Permiso de construcción en Paraguay

Usted tiene un terreno, un boceto y un albañil que puede empezar el lunes. ¿Hace falta esperar? Sí. La ley pide el permiso antes de construir, y empezar sin él sale más caro que tramitarlo: el impuesto sigue pendiente, se suman multas y la obra puede quedar suspendida.

No existe un trámite nacional único. El permiso lo da cada municipalidad, con sus propias ordenanzas. Por eso esta guía separa lo que rige en todo el país de lo que vale solo para Asunción. Leímos las leyes y las principales ordenanzas citadas, pero no todas, ni el Reglamento General de Construcción completo: para plazos y formularios, la última palabra la tiene su municipalidad.

1. Lo esencial en un minuto

• Construir, ampliar, reformar o demoler requiere un permiso municipal previo.
• Lo otorga la municipalidad del inmueble, no una oficina nacional.
• Necesita un profesional que firme planos y planillas.
• Se paga el impuesto a la construcción: 20% al presentar y el saldo después de la aprobación. El permiso se entrega con todo pagado.
• Para una casa de familia en Asunción existe una vía abreviada por declaración jurada.
• Construir sin permiso agrega multas del 30% al propietario y del 50% al constructor sobre el impuesto no pagado.
• Al terminar, la inspección final compara la obra con los planos aprobados.

2. Cuándo hace falta

El artículo 235 de la Ley Orgánica Municipal es directo: toda persona interesada en construir, ampliar, reformar o demoler una obra debe obtener previamente un permiso de la municipalidad y ajustarse a sus normas. La regla alcanza también a entidades públicas y privadas.

La misma norma aclara algo útil: el permiso es un acto reglado. La municipalidad verifica que el proyecto cumpla las normas. Si cumple, no depende del gusto de un funcionario. Si le niegan el permiso, pida el motivo por escrito.

3. Quién lo otorga

Lo otorga la municipalidad donde está el inmueble. Asunción se rige por la Ley N° 881/81. El resto del país, por la Ley N° 620/76 y sus modificaciones. Ambas fijan el impuesto, pero los requisitos concretos salen de cada ordenanza. Antes de comprar un terreno o contratar planos, consulte en la oficina de obras de su distrito.

• Asunción: la Dirección de Obras Particulares. El Reglamento General de Construcción es la Ordenanza N° 26.104, y el trámite de autorización de obras figura entre los servicios digitales del Sistema de Administración de Trámites e Información (SATI) de la Municipalidad.
• San Lorenzo: publicó en 2022 una lista propia, con cuatro copias de planos. Sirve como ejemplo de cómo cambia el trámite de un distrito a otro.
• Otras ciudades: no encontramos listas oficiales de Luque, Lambaré y otros municipios que pudiéramos leer. Pídala en la mesa de entrada, por escrito si es posible.

4. Antes de dibujar: qué se puede construir

El error más caro es pagar un proyecto que no se puede aprobar. Antes de los planos definitivos, consiga tres respuestas:

1. Uso del suelo. En Asunción se pide un informe de uso de suelo favorable. Averigüe si su uso está permitido en esa zona. Un taller o un depósito no se tratan como una vivienda.
2. Límites de la zona. Retiros desde la calle y los vecinos, porcentaje del terreno que se puede ocupar, altura y estacionamientos. En Asunción, los fija el Plan Regulador, Ordenanza N° 163/18 y sus modificaciones.
3. Papeles del terreno. Título a nombre correcto, medidas iguales a la realidad e impuesto inmobiliario al día. Lo que debe revisar está en comprar un terreno y en verificar una propiedad.

Con la superficie aproximada, ya puede estimar el presupuesto. El costo de construcción por metro cuadrado explica qué cifras existen y cuánto valen como referencia.

5. Los documentos

La lista depende del municipio y del tamaño de la obra. Esta comparación muestra dos casos reales. La de Asunción procede de sus requisitos publicados para una obra general. La de San Lorenzo, de su aviso del 25 de abril de 2022.

Según la obra, Asunción puede sumar planos de encofrado, estudio de suelo, memoria del hormigón, plan de excavación, pericia notarial de las casas vecinas, prevención de incendios, impacto vial y gestión ambiental. Para una casa simple no siempre se aplica todo: confirme con su profesional cuáles corresponden.

6. Quién firma y quién responde

No alcanza con un dibujo sin firma habilitada. Las leyes tributarias piden el nombre del profesional que firma los planos y planillas. Ese profesional es considerado constructor de la obra, salvo prueba en contrario. En Asunción, además, responsable hasta la inspección final.

