener otras reglas.
• Si el contrato no está inscripto, el comprador de la propiedad podría no estar obligado a respetarlo.
• Sin pago, el camino es judicial. El dueño no puede sacar al inquilino por su cuenta ni cortarle los servicios.

2. Qué ley se aplica

El contrato se llama locación. Según el art. 803 del Código Civil, es la cesión del uso y goce de una cosa por un precio cierto en dinero. Quien da el inmueble es el locador, y quien lo recibe, el locatario o inquilino. Las reglas están en los arts. 803 a 844.

No encontramos una ley especial de alquileres de vivienda. En 2019 se habló de un proyecto para fijar precios mínimos y máximos, pero no encontramos que se aprobara. Algunos sitios citan una «Ley 677 de alquileres»: la Ley N° 677 es la de propiedad por pisos, de 1960. Y algunos modelos que circulan provienen de Argentina o España, con plazos e institutos que aquí no rigen.

La mayoría de las reglas funcionan cuando el contrato no dice otra cosa, y las partes tienen amplio margen. Algunas no se pueden cambiar, como el máximo de cinco años o la nulidad de la cláusula que excluye a los hijos menores del inquilino.

3. Privado, certificado o por escritura

Para un alquiler común alcanza un contrato privado. La diferencia está en lo que puede probar y frente a quién:

Calculamos con el jornal de Gs. 117.077 vigente desde el 1 de julio de 2026. Son importes oficiales de esos conceptos. El escribano puede sumar otros, y anotar un contrato pide formulario, copia autenticada y liquidación de tasas.

4. Qué debe decir

Solo dos cosas definen la locación: el bien y el precio. Todo lo demás conviene escribirlo porque, si no, se aplican las reglas del Código, que quizás no sean lo que usted imaginaba.

5. El plazo

• Máximo: cinco años. Un plazo más largo queda reducido a ese término. Se admite hasta veinte años si el inmueble urbano se alquiló para construir en él, o si es un fundo rústico para plantaciones de largo plazo.
• Mínimo: la ley no fija uno. Según un agente citado por la prensa en 2025, la mayoría de los contratos en Asunción son de un año.
• Sin plazo escrito: una casa sin amueblar, o un local profesional o comercial, se entiende alquilado por un año. Un departamento amueblado, por el período al que se fijó el precio.

Al vencer, el contrato no se renueva solo. Si el inquilino se queda, el art. 843 dice que no hay tácita reconducción, sino la continuación del contrato concluido, en los mismos términos, hasta que el dueño pida la devolución, y puede pedirla en cualquier momento. Para el inquilino, esa libertad del dueño es un riesgo: si quiere estabilidad, firme una prórroga. Si hay garante, que también firme: según el Código Civil, la prórroga hecha sin consentimiento del fiador extingue la fianza.

6. El precio y los aumentos

El precio se pacta libremente. El Código pide que sea cierto y en dinero. Si no se puede saber cuánto es, no hay precio cierto: «lo que se acuerde cada año» es una mala cláusula.

• Aumentos: no hay tope ni índice automático. Según una abogada citada por Diario HOY, el precio solo sube si el contrato lo prevé o si ambos lo acuerdan después por escrito.
• Fórmula: una opción clara es ajustar una vez al año por el IPC que publica el Banco Central. Un porcentaje fijo también sirve. Evite «según el mercado».
• Moneda: guaraníes o dólares, dígalo claramente. El art. 474 deja las obligaciones en otras monedas a las leyes especiales: si pacta en dólares, pregunte a su abogado cómo redactarlo.
• Recibos: exija siempre un recibo, aunque pague por transferencia. En un desalojo por falta de pago, la ley habla de recibo de pago.
• Adelantos: si paga muchos meses por adelantado y la casa se vende o la ejecuta un acreedor hipotecario, el art. 817 limita lo que puede oponer: en predios urbanos, hasta seis meses en ciertos casos.

Como referencia, el Banco Central informó un aumento acumulado de los alquileres en el IPC de 1,2% en 2024 y de 2,3% en 2023, según la prensa de 2025. No es una regla, y no mide lo que pasa en cada barrio.

