Impuesto inmobiliario en Paraguay

Casi todo inmueble en Paraguay paga este impuesto cada año. Parece simple, y lo es en su fórmula, pero desde 2026 cambió quién fija el valor, y cada municipalidad tiene sus fechas, sus descuentos y sus tasas. Además, una deuda vieja puede aparecer justo cuando se quiere vender.

Esta guía explica cómo funciona con los textos legales que pudimos leer y los valores de 2026. Cuando algo depende de su municipio, lo decimos: ahí la última palabra la tiene su factura.

1. Lo esencial en un minuto

• Cuánto: 1% del valor fiscal. Algunos inmuebles rurales chicos pagan 0,50%.
• Sobre qué: el valor fiscal, que es el terreno más la construcción, según tablas oficiales. No es el precio de mercado.
• Cuándo nace: el 1 de enero de cada año.
• En 2026: los valores subieron 4,1%.
• Quién: la DNIT liquida, y su municipalidad factura y cobra.
• Baldíos: pagan un adicional de 20% a 50% sobre el impuesto, según los años de propiedad.
• Al vender: sin el impuesto al día no hay escritura, aunque las partes acuerden otra cosa.

2. Qué es y quién lo paga

Es un impuesto anual sobre los inmuebles ubicados en el país. Según la Ley N° 125/91, la obligación nace el primer día del año civil. Lo pagan las personas físicas, las jurídicas y las entidades en general. No distingue entre residentes y extranjeros.

• Con usufructo: lo paga el usufructuario.
• En sucesiones, condominios y matrimonios: se puede exigir a cualquiera de los herederos, condóminos o cónyuges, que luego pueden reclamar a los demás.
• En un litigio: estar en juicio no exime, y el poseedor debe pagar.
• En un lote comprado a plazo: hasta la escritura y su inscripción, vendedor y comprador responden solidariamente.
• Si tiene inquilino: la ley no menciona al inquilino. Lo que se pacte en el contrato queda entre ustedes.

3. Quién hace qué desde 2026

La Ley N° 7.424/25, que creó el Registro Unificado Nacional, cambió el reparto. Por eso puede leer cosas distintas en notas anteriores.

La Ley Orgánica Municipal reparte lo recaudado: 70% para el municipio, 15% para el departamento y 15% para los municipios de menores recursos. Asunción se queda con el 85%.

4. Cómo se calcula

• Terreno: metros cuadrados por el valor del m² que da el decreto, según municipio, zona y pavimento. Si tiene frentes con pavimentos distintos, se aplica el valor más alto.
• Construcción: metros edificados por el valor del m², según el tipo y la antigüedad declarados.
• Departamentos: se suma lo propio y la parte proporcional de lo común, según el reglamento de copropiedad.
• Rurales: por hectárea, según la zona y el suelo. Menos de una hectárea en la Región Oriental se calcula como una.
• Sin zona fijada: se aplica el valor mínimo del distrito. En los municipios de los Grupos 1, 2 y 3 sin zonificación, el de la zona 3 de su grupo.

El valor se ajusta cada año según el IPC de los doce meses anteriores al 1 de noviembre. No es un porcentaje que decida su municipio. La diferencia con el precio real se explica en Valor de mercado y valor catastral.

5. Tres ejemplos con números

6. Los valores de 2026

El Decreto N° 5.181/25 aprobó el sistema de 2026 con un ajuste de 4,1%. Estos son algunos valores por m², tomados de una reproducción de sus anexos:

El Grupo 1 incluye, entre otros, Luque, San Lorenzo, Lambaré, Capiatá, Fernando de la Mora, Limpio, Mariano Roque Alonso, Concepción, Caacupé, Villarrica, Coronel Oviedo, Caaguazú, Pilar, Pedro Juan Caballero, Hernandarias y Presidente Franco. Para la construcción, el valor nuevo va en Asunción de Gs. 236.792 a Gs. 1.662.277 por m², y en el resto del país de Gs. 191.012 a Gs. 647.230. El valor antiguo es más bajo. El centro histórico de Asunción tiene una zona propia y una columna aparte en la construcción.

7. Baldíos

La ley considera baldío a todo inmueble urbano sin edificaciones ni mejoras, o con mejoras que valgan menos del 10% del valor de la tierra. Paga un adicional, que crece con los años de propiedad:

• Más de 20 años: el texto de la ley llega hasta ahí. Pregunte en su municipalidad cómo lo liquidan.
• Zonas excluidas: el Poder Ejecutivo puede excluir zonas de la periferia.
• Si construye: pida que se actualice la ficha, para que deje de contar como baldío.

