Comprar un departamento en Asunción

Asunción tiene edificios nuevos, proyectos en pozo y departamentos usados, para vivir o para alquilar. Comprar uno no es lo mismo que comprar una casa: además de la unidad, usted entra a un edificio con reglas, gastos comunes y vecinos.

Esta guía cubre lo propio de un departamento en la capital. El camino completo de la compra está en Cómo comprar una casa en Paraguay.

1. Lo esencial en un minuto

• Precios: no encontramos un índice oficial, y en los avisos solo hay precios pedidos. Compare dentro del mismo edificio o la misma cuadra.
• Barrio: las diferencias son grandes, y también entre edificios del mismo barrio.
• Reglamento: léalo antes del boleto. Obliga también a quien compra.
• Expensas: pida la liquidación y si hay deudas u obras aprobadas.
• Cochera y baulera: no dé por supuesto que van con la unidad.
• En pozo: compra algo que no existe. Mire quién construye, a nombre de quién está el terreno y qué multa hay por demora.
• Extranjeros: la restricción expresa de la ley no alcanza a un departamento en Asunción.

2. Cómo leer los precios

No encontramos un índice oficial de precios en Paraguay, y los precios de cierre no se publican. Lo que se ve en los avisos son precios pedidos, que cambian según el portal, el edificio y el tamaño. Por eso esta guía no da una cifra por barrio: mejor aprenda a comparar.

• Compare lo comparable: el mismo edificio o la misma cuadra, con edad, piso y cochera parecidos.
• Calcule el precio por m²: divida el precio por la superficie, y pregunte si incluye las partes comunes.
• Sume lo que no está en el aviso: cochera, baulera, expensas y gastos de escritura.
• Recuerde que es un precio pedido: el cierre puede ser distinto.
• Mire la moneda: compare todo en la misma.

Si duda de un precio, un tasador puede darle una opinión profesional. Vea Tasador de inmuebles. Por qué cuesta medir los precios se explica en El mercado inmobiliario en 2026.

3. Cómo elegir el barrio

El barrio que conviene depende de cómo va a vivir ahí, o de a quién le va a alquilar. Antes de decidir:

• Vaya en horas distintas: tráfico, ruido, comercios abiertos y seguridad cambian.
• Mida su trayecto real a la hora que lo hará.
• Visite un día de lluvia, si puede: en algunas calles de Asunción el agua corre con fuerza.
• Mire lo que se va a construir: un terreno vacío al lado puede ser una torre mañana.
• Pregunte por los servicios: agua, luz, internet y estacionamiento de visitas.

Según La Nación, en una nota de abril de 2026 sobre alquileres, la gerente comercial de una inmobiliaria ubicaba los barrios más exclusivos en un eje con Manorá, Las Lomas (Carmelitas), Ycuá Satí, Villa Morra y Santo Domingo, y otra empresa sumaba Mburucuyá y Recoleta. Es una mirada del sector, no una clasificación oficial.

4. A estrenar, usado o en pozo

5. Qué compra exactamente

Según el Código Civil, cada propietario tiene el dominio exclusivo de su unidad y es copropietario de las cosas comunes. Lo común va con la unidad y no se vende por separado. Antes del boleto:

• Título de la unidad: que exista el departamento como unidad propia en el registro, y no solo el terreno o un boleto. En pozo todavía no existe: vea la sección 8.
• Identificación: piso, número, y subcuenta del Catastro. Compare con la puerta que visitó.
• Superficie: la propia y la común. Pregunte con cuál se calcula el precio por m².
• Cochera y baulera: según el título y el reglamento, pueden ser unidad, accesorio o uso de una cosa común. Escriba en el boleto qué compra.
• Cargas: hipoteca, embargo o inhibición. Vea Cómo verificar una propiedad.

6. Expensas y reglamento

Las expensas son los gastos comunes del edificio. Según el Código, se reparten en proporción al valor de cada propiedad, salvo que se pacte otra cosa, y el reglamento fija la proporción. Pida al vendedor o a la administración:

• El reglamento de copropiedad inscripto.
• Las últimas liquidaciones, y qué incluyen.
• Una constancia de que la unidad está al día.
• Las obras o cuotas extraordinarias aprobadas.
• El fondo de reserva, si existe.

