Remates judiciales de inmuebles en Paraguay

Una casa con base en la valuación fiscal, que puede quedar por debajo del precio de mercado, suena a ganga. Pero el comprador paga el 10% en el acto, y puede encontrarse con la casa ocupada, sin garantía por vicios ocultos y con un juicio que todavía no terminó.

Esta guía explica el remate judicial tal como lo regula el Código Procesal Civil. No encontramos estadísticas sobre precios finales ni sobre cuántos remates terminan bien. Tampoco pudimos leer la reglamentación de la Corte sobre rematadores: lo que diga el aviso y el expediente de cada caso manda.

1. Lo esencial en un minuto

• Un juez ordena la venta, normalmente para cobrar una deuda, y un martillero la realiza.
• La base suele ser la valuación fiscal, salvo leyes especiales.
• En el acto paga el 10% de seña, más la comisión y los gastos.
• El saldo vence a los cinco días de aprobado el remate. Un crédito bancario puede no llegar a tiempo.
• Si la casa está ocupada por terceros, el desalojo no procede en esa ejecución.
• No hay garantía por vicios ocultos.
• Si se echa atrás, pierde la seña y puede responder por más.

2. Qué es un remate judicial

Es la venta pública de un bien por orden de un juez. Lo habitual es que un acreedor gane un juicio, o ejecute una hipoteca, y el inmueble se venda para pagarle. También puede venderse así un bien en una partición, cuando los herederos o condóminos no se ponen de acuerdo.

En un inmueble, el martillero se designa según el Código de Organización Judicial. Antes de ordenar el remate, el juez pide al Registro un certificado de gravámenes y embargos, y ordena al ejecutado presentar los títulos (art. 480). Quien compra no negocia con el dueño: entra en un proceso con reglas y plazos fijos.

3. ¿Se compra más barato?

Depende de la base y de cuántos postores haya. La base es la valuación fiscal, salvo leyes especiales (art. 481). Para las ejecuciones de hipotecas a favor de bancos y financieras, la ley bancaria dice que, si la escritura no fijó un precio, la base es la deuda con intereses y gastos (Ley N° 861/96, art. 94). Y el Código Civil anula la cláusula hipotecaria que autorice un remate con base inferior a las dos terceras partes de la valuación fiscal (art. 2368).

La base es un punto de partida, no el precio final. Con varios interesados, la oferta puede subir. Y un precio bajo tiene motivos: riesgos, ocupación, estado desconocido y demora. Para comparar, estime primero el valor real con lo que aprendió en valor de mercado y valor catastral, y sume todo lo que este tipo de compra cuesta.

4. Dónde se anuncian

El Código exige avisos en un diario de gran circulación, durante cinco días consecutivos, con ocho días de anticipación. Para un inmueble de escaso valor, el juez puede reducir las publicaciones (art. 484). También existen sitios privados que reúnen avisos. Sirven para enterarse, pero confirme siempre en el expediente.

El aviso debe traer información muy útil (art. 485):

• Superficie y linderos.
• Base y condiciones de venta.
• Estado de ocupación.
• Lugar, fecha y hora.
• Juzgado, secretaría, expediente y partes.
• Horario para examinar los títulos.
• En un departamento, las expensas del último mes y su deuda.

5. Qué revisar antes de ofertar

El trabajo importante se hace antes del remate. Después ya no podrá decir que no sabía.

Hágalo con un abogado. Lea también el certificado de condiciones de dominio y cómo verificar una propiedad.

6. El día del remate

1. Llegue con el dinero listo. En el acto entrega al martillero su comisión, los gastos del remate y el 10% de seña (art. 487). Confirme antes el medio de pago aceptado.
2. Fije su tope y respételo. Una subasta invita a seguir.
3. Si gana, debe constituir domicilio en el lugar del juzgado (art. 490).
4. Si compra para otro, debe indicar el nombre de su comitente dentro de los cinco días de aprobado el remate, en un escrito firmado por ambos. Si no, queda usted como adjudicatario definitivo (arts. 490 y 491).
5. Pida comprobante de lo que paga.

¿Cuál es la comisión? No encontramos un porcentaje vigente que podamos confirmar. Lea el aviso y pregunte al martillero antes de ofertar. La comisión se suma al precio.

7. Qué pasa después

Ganar la subasta no lo convierte en dueño. Después de aprobado el remate, la venta judicial solo queda perfeccionada una vez pagado el precio, salvo el derecho a pedir la indisponibilidad (art. 496). Faltan además la escritura y su inscripción.