Consecuencia práctica: firmar «de favor» no es un trámite inocente. Si usted cambia de arquitecto o de constructor a mitad de obra, deje constancia y consulte cómo actualizarlo ante la municipalidad.

¿Debe ser arquitecto o ingeniero? Un responsable de Obras Particulares de Asunción explicó en 2023, al hablar de los planos de una obra terminada, que los firman profesionales tipo A, arquitectos e ingenieros, y que los constructores de primera y de segunda pueden firmar construcciones de poca cuantía, como viviendas de un nivel sin techo de hormigón. Verifique que su profesional esté habilitado en ese municipio. San Lorenzo, por ejemplo, pide patente y cédula profesional del arquitecto.

7. El trámite, paso a paso

1. Consulte en la municipalidad la lista vigente y lo que puede construirse.
2. Contrate al profesional y defina el proyecto.
3. Prepare planos, cómputo y planilla de costos, con la superficie real.
4. Reúna título y comprobantes.
5. Presente la solicitud e indique el tiempo estimado de obra.
6. Pague el 20% del impuesto estimado al presentar.
7. Responda las observaciones. En Asunción y en el interior, dejar un expediente observado 90 días sin devolver se trata como desistimiento.
8. Pague el saldo tras la notificación de aprobación.
9. Retire la resolución. Con ella, comienza la obra.
10. Pida la inspección final al terminar.

¿Cuánto demora? Salvo la vía abreviada, no encontramos un plazo que podamos citar para todo trámite. Dependerá del municipio y de que el expediente esté completo. Pregunte al presentar, y no fije la fecha de inicio con su constructor hasta tener la resolución.

8. La vía abreviada para viviendas en Asunción

La Ordenanza N° 282/20 de Asunción creó un procedimiento abreviado para aprobar planos de viviendas unifamiliares con una declaración jurada. Sirve para obtener el permiso de inicio y para regularizar una vivienda existente.

• Qué presenta: declaración jurada con datos del lote, de la construcción, del propietario y del profesional, más planos y planilla de costos firmados.
• Plazo: un máximo de diez días hábiles desde el ingreso, para liquidar y cargar los tributos.
• Si la Municipalidad se demora: la ordenanza dice «se lo considerará aprobado».
• A cambio: usted autoriza de forma expresa e irrevocable las verificaciones posteriores.
• Inspección: puede hacerse en cualquier momento, de oficio o a pedido.

El control no desaparece: se traslada a después. Si la obra difiere de lo declarado, se recalcula el impuesto, se cobran tasas y multas, y el caso puede ir al Juzgado de Faltas. Ante indicios de falsedad, la presentación se rechaza. Y los antecedentes pueden llegar al Ministerio Público por el delito de declaración falsa.

9. Cuánto se paga

El gasto principal del trámite es el impuesto a la construcción. No es una cifra fija por metro cuadrado. Se calcula en dos pasos:

1. Valor de la obra: el de su planilla de costos, que no puede quedar por debajo de los precios unitarios fijados por ordenanza.
2. Porcentaje: según destino y categoría de la obra.

La categoría no la elige usted. Depende de la estructura, las paredes, el techo, los pisos, las aberturas, los revestimientos y equipamientos. Asunción suma puntos por esos elementos. En el interior, la ley también clasifica por construcción y materiales. Los porcentajes del interior vienen de una copia no oficial de la Ley N° 135/91: confírmelos en su municipalidad.

Atención con el jornal: la Ordenanza N° 198/25 usó para 2026 un jornal de Gs. 111.502, y el mínimo legal subió el 1 de julio. Confirme cuál aplican al liquidar: la diferencia ronda 5%.

Si la casa exenta se amplía pronto, puede perder el beneficio y pagar sobre toda la construcción: antes de un año de la inspección final en Asunción, antes de dos años en el interior. Sume además los honorarios del profesional, las copias y las tasas de cada municipio, que no pudimos listar.

10. Durante la obra y al terminar

Tener el permiso no significa poder cambiar el proyecto libremente. Mantenga en la obra los planos aprobados, siga lo aprobado y consulte antes de modificarlo.

• Inspección: la municipalidad puede controlar la obra.
• Vecinos: si necesita andamios o paso de materiales por el inmueble lindero, el vecino no puede impedirlo cuando es indispensable, pero usted responde por los daños (Código Civil, art. 2019). Documente el estado de la pared lindera antes de empezar.
• Muro o edificación que invade: una construcción que pasa el límite genera un conflicto con el vecino. Marque bien los linderos antes de excavar.
• Inspección final: se pide al terminar. Se practica a pedido del propietario, del profesional o de oficio.
• Certificado: en Asunción lo otorga Obras Particulares tras verificar la obra con los planos.

