Tasador de inmuebles en Paraguay

Para vender una casa, una estimación con buenos comparables suele alcanzar. Pero hay momentos en que hace falta algo más: un banco que presta con hipoteca, un juez que debe repartir una herencia, una venta que necesita autorización judicial. En esos casos entra el tasador, y no cualquiera.

Esta guía explica qué hace un tasador, en qué casos su informe es exigido y qué dicen las normas sobre quién puede hacerlo.

1. Lo esencial en un minuto

• Un tasador estima el valor de un inmueble con una visita, comparables y un método, y lo deja por escrito en un informe.
• Para vender, no es obligatorio: una estimación con buenos comparables puede servir para fijar el precio.
• Los bancos deben recurrir a un perito inscripto en el registro de la Superintendencia de Bancos en ciertos casos, por ejemplo para computar la hipoteca como garantía.
• En un juicio o una sucesión, el perito y el avalúo tienen reglas propias.
• No hay un arancel general para los tasadores: pida un presupuesto por escrito.

2. Qué hace un tasador

1. Visita el inmueble: superficie, estado, construcción, servicios, entorno.
2. Revisa los papeles: título, superficie inscripta, valor fiscal, restricciones.
3. Reúne comparables de la zona, en venta o vendidos.
4. Aplica un método: en general, la comparación de mercado para casas y terrenos urbanos, y el costo de reposición o la renta según el caso.
5. Entrega un informe con el valor, la fecha y los fundamentos.

La diferencia con una estimación en línea está en la visita y en la responsabilidad: el tasador firma un informe que puede presentarse ante un banco o un juez. Cómo funciona una estimación en línea está en la guía Tasación de inmuebles online en Paraguay.

3. Cuándo hace falta

4. Quién puede tasar

Las normas generales no reservan expresamente la tasación de inmuebles a una sola profesión ni crean un registro general de tasadores. Pero la ingeniería y la arquitectura, que pueden incluirla, están reglamentadas: solo pueden ejercerlas quienes tienen título habilitante, incluida la actuación pericial ante los tribunales en esas materias, y los ingenieros y arquitectos deben inscribirse cada año en el registro del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones.

En un juicio, si la profesión está reglamentada, el perito debe tener el título correspondiente; solo si no hay perito con título en el lugar puede nombrarse a otra persona idónea, y la falta de título es causa de recusación. Para los bancos, la Superintendencia de Bancos lleva un Registro de Peritos Valuadores Independientes.

5. La tasación del banco

Cuando el comprador pide un crédito con hipoteca, en general el banco hace tasar el inmueble. Para fines generales, puede usar a cualquier tasador. Pero la norma del Banco Central del Paraguay exige un perito inscripto en el registro de la Superintendencia de Bancos en ciertos casos, entre ellos cuando el banco computa la hipoteca como garantía a efectos de sus previsiones.

• La actualización: la tasación de una garantía inmobiliaria se renueva al menos cada tres años; para los créditos de primera vivienda, el plazo es de hasta cinco años.
• La inscripción: el perito acredita su título, dos años de experiencia y al menos diez tasaciones en su especialidad, y no puede tener vínculo con el bien tasado ni con el deudor. Dura tres años.

La propia norma aclara que la inscripción no certifica la idoneidad técnica del perito. Más detalle en Tasación bancaria.

6. En un juicio o una sucesión

La prueba pericial

Cada parte puede proponer peritos e indicar la especialidad que deben tener; el juez también puede designarlos de oficio. El juez aprecia el dictamen teniendo en cuenta la competencia de los peritos, sus fundamentos y las demás pruebas. Si los peritos lo piden, las partes interesadas en la prueba deben depositar la suma que el juez fije para los gastos.

En un remate judicial, la base es en principio la valuación fiscal del inmueble, salvo que una ley especial disponga otra cosa: en la ejecución de una hipoteca a favor de un banco, si la escritura no fijó precio, la base es el monto de la deuda con intereses y gastos, sin avalúo de peritos.

La sucesión y la división de bienes

• El piso es el valor fiscal: en el avalúo de una sucesión, un inmueble no puede valuarse por debajo de él, aunque los herederos estén de acuerdo.
• El Código Procesal prevé que el avalúo lo practique la administración tributaria y que, si hay reclamos sin acuerdo, el juez designe peritos.
• El Código Civil prevé un perito propuesto de común acuerdo por las partes o, en su defecto, designado por el juez.
• La división de un condominio sigue las reglas de la partición hereditaria.

Su abogado le dirá qué regla se aplica en su caso. Las etapas de una sucesión están en la guía La sucesión de un inmueble en Paraguay.

7. Qué debe tener el informe

Un informe de tasación útil, para un banco, un juez o usted mismo, debería incluir:

• La identificación del inmueble: dirección, datos del título, superficie, código del registro si lo tiene.
• La fecha de la visita y la fecha a la que se refiere el valor.
• La descripción: terreno, construcción, estado, servicios, entorno.
• El método y los comparables usados, con sus ajustes.
• El valor y, si corresponde, una banda.
• La firma del tasador, su título y una declaración de que no tiene interés en la operación.
• Para los bancos, la norma del BCP pide además una declaración jurada del tasador sobre la información y el criterio aplicados.

8. Cómo elegir un tasador

• Independiente: de preferencia, que su honorario no dependa del valor que fije y que no tenga interés en la venta.
• Con título y experiencia en el tipo de inmueble: casa, departamento, terreno urbano o rural.
• Que visite el inmueble y entregue un informe escrito con sus fundamentos.
• Inscripto en el registro de la Superintendencia, si el informe va a usarse con un banco para un fin que lo exija: pregunte antes al banco.
• Con presupuesto escrito, que diga qué incluye y en qué plazo entrega el informe.

9. Cuánto cuesta

No hay un arancel legal general para los tasadores de inmuebles. Fuera de un juicio, el honorario se acuerda con el tasador: pida un presupuesto por escrito antes de encargarlo. En un juicio, el juez fija los honorarios de los peritos, y quién los paga se decide con las costas del proceso.

10. Preguntas frecuentes

¿Necesito un tasador para vender mi casa?

No es obligatorio. Una estimación con buenos comparables puede bastar para fijar el precio. Un tasador conviene si el inmueble es muy particular, sin comparables claros, o si va a negociar con un comprador que pide un informe.

¿La tasación del banco me sirve para vender?

La pide el banco del comprador y sirve para el crédito: es una referencia, pero no fija el precio.

¿Cómo sé si un perito está inscripto en el registro de los bancos?

La Superintendencia de Bancos publica cada mes la lista de peritos inscriptos.