Vender una casa con deudas en Paraguay

¿Se puede vender una casa con deudas? Muchas veces, sí. Y a veces vender es justamente la forma de pagarlas. La respuesta depende de tres preguntas: si la deuda es de la casa o de usted, si figura en el Registro y si el precio alcanza para cubrirla.

Esta guía ordena cada tipo de deuda. Si la suya es un crédito hipotecario, el camino completo está en vender una casa hipotecada. Aquí vemos el cuadro general: impuestos, servicios, expensas, embargos y deudas personales.

1. Lo esencial en un minuto

• El impuesto inmobiliario frena la escritura: sin certificado de no adeudar, el escribano no puede firmar.
• En Asunción, también hace falta el certificado de no adeudar tributos municipales del inmueble.
• La hipoteca no impide vender, pero se cancela, normalmente con el precio.
• Un embargo no impide por sí solo inscribir, pero el comprador lo recibe: en la práctica hay que levantarlo.
• Una inhibición general sí impide disponer de sus bienes.
• No encontramos una regla que haga de Informconf o de una tarjeta impaga una traba, salvo que termine en una medida judicial.
• Vender para esconder bienes puede revocarse a pedido de los acreedores.

2. Deudas de la casa y deudas suyas

Antes de hacer cuentas, separe dos grupos. La diferencia cambia lo que hay que revisar.

• Deudas ligadas al inmueble: impuesto inmobiliario, tributos municipales, agua, expensas e hipoteca. Aparecen al preparar la venta, sea quien sea el dueño.
• Deudas personales: tarjetas, préstamos, comercios, cuotas. La casa no responde automáticamente por ellas, aunque un acreedor puede pedir un embargo a un juez.

Una deuda personal puede convertirse en un problema de la casa en un momento preciso: cuando un juez ordena una medida y esta se anota en el Registro. Por eso importa revisar antes qué figura hoy.

3. Qué deuda frena la venta

4. Cómo saber qué debe

Haga este repaso antes de publicar. Una deuda descubierta el día de la escritura retrasa todo y debilita su posición ante el comprador.

1. Pida el certificado de condiciones de dominio: muestra hipotecas, embargos y otras anotaciones del inmueble.
2. Consulte al escribano por su nombre: las inhibiciones son anotaciones personales.
3. Pida en la municipalidad el estado del impuesto inmobiliario y de las tasas.
4. Revise ESSAP o su junta de saneamiento, y ANDE, con las últimas facturas.
5. En un departamento, pida el estado de expensas al administrador.
6. Si tiene crédito, pida la liquidación al banco.
7. Saque su certificado del REDAM: es gratuito y por internet.
8. Sume todo y compárelo con el valor real de la casa.

5. Impuestos y tributos municipales

Aquí la ley es clara. El artículo 64 de la Ley N° 125/91 prohíbe al escribano extender una escritura de transmisión de derechos reales sin el certificado de no adeudar el impuesto inmobiliario y sus adicionales. Si lo hace, responde solidariamente por el tributo.

En Asunción se suma la Ley N° 881/81: ningún escribano formaliza una venta sin el certificado de no adeudar tributos relacionado con el bien. Se debe expedir en un máximo de cinco días y vale 120 días. Tener el certificado no impide cobrar después diferencias de liquidación que se verifiquen.

En el interior, la Ley N° 620/76 pide además constancias como la de la contribución de pavimento donde corresponda. Pregunte a su municipalidad qué exige para vender.

¿Y sus impuestos personales? La Ley N° 125/91 prevé un certificado de cumplimiento tributario para la enajenación de inmuebles. No confirmamos cómo se aplica hoy: consulte a su escribano o contador si se lo pedirán. El texto que leímos dice que, si hay una controversia con la administración, el certificado se emite con constancia de ella y eso no impide el acto.

