La sucesión de un inmueble en Paraguay, paso a paso

Cuando fallece el dueño de una casa o un terreno, la propiedad no queda en el aire: pasa a sus herederos desde el día de la muerte. Pero para que el inmueble figure a su nombre, y puedan venderlo o hipotecarlo con normalidad, hace falta la sucesión: el proceso que determina quiénes heredan, qué le toca a cada uno y lo inscribe en el Registro Unificado Nacional.

Esta guía explica ese proceso con las reglas del Código Civil paraguayo. En general, el trámite judicial lo lleva un abogado; conocer las reglas permite a la familia entender cada etapa y tomar sus decisiones a tiempo.

1. Lo esencial en un minuto

• La herencia se transmite desde la muerte: los herederos son dueños desde ese momento, aunque todavía no figuren en el registro.
• Sin testamento, la ley fija el orden: los descendientes y, a falta de ellos, los ascendientes, siempre junto con el cónyuge; luego el cónyuge solo; después, los hermanos y sus descendientes.
• Con testamento, hay una parte que no se puede quitar a los herederos forzosos: la legítima, de cuatro quintos de la herencia si hay descendientes.
• Para renunciar hay 150 días desde el fallecimiento, o 240 si el heredero vive en el extranjero. La aceptación se presume con beneficio de inventario.
• La sucesión se tramita ante el juez del último domicilio del fallecido, y termina con la adjudicación inscripta en el RUN, que paga una tasa del 0,85% del valor fiscal.

2. Qué pasa con el inmueble cuando alguien fallece

La propiedad pasa a los herederos desde la muerte: son poseedores de lo que el causante poseía, aun antes de ejercer de hecho su derecho. Si hay varios herederos, la herencia les pertenece en común hasta la partición, y mientras tanto la administra, en principio, el cónyuge sobreviviente; si no es idóneo o hay conflicto de intereses, el juez designa a otra persona.

En el registro, en cambio, el inmueble sigue a nombre del fallecido hasta que se inscribe la partición o la adjudicación. Esa inscripción da a cada heredero el dominio exclusivo de los bienes que le tocan.

El derecho a la herencia se rige por la ley del último domicilio del causante, pero los inmuebles situados en Paraguay se rigen siempre por las leyes paraguayas, aunque el fallecido haya vivido en el exterior.

3. Quién hereda sin testamento

Si no hay testamento, la herencia va a las personas que la ley llama, en un orden: el pariente más cercano excluye al más lejano. Esta es la regla general sobre los bienes propios del causante:

• Hijos matrimoniales, extramatrimoniales y adoptados tienen el mismo derecho hereditario.
• Los bienes gananciales siguen reglas propias: el cónyuge que concurre con descendientes o con ascendientes no recibe a título de herencia la parte de gananciales que correspondía al fallecido, salvo que concurra con ascendientes extramatrimoniales: entonces recibe una cuarta parte. Su propia parte depende del régimen del matrimonio: consúltelo con el abogado.
• El cónyuge pierde la vocación hereditaria en algunos casos que fija la ley, por ejemplo si estaban separados de hecho sin voluntad de unirse.

4. Si hay testamento

Toda persona de dieciocho años o más puede hacer testamento. El Código Civil prevé tres formas ordinarias, con la misma eficacia: el testamento ológrafo, el testamento por acto público y el testamento cerrado.

El testamento no puede disponer de todo cuando hay herederos forzosos: una parte de la herencia, la legítima, les corresponde por ley.

Solo de la parte restante, la porción disponible, puede el testador hacer legados o mejorar a alguno de sus herederos. Si el testamento o las donaciones en vida reducen la legítima, el heredero perjudicado puede pedir que se reduzcan, una vez abierta la sucesión.

