Cómo comprar un terreno en Paraguay

Un terreno parece una compra simple: no hay techo que revisar ni instalaciones que probar. Pero justamente por eso, todo el valor está en lo que no se ve a primera vista: que el vendedor sea el dueño, que las medidas coincidan con el título, que no se superponga con el vecino y que se pueda construir lo que usted planea.

Esta guía ordena esas verificaciones, con las reglas vigentes desde 2026 en el Registro Unificado Nacional. Si el terreno está en un loteamiento y lo va a pagar en cuotas, tiene además reglas propias, explicadas en la guía Comprar un terreno en cuotas en un loteamiento.

1. Lo esencial en un minuto

• La compra se formaliza en escritura pública ante escribano y se inscribe en el Registro Unificado Nacional (RUN). El boleto obliga a escriturar, pero no reemplaza a la escritura.
• El certificado del RUN, que pide el escribano, dice quién es el dueño, las medidas, los gravámenes y si hay superposiciones con otros títulos.
• Lo que se puede construir lo fija la municipalidad: pregunte antes de comprar.
• Los gastos de la escritura se calculan con el arancel y las tasas de la ley: para un terreno de Gs. 250.000.000, unos Gs. 5.153.208. El impuesto a la renta de la venta es del vendedor.
• Cerca de las fronteras, los extranjeros de países limítrofes no pueden ser dueños de inmuebles rurales.

2. Qué terreno está comprando

3. Los papeles y el certificado

La verificación más importante la hace el escribano con el certificado catastro-registral del RUN, que debe indicar como mínimo:

• las dimensiones, límites, rumbos y superficie del terreno, y su código único;
• si hay o no superposición con otros títulos registrados;
• el estado del dominio: quién es el titular y las condiciones que vengan de órdenes judiciales o administrativas;
• las restricciones y los demás derechos reales: hipotecas, usufructos, servidumbres.

El certificado vale treinta días corridos y reserva la prioridad del inmueble para la escritura. Por eso el escribano lo pide cuando las partes ya están listas para firmar. Antes, usted puede pedir al vendedor la copia de su título y los comprobantes del impuesto inmobiliario, y comparar los datos.

Cómo se lee el certificado, línea por línea, está en la guía El certificado de condiciones de dominio.

4. Medidas, linderos y suelo

• Recorra el terreno con el título en la mano. Compare la superficie, las medidas de cada lado y los linderos con lo que ve: alambrados, muros, mojones.
• Si no coinciden, pida una mensura a un agrimensor antes de firmar. Dentro de los márgenes de tolerancia de la reglamentación, la diferencia no impide inscribir; fuera de ellos, puede hacer falta una rectificación, que en más exige el acuerdo de los vecinos o una sentencia.
• Una superposición con otro título no impide el trámite, pero queda registrada y aparece en el certificado: es un riesgo que conviene resolver antes de comprar.
• Mire el suelo y el agua: si se inunda, si tiene mucha pendiente, si hará falta rellenar. Vuelva un día de lluvia si puede.
• Revise los servicios en la calle: energía eléctrica, agua corriente, desagüe cloacal, y el tipo de calle.

5. Lo que se puede construir

La ley prevé que cada municipalidad tenga un plan de ordenamiento urbano y territorial, que define las zonas, los usos permitidos y el régimen de construcciones. Pregunte si el suyo existe y qué dice para la zona. Antes de comprar para construir:

• Pregunte en la municipalidad qué uso permite la zona (vivienda, comercio) y qué altura o superficie se puede edificar.
• Tenga en cuenta el tamaño: la superficie mínima de un lote urbano es de 360 m², y la municipalidad puede exigir más.
• Prevea el permiso de construcción municipal, el costo de la obra y el de llevar los servicios al terreno si todavía no llegan.

6. El precio y la negociación

El precio de un terreno se razona por metro cuadrado. Divida el precio de terrenos parecidos de la misma zona por su superficie y compare con el que le ofrecen. Ajuste por lo que cambia el valor: el acceso, los servicios, la forma y el frente, el suelo y lo que se puede construir.