7. Garantía y garante

El Código no regula el depósito: no fija monto, ni plazo de devolución, ni dónde guardarlo. Todo depende del contrato. Un abogado citado en 2025 dijo que suele ser de un mes de alquiler, y en otras fuentes y modelos vimos dos meses o más. Trátelo como una costumbre, no como una regla.

8. Quién paga qué

¿Y si el dueño no arregla? El inquilino no puede dejar de pagar sin más. Debe avisar primero, y mejor por escrito. Si el dueño no repara o se demora, el art. 822 le permite retener la parte del precio que corresponde al costo del arreglo y, si es urgente, hacerlo por cuenta del dueño. Guarde presupuestos y facturas.

Las expensas merecen atención en departamentos: lo extraordinario, como cambiar un ascensor, no debería recaer en quien vive allí un año. Un contrato claro lo evita.

9. Lo que cada uno puede y no puede hacer

Una firma no vuelve válido todo. En contratos de adhesión, es decir, impresos y sin negociación, el art. 691 permite pedir al juez que dispense o modifique cláusulas leoninas, como las que dejan a una parte cambiar las condiciones o la obligan a renunciar por adelantado a sus derechos.

10. Impuestos, en breve

Alquilar genera impuestos, aunque tenga una sola casa alquilada. Cuáles, depende de quién sea el dueño. Lo que importa para el contrato:

• IVA: 5% para vivienda exclusiva y 10% en los demás casos. Escriba si el precio lo incluye: la ley obliga a publicitar u ofertar con el IVA incluido.
• IRP o INR: 8% sobre la renta para un residente, 15% sobre el 50% para un no residente.
• Inscripción: el reglamento pide inscribirse dentro de treinta días hábiles de obtener la renta.
• Varios dueños o herencia: las reglas cambian.

El cálculo, los ejemplos y quién retiene están en Impuestos del alquiler en Paraguay. Los impuestos de vender están en Impuestos al vender una propiedad, y el impuesto anual, en Impuesto inmobiliario.

11. Cómo termina

Si el inquilino quiere irse antes

El Código no le da ese derecho en general, salvo casos como vicios graves o reparaciones que impidan el uso. Por eso conviene pactarlo: un preaviso y un monto fijo. Si se pacta una multa, el juez puede reducirla cuando sea manifiestamente excesiva, según el art. 459. Si no se pactó nada, habrá que negociar, y el dueño puede reclamar su perjuicio.

Si el dueño quiere la casa antes

Tampoco puede, por el solo hecho de ser dueño. Un contrato a plazo se respeta, salvo incumplimiento grave o cláusula pactada. Si piensa vender, escriba en el contrato cómo se resolverá ese caso.

12. Si no paga: el desalojo

El dueño no puede recuperar la casa por su cuenta. Cambiar cerraduras, retirar muebles o cortar servicios no es el camino, y puede volverse en su contra. Tiene dos herramientas: cobrar y recuperar el inmueble.

• Para cobrar: el art. 815 da al dueño acción ejecutiva por los alquileres. El inquilino no será condenado si tiene mejoras o gastos que compensar.
• Para recuperar: el juicio de desalojo, contra el inquilino, subinquilino u ocupante precario.

Cómo avanza un desalojo

1. Antes de demandar: conviene reclamar por escrito, con su abogado. El código no lo pone como paso del juicio, y la causa por falta de pago pide dos mensualidades vencidas.
2. Demanda con el contrato y las pruebas. Se corre traslado por seis días. Si no contesta, se tienen por ciertos los hechos.
3. Prueba, si hay hechos discutidos: hasta quince días. Si la demanda se funda en la falta de pago de dos o más mensualidades o en el plazo vencido, solo se admite la confesión, el recibo de pago o el documento que muestre que el plazo no venció. En los demás casos, hasta cuatro testigos por parte.
4. Sentencia. Solo ella se puede apelar, con efecto suspensivo, y el tribunal debe resolver dentro de quince días.
5. Lanzamiento por la fuerza pública. Con plazo vencido o falta de pago, el juez puede dar hasta diez días, según el caso. Sin plazo pactado, se espera el que fija la ley de fondo.