5. Aceptar o renunciar

• El plazo para renunciar es de 150 días desde el fallecimiento. Si el heredero fijó domicilio en el extranjero, es de 240 días. Vencido el plazo, ya no se puede renunciar.
• La renuncia no se presume: debe ser expresa, en escritura pública, y presentarse al juez de la sucesión para que valga frente a acreedores y legatarios.
• La aceptación se presume con beneficio de inventario. El patrimonio del fallecido queda separado del del heredero, que responde por las deudas y cargas solo con los bienes que recibe, salvo que acepte pura y simplemente o realice actos que la ley prohíbe al heredero beneficiario, que le hacen perder el beneficio.
• Aceptar o renunciar es irrevocable y produce efecto desde la muerte del causante.

6. La sucesión, paso a paso

1. Los papeles. El certificado de defunción, los documentos que prueban el parentesco o el matrimonio, el testamento si existe y los títulos de los inmuebles. El abogado le dirá qué más necesita su caso.
2. El inicio del juicio sucesorio. Se presenta ante el juez del último domicilio del fallecido, que es también el competente para las demandas sobre los bienes de la herencia hasta la partición.
3. La citación de los interesados. El juez cita a quienes se consideren con derechos, durante el plazo que fijan las leyes procesales.
4. La declaratoria de herederos. La resolución que reconoce quiénes heredan. Crea la presunción de que son los titulares de la herencia, y protege a quien les compra un bien a título oneroso.
5. El inventario y el avalúo. Se inventarían los bienes y, si hace falta para dividirlos, se valúan: el avalúo lo hace un perito propuesto de común acuerdo o, si no hay acuerdo, designado por el juez. El Código Procesal Civil ordena además un inventario y avalúo en el juicio, y a los inmuebles no se les puede dar un valor inferior al fiscal.
6. El pago de las deudas. Una vez liquidado el pasivo, cualquier heredero puede pedir la partición de lo que queda.
7. La partición. Entre herederos mayores de edad puede hacerse como acuerden por unanimidad; fuera del juicio, en escritura pública, salvo que el convenio privado se presente al juez. Es obligatoriamente judicial si hay herederos incapaces, entre ellos los menores de edad, menores emancipados o ausentes, es decir herederos en el extranjero cuya existencia es dudosa.
8. La inscripción en el RUN. La adjudicación se inscribe en el Registro Unificado Nacional: desde entonces, cada heredero tiene el dominio exclusivo de lo que le tocó. La ley da al RUN hasta treinta días hábiles para inscribirla o denegarla.

Después, los herederos pueden conservar el inmueble, alquilarlo o venderlo. Las formas de vender, incluso antes de terminar la sucesión, están en la guía Cómo vender una casa heredada en Paraguay.

7. Las deudas del fallecido

La herencia comprende los bienes, pero también los derechos y las obligaciones del causante que no se extinguen con su muerte. Por eso la ley ordena pagar primero:

• Los acreedores de la herencia cobran con los bienes de la sucesión antes que los acreedores personales de los herederos.
• Los legados se entregan después de pagadas todas las deudas del causante.
• Los gastos del inventario y de la administración son a cargo de la herencia.
• Antes de la partición, los herederos pueden vender bienes de la herencia con autorización del juez, en la medida necesaria para pagar las deudas y cargas.

Una hipoteca o un embargo sobre el inmueble aparecen en el certificado del RUN: es una de las primeras cosas que conviene revisar.

8. Lo que cuesta

• La tasa del RUN por inscribir la adjudicación: el 0,85% sobre el valor fiscal del inmueble, o sobre la parte que se transmite.
• Los honorarios del abogado que lleva el juicio: pida un presupuesto escrito antes de empezar. La escala y un ejemplo están en Cuánto cuesta una sucesión.
• Los honorarios del escribano, si la partición se hace en escritura pública, según el arancel notarial.
• El impuesto inmobiliario, que es anual y sigue venciendo mientras dura la sucesión.