6. Agua, luz y expensas

Agua

La Ley N° 1.614/00 hace al propietario responsable de los servicios y cargos del inmueble. Quien lo ocupa responde por lo recibido durante su ocupación. Y el artículo 56 dice que los inmuebles conectados quedan afectados al pago, en los términos de la reglamentación del regulador, que no leímos.

ESSAP informa que, al cambiar el titular en el Registro, el nuevo propietario queda obligado ante la empresa, y que puede fraccionar la deuda previa y pasarla a su nombre. No pudimos abrir su sitio: lo tomamos de extractos. Para un comprador informado, esa deuda es un descuento pedido. Si hay juntas de saneamiento u otro prestador, consulte sus reglas.

Luz

No encontramos una norma que diga si la deuda de ANDE pasa al nuevo dueño. Las preguntas frecuentes de ANDE explican el cambio de titular, con una solicitud y un depósito de garantía, sin aclarar este punto. Lo prudente es pagar y entregar la última factura al día, o dejar por escrito quién la asume. ANDE también informa de un fraccionamiento para el titular de la deuda: confirme las condiciones vigentes en una agencia.

Expensas

La Ley N° 677/60 decía que la deuda de expensas seguía al departamento, pero esa ley fue derogada. El Código Civil actual no trae una regla expresa que haga pasar al comprador lo devengado antes, ni exige un certificado para vender. Revise el reglamento del edificio y pida una constancia del administrador. Más detalles en vender un departamento.

7. Embargo e inhibición

Se confunden, pero funcionan distinto.

¿Se puede vender una casa embargada? Técnicamente, una anotación no siempre cierra el Registro. Pero el Código Procesal dice que la venta no tiene efecto en perjuicio del acreedor embargante, y el comprador recibiría la casa con ese embargo anotado con prioridad. Ningún comprador informado debería pagar sin resolverlo, y es difícil que un banco financie esa operación.

El camino habitual es pagar o acordar con el acreedor y obtener una orden judicial de levantamiento. Esa orden llega al Registro y luego se pide un certificado limpio. Es trabajo de abogado: pídale la liquidación completa del juicio, con intereses y costas, y un plazo realista.

Revise también si hay otras medidas. La prohibición de contratar o de innovar puede impedir la venta, según la resolución, y la anotación de la litis alcanza al comprador.

8. Tarjetas, préstamos e Informconf

No encontramos ninguna regla que haga de un registro de morosidad, por sí solo, una traba para su casa. Ninguna ley que hayamos leído lo incluye entre los requisitos de la escritura.

Dos consecuencias prácticas:

• Puede cambiar en cualquier momento: si el acreedor inicia un juicio y obtiene un embargo, aparece en el certificado. Pida uno reciente.
• Afecta su próxima compra: un banco mirará su historial si quiere comprar otra casa con crédito.

Si vende, puede usar parte del dinero para cerrar esas deudas. Pida siempre un recibo de cancelación total y, si corresponde, la baja del registro. El caso del REDAM es distinto: el certificado es exigido en la compraventa. Si usted figura como deudor alimentario, hable con su abogado antes de firmar un boleto.

9. Pagar con el precio de la venta

Suele ser la salida más directa: las deudas se cancelan con el dinero del comprador, en el orden correcto. Primero hay que ver si las cuentas cierran.

Los impuestos y gastos cambian según el caso: revise los impuestos al vender. Después, organice el pago así:

1. Reúna liquidaciones escritas de cada acreedor, con fecha de validez.
2. Declárelas en el boleto, con una cláusula sobre cómo se cancelan.
3. Prevea tiempo: un levantamiento judicial puede demorar más que un certificado.
4. Pague directamente al acreedor el día acordado, mejor con el escribano al tanto.
5. Guarde recibos y órdenes: el comprador y el escribano los necesitan.

10. Qué decirle al comprador

Dígalo temprano. El Código Civil pide comportarse de buena fe durante las negociaciones (art. 689). Y trata como dolo también las omisiones dolosas (art. 290). Ocultar un embargo no es una estrategia: aparecerá en el certificado.