Más sobre terrenos en Comprar un terreno y Vender un terreno.

8. Inmuebles rurales

La tasa es del 1%, y del 0,50% para los inmuebles rurales de menos de 5 hectáreas, si son la única propiedad destinada a la actividad agropecuaria. Según la ley, un inmueble rural no puede estar afectado por ninguna otra forma de tributo o tasa municipal. Dentro del mismo impuesto hay un adicional de 0% a 20%, que se calcula sumando los inmuebles de cada región del propietario, su cónyuge y sus hijos bajo patria potestad:

Reproducimos la tabla tal como está en la ley. Para personas físicas en el Bajo Chaco, entre 100 y 300 hectáreas, no trae un tramo: pregunte cómo se liquida.

9. Lo demás que trae la factura

En un inmueble urbano, lo que paga cada año puede ser más que el 1%, porque la municipalidad puede cobrar otros conceptos junto con el impuesto. No son lo mismo:

• Tasas: la Ley Orgánica Municipal prevé, entre otras, barrido y limpieza, recolección de residuos y conservación de parques. Cada municipio fija las suyas.
• Contribución para pavimentación: la misma ley crea una contribución especial de los propietarios, equivalente a un 10% adicional al monto del impuesto, para un fondo de pavimentación. Cada ordenanza define cómo se paga: mire si aparece en su factura.
• Adicionales: el de baldíos o el rural.

Por eso, su factura puede no coincidir con el cálculo del 1%. Pida el detalle por concepto. Asunción, por ejemplo, anuncia sus beneficios para el «impuesto inmobiliario y tasas especiales».

10. Cómo saber cuánto debe

1. Busque su cuenta corriente o padrón: figura en el título y en facturas anteriores.
2. Vea su valor fiscal: la consulta pública del catastro lo muestra sin usuario ni costo. No pudimos comprobar cómo se muestra cada inmueble. Vea Cómo consultar un inmueble.
3. Vea la liquidación: catastro.gov.py tiene una sección de liquidación de impuestos municipales. Según El Inmobiliario, la DNIT también publica la de 2026 por departamento, distrito y zona.
4. Pida el estado de cuenta en su municipalidad: es quien puede decirle lo que usted debe, con multas y tasas.

La consulta del catastro muestra el valor, no la deuda. Si compra, pida la constancia de la municipalidad: no alcanza con que le digan que está al día.

11. Dónde y cuándo se paga

Se paga en la municipalidad donde está el inmueble. Si un inmueble indivisible queda en dos municipios, se paga a prorrata de la superficie. La ley no fija una fecha nacional: cada municipio define sus plazos y beneficios, y no encontramos un calendario oficial común.

Sirven para saber qué buscar: en Asunción, el descuento bajaba con el paso de los meses y exigía no tener deuda anterior; en San Lorenzo, era mayor si se cancelaba toda la deuda. Consulte las fechas de su municipio al empezar el año.

12. Si no lo paga

• Multas e intereses: la Ley Orgánica Municipal permite fijar recargos e intereses por ordenanza, según los criterios del régimen nacional. Pregunte los de su municipio.
• Referencia nacional: el texto original de la Ley N° 125/91 prevé una multa de 4% a 14% según los meses de atraso, más un interés. No verificamos su redacción actual ni cómo la aplica cada ordenanza.
• Prescripción: el cobro de tributos municipales prescribe a los cinco años, desde el 1 de enero del año siguiente al que debió cumplirse. No es automático: consulte antes de contar con eso.
• Cobro judicial: la deuda declarada en mora se puede exigir por ejecución de sentencia, previa notificación.
• Bloqueo: sin certificado no se escritura ni avanza una gestión sobre el inmueble.

Si tiene años atrasados, pregunte si su municipio ofrece planes de pago o condonación de multas: San Lorenzo condonó multas hasta el 31 de mayo de 2026.

