Cómo vender una casa hipotecada en Paraguay

Si su casa todavía tiene un crédito en curso, la pregunta es siempre la misma: ¿puedo venderla antes de terminar de pagar, y cómo se cancela la hipoteca si el dinero para cancelarla llega justamente con la venta?

La respuesta corta es que sí, y que el orden de los pagos el día de la escritura es la clave. Esta guía lo explica con el Código Civil, la ley de defensa del consumidor y la ley del Registro Unificado Nacional.

1. Lo esencial en un minuto

• Se puede vender: la ley declara nula la cláusula que prohíba al propietario vender el bien hipotecado.
• La hipoteca sigue al inmueble: si no se cancela, el banco puede ejecutarlo aunque esté en manos del comprador. Por eso el comprador querrá recibirlo libre.
• Si no tiene el dinero para cancelar antes, se puede cancelar con el precio el mismo día de la escritura: una parte del pago va al banco y el resto al vendedor.
• Si usted tomó el crédito como consumidor, el pago anticipado no puede tener penalidad, y el banco debe darle de inmediato la liquidación de la deuda.
• Si el comprador asume la deuda, usted sigue obligado salvo que el banco lo libere expresamente.

2. Sí, se puede vender

Quien hipoteca su casa conserva todas las facultades del propietario, salvo los actos que disminuyan su valor. Vender es una de ellas: en un contrato de hipoteca, es nula la cláusula que prohíba al propietario vender o gravar el bien.

Pero la hipoteca no desaparece con la venta. El banco puede pedir la ejecución y la venta del inmueble esté en poder del deudor o de un tercero, y la hipoteca es indivisible: todo el inmueble garantiza toda la deuda. Por eso el vendedor de un inmueble está obligado a cancelar las inscripciones que perjudiquen al comprador, y el comprador querrá recibir la casa libre.

3. Tres caminos

4. Cancelar con el precio, paso a paso

1. Pida al banco la liquidación de la deuda a una fecha cercana a la escritura: capital e intereses devengados hasta ese día. Si usted es consumidor, la ley no permite otros cargos.
2. Hable con el banco sobre la venta: cómo recibe el pago, quién firma la cancelación por el banco y con cuánta anticipación necesita conocer la fecha.
3. Escriba en el boleto que la hipoteca se cancela con el precio en el acto de la escritura, y cuánto del pago va al banco.
4. El escribano pide el certificado del Registro Unificado Nacional (RUN), que mostrará la hipoteca.
5. El día de la escritura, el comprador paga: el monto de la liquidación va al banco, y el resto va a usted, menos los impuestos que retiene el escribano. La cancelación se hace por escritura pública en la que el banco declara la extinción del crédito: coordine con él para que la firme ese mismo día o lo antes posible.
6. El escribano presenta al RUN la cancelación y la venta. La cancelación se inscribe aunque haya un certificado vigente: la reserva de prioridad no la frena.

5. El pago anticipado del crédito

Vender suele significar pagar el crédito antes de su plazo. La ley de defensa del consumidor, en su redacción de 2020, protege ese pago:

• Puede pagar antes la totalidad o una parte de lo adeudado.
• Los intereses se reducen: no se cobran los intereses no devengados, es decir los que corresponderían al tiempo que falta.
• No puede haber penalidad, cualquiera sea su nombre, ni condiciones que obstaculicen el pago.
• La liquidación es inmediata: comunicada su intención de cancelar, el banco debe darle una liquidación clara y detallada de la deuda a la fecha de cancelación.

Esta protección se aplica al consumidor, la persona que toma el crédito como destinataria final. Si el crédito no se tomó como destinatario final, por ejemplo para una actividad comercial, revise su contrato: el Código Civil, por sí solo, no obliga al acreedor a aceptar un pago antes del plazo.

6. Si el comprador asume la deuda

A veces el comprador prefiere hacerse cargo del crédito y pagar al contado solo la diferencia. La ley lo permite, pero con una consecuencia que conviene conocer:

• Usted no queda liberado por el solo hecho de que otro asuma la deuda: sigue obligado salvo que el banco declare expresamente que lo libera. Si no lo libera, responde junto con el comprador.
• El banco decide: aceptar al comprador como nuevo deudor y liberarlo a usted es una decisión del banco.
• Si el banco lo libera, las garantías que daban otras personas, por ejemplo un garante, se extinguen salvo que ellas acepten mantenerlas.
• El comprador que asumió el pago no puede luego abandonar el inmueble al banco para librarse: queda obligado como deudor.

7. Si el comprador paga con un crédito

Es el caso cuando el comprador no tiene todo el precio: su banco le presta y toma una hipoteca sobre la misma casa. Hay dos bancos en la operación, y el orden importa.