Cuando los herederos venden después el inmueble, el reglamento del IRP presume una ganancia del 30% del precio, sin descontar costo: para un heredero residente, el impuesto es el 2,4% del precio. El detalle está en la guía Cómo vender una casa heredada, y los gastos de una escritura, en Cuánto cuesta escriturar una propiedad.

9. Casos particulares

Varios herederos que no se ponen de acuerdo

Mientras la herencia siga indivisa, para disponer de un bien determinado hace falta la unanimidad. Los herederos pueden acordar seguir en común hasta diez años. Sin unanimidad, la partición se hace en juicio. Un heredero puede ceder sus derechos hereditarios, pero si los ofrece a quien no es coheredero, debe ofrecerlos antes a los demás, que tienen treinta días para responder por escrito. Vea Un heredero no quiere vender.

Herederos menores de edad

Los menores de edad son incapaces de hecho: no pueden aceptar puramente ni renunciar, ni siquiera por sus representantes, y la partición debe ser judicial, bajo pena de nulidad.

Herederos en el exterior

Tienen 240 días para renunciar si fijaron domicilio en el extranjero. Pueden intervenir por medio de un poder otorgado en escritura pública. Los documentos otorgados en el extranjero que deban inscribirse en el RUN se presentan en español o traducidos, legalizados o apostillados.

Vender sin inscribir antes la adjudicación

La ley del RUN permite a los herederos declarados transmitir un inmueble que sigue a nombre del causante, o de su cónyuge si era ganancial, sin inscribir antes cada paso: es el tracto abreviado, que exige siempre el certificado del RUN.

10. Errores frecuentes

• Dejar pasar años sin iniciar la sucesión: el inmueble sigue a nombre del fallecido y venderlo o hipotecarlo se complica.
• Renunciar sin asesoramiento, o fuera de plazo: la renuncia es irrevocable y tiene forma propia.
• Hacer una partición privada con un heredero menor de edad: debe ser judicial.
• Olvidar el impuesto inmobiliario durante la sucesión: se acumula, y el escribano pedirá los comprobantes al vender.
• Prometer en venta el inmueble antes de saber quiénes son los herederos y si están todos de acuerdo.

Una sucesión ordenada protege a la familia y deja el inmueble listo para lo que decidan: conservarlo, alquilarlo o venderlo al precio justo.

11. Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio hacer la sucesión?

Los herederos son dueños desde la muerte, pero sin la sucesión el inmueble no se inscribe a su nombre. Para vender el inmueble como tal hace falta, como mínimo, la declaratoria de herederos. Antes, un heredero puede ceder sus derechos hereditarios, no el inmueble.

¿Cuánto tarda una sucesión?

Depende del juzgado, del número de herederos y de si hay acuerdo entre ellos. Una vez presentada la adjudicación al RUN, la ley le da hasta treinta días hábiles para inscribirla o denegarla.

¿Cuánto cuesta una sucesión?

La tasa del RUN para inscribir la adjudicación es el 0,85% del valor fiscal del inmueble. A eso se suman los honorarios del abogado y, si corresponde, los del escribano: pida presupuestos por escrito.

¿Qué le corresponde al cónyuge?

Sobre los bienes propios del fallecido, lo mismo que cada hijo si hay hijos; un tercio si concurre con los dos padres del fallecido; la mitad si concurre con uno solo de ellos o con otros ascendientes; y todo si no hay descendientes ni ascendientes. Sobre los gananciales, si concurre con descendientes o ascendientes no hereda la parte que correspondía al fallecido; con ascendientes extramatrimoniales, recibe una cuarta parte. Su propia mitad depende del régimen del matrimonio.

¿Los hijos de otra pareja heredan igual?

Sí: los hijos extramatrimoniales tienen el mismo derecho hereditario que los matrimoniales.

¿Qué es la declaratoria de herederos?

Es la resolución del juez que reconoce quiénes son los herederos. Crea la presunción de que son los titulares de la herencia, y quien les compra un bien a título oneroso puede ampararse en ella.