Dos reglas que protegen al comprador. Puede pedir que el precio depositado quede indisponible hasta que se otorgue la escritura y se le ponga en posesión libre de ocupantes, salvo demora imputable a usted (art. 490). Esa indisponibilidad no alcanza a los gastos de escrituración ni al pago de impuestos. Y si por cualquier circunstancia no se le puede dar la posesión en treinta días, tiene derecho a desistir y retirar el precio (art. 500).

Una regla que juega en su contra: antes de que usted pague el saldo, el ejecutado puede liberar el bien depositando capital, intereses y costas, más una suma a favor de usted equivalente al doble de la seña (art. 483). Usted se quedaría sin la casa.

8. Cuánto dinero necesita

El plazo del saldo es el punto débil de quien necesita crédito. Un banco suele pedir título, tasación y análisis, y no encontramos créditos pensados para remates. Consúltelo antes de ofertar, y no cuente con ese dinero sin una respuesta firme. Vea crédito hipotecario y costo de la escritura.

9. Si la casa está ocupada

Es la pregunta decisiva, y por eso el aviso debe indicar el estado de ocupación.

• Si vive el ejecutado: procede el desalojo, solo después de pagado el precio. El juez fija un plazo de hasta quince días (art. 498).
• Si viven terceros extraños a la ejecución, como un inquilino: no procede el desalojo en este proceso (art. 499). Podría necesitar un juicio aparte, y conviene consultar si en ese caso puede usar el derecho a desistir del artículo 500.

Consulte a un abogado quién ocupa y con qué derecho, antes de ofertar. Un contrato de alquiler inscripto o un poseedor antiguo pueden cambiar mucho la operación. Vea qué pasa con una casa alquilada y usucapión.

10. Hipotecas, embargos y deudas

¿Quién paga las deudas de impuestos, agua o expensas? No encontramos una respuesta única. Parte del precio puede destinarse a impuestos y gastos, pero depende del caso. Pregúntelo en el expediente antes de ofertar, y lea qué deudas siguen a un inmueble.

11. Los riesgos reales

• No hay garantía por vicios ocultos: no procede esa responsabilidad en la cosa adquirida en remate (Código Civil, art. 1790).
• Nulidad: la subasta puede impugnarse dentro de los cinco días (art. 497).
• Liberación: el ejecutado puede liberar el bien antes de que usted pague el saldo.
• Demoras: recursos y trámites pueden alargar la entrega. No encontramos plazos promedio.
• Ocupantes que no salen por la vía del remate.
• Arreglos por fuera: desconfíe de quien le ofrezca «arreglar» un remate o le pida pagar por fuera.
• Inmueble sin ver: quizá no pueda entrar antes de comprar.

¿Es una mala compra? No necesariamente. Sirve a quien tiene efectivo, tiempo, abogado y tolerancia al riesgo. Para una primera vivienda con crédito y mudanza próxima, suele ser mejor una compra común.

12. Errores frecuentes

• Mirar solo la base y olvidar el resto de los costos.
• Ofertar sin leer el expediente.
• Contar con un crédito sin una respuesta firme del banco.
• Ignorar el estado de ocupación.
• Pasarse del tope por la emoción.
• Olvidar constituir domicilio.
• No pedir la indisponibilidad del precio.

13. Preguntas frecuentes

¿Cómo participo en un remate judicial en Paraguay?

Lea el aviso, revise el expediente y preséntese con el dinero para la seña, la comisión y los gastos.

¿Cuánto hay que pagar en el acto?

El 10% de seña, más la comisión del martillero y los gastos del remate.

¿Puedo pagar el saldo con un crédito?

El plazo es corto: cinco días desde la aprobación. Confirme con el banco antes de ofertar.

¿Quién da la escritura?

Un escribano designado por el juez a pedido del ejecutante. Si el ejecutado no comparece, firma el juez en su nombre.

¿Qué pasa si no hay postores?

El ejecutante puede pedir otro remate con la base rebajada un 25%, o adjudicarse el bien por las dos terceras partes de esa base. Si tampoco hay postores en la segunda subasta, se vende sin base.

¿Pueden desalojar a un inquilino?

En el remate, solo procede contra el ejecutado. Con terceros extraños a la ejecución, no procede ese desalojo.

¿Qué pasa si me arrepiento?

Pierde la seña y responde por la diferencia del nuevo remate, los intereses y las costas.

¿Puedo comprar para otra persona?

Sí, en comisión, indicando su nombre dentro de los cinco días de aprobado el remate, en un escrito firmado por ambos.