Vender una casa alquilada en Paraguay

Tener un inquilino no impide vender, pero cambia a quién le puede vender, cómo se muestra la casa y cuándo la podrá entregar. También hay un error caro: prometer una casa libre sin saber si podrá cumplirlo.

En Paraguay no hay una ley especial de alquileres de vivienda: según una columna de InfoNegocios Paraguay, rige sobre todo el Código Civil. Esta guía sigue ese texto y el Código Procesal Civil. Aquí va lo propio de vender con inquilino. El camino completo está en Cómo vender su propiedad en Paraguay.

1. Lo esencial en un minuto

• Se puede vender: no encontramos en el Código una regla que exija el permiso del inquilino. Revise su contrato.
• Contrato inscripto: la locación sigue por el tiempo convenido, aunque cambie el dueño.
• Contrato sin inscribir: el comprador no queda atado por esa regla, pero eso no le da a usted una salida automática.
• Contrato vencido: el dueño puede pedir la devolución en cualquier momento.
• No prometa la casa libre sin un acuerdo escrito o una fecha cierta.
• Avise al inquilino, coordine las visitas y aclare en el boleto cómo se entrega.
• Nunca por la fuerza: si no se va, el camino es el juicio de desalojo.

2. ¿Se puede vender con inquilino?

Sí. El alquiler cede el uso de la casa, no la propiedad. En el capítulo de la locación del Código Civil no encontramos un artículo que pida el permiso del inquilino para vender, ni uno que le dé preferencia para comprar. Pero su contrato pudo pactar algo distinto, así que empiece por ahí.

El inquilino también puede ser el mejor comprador: ya conoce la casa, no hay que mudarse y la operación puede ser más simple. Antes de publicar, pregúntele.

Si todavía no firmó, o quiere revisar el suyo, vea Contrato de alquiler en Paraguay. Si duda entre vender o seguir alquilando, vea Cómo alquilar mi casa e Impuestos del alquiler.

3. Lea primero su contrato

Si el acuerdo fue de palabra, será más difícil probar plazo y precio. Reúna recibos y mensajes, y hable con su abogado antes de publicar.

4. Qué pasa con el contrato según su caso

5. Vender libre o con inquilino

No encontramos datos públicos sobre cuánto cambia el precio con o sin inquilino. Quien compra para invertir mira la renta, y una forma simple de calcularla es dividir el alquiler de un año por el precio.

Para el precio, vea Cómo fijar el precio de venta.

6. Cómo hablar con el inquilino

La ley no ordena esta conversación, pero conviene tener al inquilino de su lado: él abre la puerta y cuida la casa. Lo prudente es:

• Avisar antes de publicar: que no se entere por un cartel o un aviso.
• Ofrecerle comprar.
• Explicar qué cambia y qué no: la venta por sí sola no le sube el alquiler. Si el contrato está inscripto, sigue por el tiempo convenido. Si no lo está, no le asegure nada sin hablar con su abogado.
• Hablar de fechas reales: si quiere que se vaya, proponga cuándo y cómo.
• Dejarlo por escrito: un mensaje claro evita malentendidos.

Si acuerdan una salida antes del vencimiento

El dueño debe respetar el plazo pactado, salvo lo que diga el contrato o un incumplimiento que permita terminarlo, como dos mensualidades vencidas si demanda la terminación. Lo que sí se puede es negociar. Puede ofrecer algo a cambio, como no cobrar el último mes o pagar la mudanza: es una decisión suya, no una obligación general. Conviene un acuerdo escrito, con firmas certificadas, que diga:

• La fecha de entrega y el estado en que devuelve la casa.
• La devolución de la garantía y los pagos pendientes, incluidos los servicios.
• Lo que usted paga o perdona a cambio, y cuándo.
• Qué pasa si alguno no cumple.

7. Las visitas

Mientras dure el alquiler, el dueño debe mantener al inquilino en el goce pacífico de la casa. No encontramos un artículo que regule las visitas de compradores, así que mire su contrato y póngase de acuerdo con él.

• Fije días y horarios, y agrupe las visitas.
• No entre sin permiso, aunque tenga llave.
• Pida autorización para las fotos: se ven las cosas y la vida del inquilino.
• Filtre antes: que vaya solo quien ya sabe el precio y la situación.
• Considere un recorrido virtual 3D, con su autorización, para reducir las visitas.

