Vender un departamento en Paraguay

Vender un departamento sigue el mismo camino que vender una casa: precio, papeles, boleto, escritura e inscripción. Lo que cambia es que usted no vende solo un espacio: vende también una parte de un edificio, con un reglamento, un administrador y unas expensas.

Esta guía cubre solo lo propio del departamento. El camino completo está en Cómo vender su propiedad en Paraguay.

1. Lo esencial en un minuto

• No necesita permiso: el Código Civil le permite vender sin el consentimiento de los demás propietarios.
• Vende con las partes comunes: su cuota en ellas va con el departamento y no se separa.
• El reglamento obliga al comprador: téngalo a mano.
• Expensas: el título del Código sobre pisos no exige una constancia para vender, pero el comprador puede pedirla.
• Cochera y baulera: verifique si están en su título.
• En pozo: si no escrituró, lo que tiene en general es un contrato, no un título. Lea qué dice sobre ceder.

2. Qué se vende exactamente

Según el Código Civil, cada propietario tiene el dominio exclusivo de su piso o departamento y es copropietario de las cosas comunes: el terreno, los cimientos, los muros maestros, los techos, los ascensores y otras instalaciones. Tres reglas importan al vender:

• Libertad para vender: puede enajenar sin pedir consentimiento a los demás propietarios.
• Lo común va con la unidad: esos derechos se entienden incluidos y no pueden venderse por separado.
• Cada departamento tiene su identificación: en el Catastro, una subcuenta con piso y unidad; en el registro, una designación propia.

3. Los documentos

Además de lo que se pide para cualquier inmueble, reúna esto:

El resto, como el certificado de no adeudar el impuesto inmobiliario, está en Requisitos para vender una casa. El certificado del RUN lo pide el escribano. Su ficha se puede ver con la consulta del Catastro, cargando piso y unidad.

4. Las expensas

El Código Civil dice que los gastos para conservar y gozar las partes comunes, y para los servicios de interés común, los soportan los condóminos en proporción al valor de su propiedad, salvo que se pacte otra cosa. El reglamento fija la proporción, y el administrador cobra.

• Antes de publicar: póngase al día y pida la constancia.
• Deudas viejas: el título del Código sobre pisos no tiene una regla expresa que las pase al comprador, a diferencia de la ley anterior. Eso no significa que la deuda desaparezca: revise el reglamento, consulte a su escribano y diga en el boleto quién paga hasta la entrega.
• Obras aprobadas: si la asamblea aprobó un gasto extraordinario, acuerde quién lo paga. Declárelo.
• Prorrateo: acuerde cómo se reparte el mes de la entrega.

5. El reglamento de copropiedad

El reglamento se formaliza por escritura pública y se inscribe. Debe decir, entre otras cosas, cómo se nombra al representante, cómo se reparten los gastos, cómo funciona la asamblea, qué es cada unidad y qué valor tiene. Obliga también a quien compra.

Un comprador atento va a buscar en él:

• si se puede alquilar por días o por temporada;
• si se admiten mascotas o una actividad comercial;
• qué reformas requieren permiso;
• qué peso tiene la unidad en la asamblea, según su valor, y qué mayoría piden las obras.

Si su departamento se reformó, revise el Código: prohíbe modificaciones que pongan en peligro la seguridad del edificio o cambien la estructura arquitectónica externa. Un balcón cerrado puede tocar esa estructura: revise qué dice el reglamento.

6. Cómo fijar el precio

El método es el de siempre, comparar y ajustar, pero en un departamento hay mejor material: compare primero con unidades del mismo edificio, luego de edificios parecidos cerca. Mire estos puntos:

• Metros propios y comunes: compare la misma medida. Un anuncio puede sumar balcón o áreas comunes.
• Piso, orientación y vista.
• Antigüedad del edificio y estado de las partes comunes.
• Amenities, y lo que cuestan en expensas.
• Cochera: tenerla o no puede cambiar el público.
• Moneda: gran parte de las ventas se pacta en dólares, según el sector. Vea El mercado inmobiliario.