Esos son los plazos del código, no los reales. Un abogado citado en la prensa en 2025 estimó de tres a seis meses si el contrato está bien formalizado, y más si hay oposición. No encontramos una estadística oficial. Un contrato escrito y con firmas certificadas ayuda, y suele costar mucho menos que un juicio.

13. Entregar y devolver

Casi todas las peleas por el depósito se evitan el primer día. Si se describió el estado de la casa, el inquilino debe devolverla como la recibió, salvo el desgaste. Si no se describió, se presume que la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Y aceptar sin exigir reparaciones puede presumir que aceptó la casa tal como estaba.

• Inventario de muebles y artefactos, firmado.
• Fotos con fecha de cada ambiente, techos, pisos, baños y medidores.
• Lecturas de medidores y números de cuenta de ANDE y agua.
• Llaves: cuántas se entregan.
• Acta de devolución al salir, con deudas pendientes y plazo para devolver el depósito.

14. Modelo de contrato de alquiler

Es un punto de partida para vivienda, no un formulario oficial. Complete lo que está entre corchetes, borre lo que no aplique y hágalo revisar antes de firmar, sobre todo si es un alquiler largo, un local o hay un monto importante.

Si un agente intermedió, escriba además quién paga su comisión. Vea Comisión inmobiliaria. Si alguien firma por una de las partes, necesita un poder: un mandato general admite actos de administración, pero dar en alquiler por más de cinco años pide poder especial, y la ley limita ese plazo en la mayoría de los casos. Verifique también su forma y su inscripción. Si hay varios dueños, deben firmar todos: en condominio, el alquiler hecho por uno solo no vale (art. 2085).

15. Errores frecuentes

• Usar un modelo extranjero sin adaptarlo.
• Pactar «en perfecto estado» sin revisar y sin fotos.
• No escribir cuándo se devuelve el depósito.
• Dejar el aumento «a convenir».
• No decir si el precio incluye IVA.
• Firmar sin verificar quién figura en el título, o sin el cónyuge o los coherederos.
• Pagar en efectivo sin recibo.
• Alquilar sin inscribirse como contribuyente.
• Olvidar la salida anticipada.
• Resolver una deuda cortando la luz o cambiando la cerradura.

16. Preguntas frecuentes

¿Un contrato de alquiler tiene que ser ante escribano?

No para un alquiler común. Pero para anotarlo en el RUN necesita instrumento público o firmas certificadas por notario.

¿Cuánto tiempo mínimo dura un contrato?

La ley no fija un mínimo. El máximo general es de cinco años. Si no pusieron plazo, una casa sin amueblar se entiende alquilada por un año.

¿Cuánto me pueden pedir de garantía?

La ley no pone tope. Se pacta. Lo importante es dejar por escrito cuándo y cómo se devuelve.

¿Me pueden subir el alquiler durante el contrato?

Solo si el contrato prevé el aumento o si usted lo acepta por escrito.

¿Qué pasa si vence y sigo viviendo allí?

El contrato continúa en los mismos términos hasta que el dueño pida la devolución, y puede pedirla en cualquier momento. Debe seguir pagando.

¿Me pueden echar si se vende la casa?

Si su contrato está inscripto, la locación subsiste por el tiempo convenido. Si no lo está, su situación es más débil: consulte a un abogado antes de firmar o de irse.

¿Puedo dejar de pagar si el dueño no arregla?

No todo. Después de avisar, puede retener la parte equivalente al costo de la reparación.

¿Tengo que dar factura por un solo alquiler?

La ley considera contribuyente del IVA a la persona física por el arrendamiento de inmuebles, sin distinguir cuántos tenga, y el contribuyente debe emitir un comprobante por cada servicio. Hable con un contador para inscribirse.

¿Quién paga el impuesto inmobiliario?

Por regla, el dueño. Si lo paga el inquilino, el art. 821 lo menciona entre las impensas necesarias: avise antes y guarde el comprobante.

¿Sirve un contrato de palabra?

La ley no lo prohíbe en un alquiler común, pero probar el precio, el plazo o la garantía será difícil para ambos.