13. Quién no lo paga

La Ley N° 125/91 prevé exenciones concretas. En esa ley no encontramos una exención general por edad ni por ser la única vivienda. Pregunte si su municipio tiene algún beneficio. Entre las previstas:

• Inmuebles del Estado y las municipalidades.
• Inmuebles de entidades religiosas reconocidas, afectados a un servicio público, como templos y casas parroquiales, y los destinados a beneficencia y enseñanza.
• Monumentos históricos nacionales, y edificaciones catalogadas como patrimonio histórico nacional o municipal, según la Ley Orgánica Municipal.
• Hospitales, hospicios y establecimientos de auxilio gratuito de asociaciones de utilidad pública.
• Sedes diplomáticas o consulares de gobiernos extranjeros.
• Sedes sociales de partidos, instituciones educativas, culturales, deportivas, sindicales o de beneficencia.
• Veteranos, mutilados y lisiados de la Guerra del Chaco y sus viudas, si habitan el inmueble y cumplen las leyes especiales.
• Parques nacionales, reservas ecológicas y asientos de pueblos indígenas.
• Por cinco años, los adjudicatarios de tierras colonizadas por el IBR, según la ley, con las formalidades que fije la administración.

Ante una calamidad natural, se puede reducir hasta en un 50%, por decisión de la autoridad para ese año. Si cree estar en alguna exención, consulte en su municipalidad cómo se reconoce.

14. Al vender o comprar

• Sin certificado no hay escritura: el escribano no puede otorgarla sin el certificado de no adeudar, y responde solidariamente si no lo exige.
• El registro tampoco inscribe sin comprobar ese requisito. Lo mismo vale para la declaratoria de herederos.
• Se paga todo antes: la ley dice que el acuerdo entre las partes es irrelevante, y que debe abonarse previamente la totalidad.
• Cuidado en enero: como el impuesto nace el 1 de enero, Catastro exigió en sus circulares el comprobante del año nuevo para expedientes ingresados desde el primer día hábil. Confirme con su escribano la regla actual.
• Repartir entre las partes: se puede pactar en el boleto, pero se paga igual completo antes. Vea El boleto.
• No es el impuesto de la venta: el IRP y el IVA de la operación son otra cosa. Vea Impuestos al vender.

Si vende, conviene revisar la deuda antes de publicar. Vea Requisitos para vender.

15. Si el valor está mal

Algunos errores posibles son una construcción que no figura, una que ya no existe, una superficie mal cargada o un pavimento distinto del real.

• Revalúo: la DNIT modifica las avaluaciones, de oficio o a pedido de parte, cuando hay cambios como división, demolición, construcción o ampliación.
• Desde cuándo: rige, en principio, desde el año siguiente al cambio. Si se hizo con retraso, se puede contraliquidar lo percibido indebidamente, por no más de cinco años.
• Errores de anotación: se corrigen en el RUN, que lo comunica a la DNIT para que fije el nuevo avalúo. Vea Si los datos están mal.
• La factura cuenta: el decreto dice que los datos de las facturas son declaraciones juradas para actualizar construcciones y pavimento.

16. Errores frecuentes

• Confundir el valor fiscal con el precio de mercado.
• Calcular solo el 1% y sorprenderse con las tasas de la factura.
• Dejar de pagar un baldío porque no se usa.
• Enterarse de la deuda al vender.
• Creer que el inquilino o el comprador responde frente a la municipalidad por haberlo pactado.
• Olvidar el inmueble de una herencia: la deuda sigue corriendo.
• Perder los comprobantes: guárdelos.

17. Preguntas frecuentes

¿Cuánto es el impuesto inmobiliario?

El 1% del valor fiscal, y 0,50% en algunos inmuebles rurales de menos de 5 hectáreas. A eso pueden sumarse adicionales y, en inmuebles urbanos, tasas municipales.

¿Cómo calculo el mío?

Busque su valor fiscal en la consulta del catastro y multiplíquelo por 0,01. Eso da el impuesto, sin adicionales, tasas ni multas.

¿Cuándo vence?

Depende del municipio. La obligación nace el 1 de enero, y cada municipalidad fija sus plazos.

¿Dónde se paga?

En la municipalidad donde está el inmueble o en sus puntos de cobro. La DNIT no le cobra este impuesto.

¿El comprador hereda la deuda?

La escritura exige estar al día, así que debería resolverse antes de firmar. Si alguien le propone escriturar con deuda, consulte al escribano.

¿Un extranjero paga lo mismo?

Sí. La ley habla de personas físicas y jurídicas, sin distinguir.

¿Por qué subió mi impuesto?

En 2026, los valores subieron 4,1% por el ajuste anual. Si subió más, puede haber cambiado su ficha, su zona o una tasa municipal. Pida el detalle.

¿Qué pasa con una deuda de hace muchos años?

El cobro prescribe a los cinco años según la ley municipal, pero la prescripción tiene reglas. Pida el estado de cuenta y consulte antes de pagar o de discutirla.