El método completo está en Cómo fijar el precio de venta y Tasación de inmuebles online. Si la competencia son proyectos nuevos, compare lo que recibe el comprador hoy: un departamento terminado se puede ver y se puede habitar ya.

7. Presentar y mostrar

• Coordine con la administración: pregunte cómo se autoriza el ingreso de visitas y fotógrafos.
• Revise el reglamento antes de poner un cartel: puede limitarlo.
• Fotografíe también lo común: entrada, ascensor y amenities en buen estado.
• Ordene y abra: en metros chicos, lo que se ve manda.

Lo que acelera una venta está en Cómo vender una casa rápido.

8. Vender un departamento en pozo

Si compró en pozo y todavía no escrituró, no tiene un título sino un contrato con el desarrollador. Lo que puede vender es su posición en ese contrato:

• Lea el contrato: si admite la cesión, con qué condiciones, si el desarrollador cobra algo y si debe autorizarla.
• Mire el registro: la Ley Orgánica Municipal, reformada por la ley del RUN, dice que los boletos de pisos o departamentos anotados se comunican a la municipalidad. Esa norma no regula la cesión ni dice que la anotación sea obligatoria. Confirme el suyo.
• Calcule el saldo: quién asume las cuotas que faltan y el riesgo de atraso de la obra.
• Confirme los impuestos: la ley también alcanza la cesión onerosa de derechos. Pregunte a su contador cómo se aplica a su boleto y cómo se paga.

9. Si está alquilado

Según el Código Civil, si el contrato de alquiler está inscripto en el registro, la locación subsiste por el tiempo convenido después de la venta. Si no lo está, ese artículo no le asegura al inquilino quedarse, pero tampoco dice que el comprador pueda hacerlo salir de inmediato ni que usted quede libre frente a él: vea el caso con su abogado. Diga en el boleto si se entrega libre o alquilado. Quien compra para invertir puede preferirlo con inquilino. Vea Vender una casa alquilada.

10. Impuestos y escritura

Los impuestos son los de cualquier inmueble: el escribano retiene el impuesto a la renta al firmar. La inscripción se paga sobre el mayor entre el precio y el valor fiscal, y el valor fiscal de una unidad incluye su parte del área común. Vea Impuestos al vender una propiedad, Cuánto cuesta escriturar y Cómo vender una casa hipotecada, si tiene un crédito pendiente.

11. Errores frecuentes

• Publicar metros sin aclarar si son propios o totales.
• Olvidar las expensas atrasadas.
• Ocultar una obra aprobada por la asamblea.
• Prometer cochera sin mirar el título.
• No tener el reglamento a mano.
• Comparar con el precio de un proyecto en pozo sin ajustar.
• Prometer alquiler por días sin revisar el reglamento.

12. Preguntas frecuentes

¿Necesito permiso de los demás propietarios o de la administración?

No. El Código Civil le permite vender sin el consentimiento de los demás propietarios. Avise a la administración para las visitas y la entrega.

¿Puedo vender si debo expensas?

Sí, el título sobre pisos no lo prohíbe, pero el comprador puede pedir la constancia y la deuda no se borra con la venta. Lo sano es saldarla, o dejar escrito cómo se paga con la venta.

¿Quién paga las expensas después de vender?

El propietario: después de la escritura, el comprador. Entre el boleto y la escritura sigue siendo usted, salvo pacto. Por eso conviene fijar en el boleto la fecha de corte y comunicar el cambio a la administración.

¿Puedo vender solo la cochera?

Depende de si es una unidad propia en su título y de lo que diga el reglamento. Si es una cosa común, no se vende por separado. Consulte a su escribano.

¿Un inquilino puede impedir la venta?

El artículo del Código sobre la venta del bien alquilado no le da ese poder, pero revise su contrato. La pregunta real es qué pasa después: vea la sección 9.