• Compare con terrenos de tamaño parecido: el precio por metro cuadrado de un lote urbano y el de una fracción grande no se comparan directamente.
• Los precios publicados no siempre son los de venta.
• El valor fiscal no sirve para fijar el precio: puede estar muy lejos del valor de mercado.

La forma de calcular el precio por metro cuadrado está explicada en la guía Cómo vender un terreno en Paraguay, que sirve igual a quien compra.

7. Los pasos de la compra

1. La oferta. Acuerde el precio, la forma de pago, el plazo para escriturar y quién paga cada gasto.
2. El boleto y la seña. El boleto obliga a las partes a firmar la escritura. Haga que diga la superficie, las medidas, el precio, la seña y qué pasa si una parte se arrepiente. Pague la seña por transferencia o ante el escribano, con recibo.
3. La verificación. El escribano pide el certificado del RUN y revisa el título, los gravámenes, la superficie y las superposiciones.
4. La escritura. Se firma dentro de los treinta días de vigencia del certificado, y se paga el precio o el saldo.
5. La inscripción. El escribano presenta la escritura al RUN. Frente a terceros, cuenta la inscripción, y su fecha es la de presentación.
6. Después. Pida su testimonio inscripto y consulte en la municipalidad cómo queda registrado el nuevo titular para el impuesto inmobiliario.

El recorrido completo, con los plazos del RUN, está en la guía La transferencia de un inmueble en Paraguay.

8. Lo que cuesta comprar

El impuesto a la renta de la venta lo paga el vendedor: el escribano lo retiene de su precio. Para el comprador, los gastos principales son los de la escritura e inscripción, que se reparten según lo que acuerden las partes.

Puede calcular su caso en la guía Cuánto cuesta escriturar una propiedad. Si compra con un crédito, suma los gastos del banco y la inscripción de la hipoteca.

9. Terrenos rurales y zona de frontera

• La zona de seguridad fronteriza es una franja de 50 kilómetros junto a las fronteras. En ella, los extranjeros de países limítrofes no pueden ser propietarios de inmuebles rurales, y el RUN deniega la inscripción si el comprador está alcanzado por esa prohibición.
• La mensura y los accesos pesan más en el campo: superficies que no coinciden, linderos dudosos y caminos de servidumbre son puntos para revisar con un agrimensor.
• El valor fiscal de un inmueble rural, base del impuesto inmobiliario, se determina por hectárea según la zona y la aptitud de los suelos, y los inmuebles rurales no pueden estar afectados por ninguna otra forma de tributo o tasa municipal.

10. Errores frecuentes

• Pagar una seña antes de ver el título y saber quién es el dueño.
• Comprar sin recorrer el terreno ni comparar las medidas con el título.
• No preguntar en la municipalidad qué se puede construir.
• Comprar una fracción de un terreno que todavía no fue dividido.
• Firmar un boleto sin el plazo para escriturar ni lo que pasa si una parte se arrepiente.
• Pagar en efectivo sin recibo.

11. Preguntas frecuentes

¿Qué papeles debo pedir al comprar un terreno?

Al vendedor, la copia del título inscripto, su cédula y los comprobantes del impuesto inmobiliario. El escribano pide, antes de la escritura, el certificado catastro-registral del RUN.

¿Puedo comprar un terreno sin escritura?

Puede firmar un boleto, pero el boleto solo obliga a escriturar: la compra se formaliza en escritura pública, y su inscripción la hace valer frente a terceros. Un terreno sin título inscripto a nombre del vendedor es una compra de alto riesgo.

¿Un extranjero puede comprar un terreno en Paraguay?

En general, sí. La principal restricción se refiere a los inmuebles rurales en la zona de seguridad fronteriza, para los extranjeros de países limítrofes: si es su caso, consulte a un escribano antes de firmar.

¿Quién paga la escritura?

Lo que acuerden las partes. Si no acuerdan nada, el Código Civil reparte los gastos del contrato por partes iguales, y en los loteamientos la ley reparte así los gastos de transferencia de los lotes.

¿Cómo sé si el terreno se inunda?

Visítelo después de una lluvia, pregunte a los vecinos y mire los desagües de la calle. La municipalidad puede informarle sobre la zona.