Además, una explicación clara vende mejor que una sorpresa: «La casa tiene una hipoteca de Gs. 180.000.000, tengo la liquidación del banco, y se cancela con el precio el día de la escritura». Lo que asusta no suele ser la deuda, sino no saber cómo se resuelve. Si el comprador pide una rebaja por eso, prepare la negociación con cifras.

11. Vender para escapar de una deuda

Esta es la línea que no conviene cruzar. Vender a precio real para pagar sus deudas es, en principio, legítimo. Si ya es insolvente, consulte antes. Traspasar la casa para que los acreedores no la alcancen, no.

• Donar o regalar: los acreedores pueden pedir la revocación si el deudor es insolvente o queda así (art. 311).
• Vender en fraude: un acto oneroso de un deudor insolvente puede revocarse si la insolvencia era notoria, o el comprador tenía motivos para conocerla, y el crédito es anterior (art. 312).
• Simular una venta: si perjudica a un tercero o busca un fin ilícito, puede anularse (art. 306).
• Consecuencia para el comprador: quien adquirió de mala fe puede tener que devolver o indemnizar (arts. 316 y 317).

El plazo no es corto: la acción revocatoria prescribe a los dos años desde que se conoció el hecho, y en cualquier caso a los cinco años del acto (art. 663). Además, el pago que hace un tercero o la garantía suficiente pueden frenar la acción (art. 315).

12. Si el precio no alcanza

Si las deudas que pesan sobre la casa superan su valor, la venta normal se complica: el comprador no la recibirá libre salvo que alguien ponga la diferencia. Opciones para conversar con un profesional:

• Hablar antes con los acreedores: el banco o el acreedor pueden proponer una salida, pero no están obligados a liberar sin cobrar.
• Refinanciar o fraccionar las deudas menores, para dar tiempo a vender bien.
• Vender a tiempo: si ya hay un juicio, una venta acordada debe coordinarse con el acreedor y el juzgado.

Si la casa es heredada, recuerde que primero viene la sucesión: vea vender una casa heredada. Si está casado, la venta de bienes gananciales tiene sus propias reglas: vender estando casado.

13. Errores frecuentes

• Publicar sin revisar el certificado.
• Confiar en un certificado viejo: una anotación puede ser reciente.
• Calcular solo el capital y olvidar intereses, multas y costas.
• Gastar la seña antes de cerrar las cuentas.
• Pagar sin recibo de cancelación total.
• Poner la casa a nombre de un pariente para protegerla.
• Esperar hasta el remate para hablar con el acreedor.

14. Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi casa si debo el impuesto inmobiliario?

Sí, pero debe quedar pagado antes de la escritura: sin el certificado de no adeudar, el escribano no puede firmar.

¿Puedo vender una casa embargada?

Es muy difícil sin resolverlo: la venta no vale contra el acreedor embargante. Lo normal es pagar con el precio y obtener el levantamiento.

¿Estar en Informconf impide vender?

No encontramos ninguna regla que lo impida. Lo que importa es que no exista embargo ni inhibición.

¿La deuda de agua pasa al comprador?

Según ESSAP, el nuevo propietario queda obligado ante la empresa. Por eso conviene pagarla o acordar quién la asume.

¿La deuda de ANDE pasa al nuevo dueño?

No encontramos una regla clara. Entregue la factura al día o deje por escrito quién paga.

¿El comprador puede pagar mis deudas?

Sí, si se acuerda por escrito y se descuenta del precio. Conviene que el pago vaya directo al acreedor.

¿Puedo vender si debo más de lo que vale?

Si esas deudas están garantizadas con la casa o anotadas, solo si los acreedores aceptan una solución o usted pone la diferencia. Si son deudas personales sin medida, consulte a un abogado antes de vender (art. 312).