El Código no tiene una regla expresa que pase al comprador las deudas viejas, pero eso no las hace desaparecer: acuerde en el boleto quién paga qué.

En el reglamento, busque:

• si se puede alquilar por días o por temporada;
• si se admiten mascotas o una actividad comercial;
• qué reformas requieren permiso, como cerrar un balcón;
• qué peso tiene su unidad en la asamblea.

Si compra para alquilar, haga antes las cuentas de Invertir en inmuebles.

7. Qué mirar en la visita

• Ascensores y generador: cuántos hay, y su mantenimiento.
• Agua: presión, y si hubo filtraciones en el techo o en las paredes.
• Orientación: sol de la tarde, ruido de la calle, vista que puede taparse.
• Áreas comunes: cómo se cuidan, y quién puede usarlas.
• Seguridad: portería, incendios, salidas.
• Vecinos: pregunte qué tal funciona la administración.
• Equipamiento: aires, cocina y muebles. Escriba qué queda.

8. Si compra en pozo

Comprar antes de que exista el edificio es pagar por una promesa. Mire quién construye, a nombre de quién está el terreno, los permisos aprobados, la fecha de entrega y las multas. El detalle, con los controles y las cláusulas, está en comprar en pozo en Paraguay. Con Che Róga Porã, vea Che Róga Porã en pozo.

9. Si compra para alquilar

Según La Nación, en abril de 2026 el presidente de Capadei situaba el alquiler promedio en Asunción entre USD 6 y 10 por m², y la misma nota habla de una ocupación de alrededor del 97%. Son datos del sector, no una estadística oficial, y la nota cita valores más altos en barrios premium.

• Alquiler por días: revise que el reglamento lo permita antes de calcular.
• Expensas e impuestos: reste lo que paga usted.
• Vacancia: una ocupación general no asegura la suya.
• IVA e IRP: quien alquila tiene obligaciones. Vea Impuestos del alquiler y consulte a un contador.

10. Gastos y crédito

Comprar suma gastos de escritura. Para un departamento de Gs. 800.000.000 sin hipoteca, los honorarios, montos fijos y tasas rondan Gs. 13.953.208, según nuestra lectura de la ley, a confirmar con su escribano. No incluye IVA ni impuestos municipales, y por defecto se reparten entre las partes. El detalle está en Gastos de comprar una casa.

• Crédito: un banco suele pedir, entre otros papeles, título de propiedad y tasación. En pozo, pregunte qué aceptan. Vea El crédito hipotecario.
• Che Róga Porã: tiene topes por zona y requisitos propios. Vea Che Róga Porã.
• Moneda: muchos avisos están en dólares. Fije en el boleto la moneda y quién asume el tipo de cambio.
• Extranjeros: en general pueden comprar. La restricción expresa alcanza a inmuebles rurales en la zona de seguridad fronteriza.

11. Errores frecuentes

• Comparar solo el precio por m² sin mirar edificio y expensas.
• No leer el reglamento.
• Dar por incluida la cochera.
• Pagar en pozo sin mirar el terreno.
• Calcular la renta sin expensas ni meses vacíos.
• Firmar con «fecha aproximada».
• Creer que el precio del aviso es el precio final.

12. Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta un departamento en Asunción?

No encontramos un dato oficial. Los avisos muestran precios pedidos, que varían mucho por barrio, edificio y tamaño. Compare los del mismo edificio o la misma cuadra.

¿Cuál es el barrio más barato o más caro?

No encontramos un ranking oficial. Depende de la zona exacta y del edificio: dentro de un mismo barrio, los precios cambian mucho.

¿Un extranjero puede comprar un departamento en Asunción?

En general, sí. Vea Cómo comprar una casa en Paraguay. Si compra desde afuera, revise el poder con su escribano.

¿Qué son las expensas y quién las paga?

Son los gastos comunes del edificio. Frente al edificio responde el propietario, según la proporción del reglamento. Con un inquilino puede acordar quién las paga, pero ese acuerdo no lo libera frente al edificio.

¿Puedo alquilar por Airbnb?

Depende del reglamento del edificio y de sus obligaciones. Revíselo antes de comprar.

¿Es seguro comprar en pozo?

No hay una respuesta general. Es comprar algo que todavía no existe: el riesgo depende de quién construye y de lo que diga el contrato.