8. Qué poner en el boleto

• Cómo se entrega: libre u ocupada, con el nombre del inquilino y el contrato adjunto.
• La fecha de entrega, y qué pasa si el inquilino no se va.
• Quién cobra el alquiler hasta la escritura, y desde cuándo cobra el comprador.
• La garantía: si se la pasa al comprador, o si la devuelve usted.
• Lo adelantado: si el inquilino pagó meses por anticipado, dígalo.
• Las reparaciones pendientes y las mejoras que deba pagar.

Si el boleto no dice otra cosa, el Código pide entregar el inmueble libre de toda otra posesión, y el inquilino es poseedor. Por eso, si vende con inquilino, escríbalo.

Si vende libre sin tener la salida asegurada, ligue la fecha de escritura a la entrega y diga qué pasa con la seña si el inquilino no se va: quien la recibió y se arrepiente la devuelve con otro tanto. Vea El boleto de compraventa.

9. Después de vender

1. Avise al inquilino por escrito, con los datos del nuevo dueño y la cuenta para pagar. El Código cuenta ciertos efectos desde que el título se inscribió y el acto fue notificado.
2. Entregue los papeles: contrato, recibos, inventario y datos de la garantía.
3. Cierre las cuentas: alquiler del mes, servicios e impuestos, a la fecha pactada.
4. Pase o devuelva la garantía, con un recibo.

10. Si no se va o no paga

No cambie la cerradura, no corte los servicios y no saque sus cosas: el camino legal es el juicio de desalojo, con abogado. Procede contra el inquilino, el subinquilino o el ocupante precario que debe devolver el inmueble.

Esos son plazos de la ley, en días hábiles y desde cada notificación. La notificación y el trabajo de cada juzgado pueden alargarlos, y no encontramos datos públicos de cuánto dura un desalojo en la práctica. No le prometa una fecha al comprador a partir de esta tabla.

• Antes del vencimiento: la demanda puede presentarse antes de que venza el plazo, y la sentencia se cumple una vez vencido. Si el inquilino se allana y desocupa, las costas son del dueño. Pregunte si le conviene.
• Mejoras: si el inquilino obtuvo la retención en un juicio, no hay lanzamiento salvo que usted dé caución suficiente.
• La deuda: el cobro de alquileres de un inmueble tiene acción ejecutiva, salvo que el inquilino deba compensar mejoras o gastos necesarios o autorizados. Pregunte a su abogado si le conviene.
• Si la casa ya se vendió: pregunte quién debe demandar.

11. Impuestos

Lo que el escribano retiene por la venta se explica en Impuestos al vender una propiedad. Aparte, quien cobra alquileres puede ser contribuyente de IVA: confirme con su contador, antes de firmar, si la venta cambia algo en su situación.

12. Si es un local comercial

Las reglas del Código son las mismas, incluida la del art. 810. Lo que cambia es la mirada: quien compra para invertir revisa el contrato tanto como el inmueble.

• Plazo restante y posibilidad de prórroga.
• Ajustes del alquiler: si no se pactó un ajuste, no se presume.
• Mejoras e instalaciones: de quién son al final del contrato.
• Historial de pagos: ordénelo antes de publicar.
• Varios inquilinos: revise cada contrato por separado.

13. Errores frecuentes

• Prometer la casa libre sin acuerdo escrito.
• Creer que un contrato con firmas certificadas ya está inscripto.
• Enterar al inquilino por el cartel.
• Entrar con compradores sin avisar.
• Presionar con cortes o amenazas: puede costarle un juicio y la venta.
• Olvidar la garantía o los adelantos.
• Calcular con la fecha legal, y no con una real.

14. Preguntas frecuentes

¿Necesito el permiso del inquilino para vender?

No encontramos esa exigencia en el Código Civil. Revise si su contrato dice otra cosa.

¿El inquilino puede comprar antes que otro?

Si se pactó, sí. No encontramos un derecho de preferencia en el capítulo de la locación. Igual conviene ofrecérselo.

¿Puedo pedirle que se vaya porque vendí?

Con un plazo vigente, en principio no: debe negociar o esperar. Si está vencido, puede pedir la devolución. Consulte a su abogado.

¿El comprador debe respetar el contrato?

Si está inscripto, sí, por el tiempo convenido. Si no lo está, el art. 810 no lo obliga, pero conviene ver el caso con un abogado antes de actuar.

¿Quién devuelve la garantía?

No encontramos una regla específica para la venta. Acuérdelo en el boleto y avise al inquilino por escrito.

¿Se puede vender si el inquilino debe alquileres?

Sí. Diga en el boleto quién se queda con esa deuda y quién la reclama.