• El banco del comprador puede pagar el saldo al banco del vendedor, y la operación puede coordinarse para que constituya su propia hipoteca el mismo día de la escritura.
• La subrogación no basta: si el banco del comprador paga la deuda del vendedor, la ley puede subrogarlo en los derechos del banco anterior, pero solo contra el vendedor y hasta lo que pagó. Para garantizar su propio préstamo, el banco del comprador necesita su propia hipoteca.
• La nueva hipoteca paga en el RUN una tasa del 0,70% sobre su base imponible.
• Coordine las fechas de los dos bancos con el escribano para que todo quepa dentro de los treinta días de vigencia del certificado.

8. Casos particulares

Una hipoteca ya pagada pero no cancelada

Pagar el crédito extingue la hipoteca, pero su inscripción sigue en el registro hasta que se cancela: por una escritura pública en la que el banco declara la extinción del crédito, o por resolución judicial. Si terminó de pagar hace años y nunca firmó la cancelación, pídala al banco antes de poner la casa en venta. La ley también fija un límite: la hipoteca termina a los veinte años de su inscripción, aunque se haya pactado un plazo mayor; aun así, consulte a su escribano si su inscripción debe cancelarse.

Más de una hipoteca, o un embargo

Todas las cargas que perjudiquen al comprador deben cancelarse. Pida la liquidación de cada acreedor y verifique que el precio alcance para todas antes de firmar el boleto. Si hay otras deudas, lea vender una casa con deudas.

Una casa heredada con hipoteca

La hipoteca sigue sobre el inmueble aunque el deudor haya fallecido. Los pasos para vender un inmueble heredado están en la guía Cómo vender una casa heredada.

Una vivienda del FONAVIS

Las viviendas adquiridas, construidas o mejoradas con el subsidio del Fondo Nacional de la Vivienda Social solo pueden venderse, hipotecarse o alquilarse una vez pasados diez años desde el pago del subsidioy cancelado por completo el crédito complementario. Antes de ese plazo, no las ponga en venta.

Un bien de familia

Una casa inscripta como bien de familia no puede venderse mientras dure esa afectación, y solo puede hipotecarse con la conformidad de todos los beneficiarios y autorización judicial. Para venderla, primero hay que pedir al juez que deje sin efecto la afectación; si el inmueble es ganancial hace falta el consentimiento del cónyuge, y si hay hijos menores interviene el Ministerio Pupilar.

Una casa con Che Roga Porã u otro programa

Cada programa tiene sus propias condiciones y garantías. Antes de ofrecer la casa, pregunte a la entidad que le dio el crédito si hay alguna restricción para vender y cómo se libera la garantía.

9. Lo que cuesta cancelar

• La escritura de cancelación: el arancel notarial es de cinco jornales mínimos, Gs. 585.385 con el jornal vigente.
• Su inscripción en el RUN: la ley no le fija una tasa propia; para las inscripciones sin tasa específica fija un jornal, Gs. 117.077. Confirme el monto con su escribano.
• Los intereses hasta el día del pago: los incluye la liquidación del banco; si usted es consumidor, los intereses futuros no se cobran.
• Quién paga: cancelar la hipoteca es una obligación del vendedor. Acuerden en el boleto quién paga los gastos de la cancelación.

Los demás gastos de la venta están en la guía Cuánto cuesta escriturar una propiedad, y el boleto, en El boleto de compraventa en Paraguay.

10. Errores frecuentes

• Fijar el precio sin la liquidación: no saber cuánto se lleva el banco y descubrir que el precio no alcanza.
• Pedir la liquidación demasiado pronto: los intereses corren hasta el día del pago; pídala actualizada a la fecha de la escritura.
• Dejar que el comprador asuma el crédito sin una liberación expresa del banco.
• Olvidar una hipoteca vieja ya pagada pero nunca cancelada en el registro.
• No coordinar a los dos bancos cuando el comprador también financia su compra.
• Vender una vivienda subsidiada antes del plazo que fija la ley.

11. Preguntas frecuentes

¿Necesito permiso del banco para vender?

La ley no le permite al banco prohibirle vender. Pero para que el comprador reciba la casa libre, el banco debe firmar la cancelación, y para eso tiene que cobrar el saldo: en los hechos, la venta se coordina con él.

¿El banco puede cobrarme una multa por pagar antes?

Si usted tomó el crédito como consumidor, no: la ley prohíbe cualquier penalidad por el pago anticipado y ordena descontar los intereses no devengados.

¿Puedo vender si estoy atrasado con las cuotas?

En principio sí, pero el banco puede exigir el saldo completo según su contrato, dentro de los límites de la ley: es nula la cláusula que permita exigir todo el capital por intereses atrasados antes de un semestre vencido. Pida la liquidación cuanto antes y, si el banco ya inició una ejecución, consulte a un abogado antes de firmar un boleto.

¿Qué pasa si el precio no alcanza para cancelar?

El comprador no recibirá la casa libre, salvo que usted ponga la diferencia. Hable con el banco antes de publicar: puede proponerle una solución, pero no está obligado a liberar la hipoteca sin cobrar.