Si la obra terminada difiere de los planos, se piden planos nuevos de lo construido y una nueva avaluación. El propietario paga la diferencia en 30 días desde la notificación. Guarde la resolución, los planos sellados y el certificado: al vender, el comprador y el banco pueden pedirlos.

11. Edificios, comercios y demolición

Para una obra mayor el expediente crece. Asunción trata como alta complejidad a las obras de más de 1.000 m², con altura superior a tres niveles, y a las que por su envergadura requieren medidas de seguridad específicas y estudios de impacto ambiental y de tráfico. Pueden sumarse:

• Prevención de incendios: un proyecto específico, según la Ordenanza N° 468/14. La Ordenanza N° 218/26 fija su estudio en 1,29278 jornales por m² protegido.
• Impacto vial, para usos con mucho movimiento.
• Evaluación ambiental: la Ley N° 294/93 y sus reglamentos alcanzan ciertas obras. Pregunte si su proyecto entra.
• Accesibilidad y normas de patrimonio, cuando correspondan.

Para demoler, la Ley N° 881/81 prevé en Asunción un impuesto del 0,5% sobre el valor fiscal de la construcción y fiscalización para proteger a personas y vecinos. La lista municipal pide documentación propia para demoliciones.

12. Si se construyó sin permiso

No es un detalle formal. En Asunción y en el interior, la ley prevé multas para ambos responsables:

Cada municipio puede agregar reglas. La prensa citó en Encarnación una ordenanza que fijaba una multa equivalente al doble del impuesto. Y la Ley Orgánica Municipal contempla sanciones como multa, inhabilitación, clausura y comiso (art. 79), además de medidas de urgencia (art. 101).

Lo decisivo es si la obra cumple las normas:

• Cumple, pero no tiene planos: se presenta un relevamiento y se pagan impuesto y multas. Para viviendas en Asunción, la Ordenanza N° 282/20 prevé esa regularización por declaración jurada.
• Infringe las normas: la Ordenanza N° 225/19 de Asunción creó un registro de construcciones en transgresión, con multas de 2,5 jornales por m² excedido en superficie, volumen o altura, y de 5 jornales por m² en retiros, el doble sobre avenida. Se suman a las de la tabla. Para viviendas unifamiliares, prevé una regla propia en retiros que no pudimos leer en la copia escaneada, y no confirmamos cómo se aplica hoy este registro.
• Invade la vía pública: esa ordenanza prevé la demolición a cargo del transgresor y 50 jornales por m².

El registro no equivale a aprobar. Se hace una sola vez, deja constancia de las faltas, no exime de sanciones y no permite el régimen de copropiedad. Si reincide, las multas se duplican y puede llegar a ordenarse la demolición. La rebaja del 50% que Asunción ofreció en 2019 para regularizar venció, según la información publicada, en marzo de 2020: no cuente con ella sin confirmarla.

¿Y si está comprando? Compare lo que ve con la superficie aprobada. Una ampliación sin planos es una deuda posible y un motivo para negociar. Lea cómo revisarlo en verificar una propiedad.

13. Errores frecuentes

• Empezar y regularizar después, como si fuera gratis.
• Pagar el proyecto antes de conocer los límites de la zona.
• Declarar menos superficie: la inspección final lo detecta.
• Creer que la exención dispensa los planos.
• Firmar con un profesional que no conoce la obra.
• Olvidar el saldo: en Asunción y el interior, no pagarlo a tiempo equivale a desistir.
• Construir hasta el límite sin medir.
• Terminar sin inspección final.

14. Preguntas frecuentes

¿Quién da el permiso de construcción en Paraguay?

La municipalidad del lugar donde está el inmueble. En Asunción, la Dirección de Obras Particulares.

¿Cuánto cuesta el permiso para una casa?

Depende de la categoría y el valor de la obra. En Asunción, la casa paga de 0,3% a 3%; en el interior, de 0,25% a 1,20%, además de los gastos del profesional y las tasas.

¿Cuánto demora?

No hay un plazo general que podamos citar. En la vía abreviada de Asunción, la ordenanza fija diez días hábiles para liquidar y cargar los tributos.

¿Necesito arquitecto?

Necesita un profesional habilitado que firme. Según lo explicado en Asunción, para obras chicas pueden firmar constructores de primera y de segunda. Confírmelo en su municipio.

¿Puedo construir en un terreno sin título?

Asunción y San Lorenzo piden el título. Si está en trámite o a otro nombre, Asunción exige documentos adicionales, además del título. Construir sobre un terreno sin papeles claros es riesgoso.

¿Hace falta permiso para hacer una muralla o una pileta?

La ordenanza de Asunción les fija precios unitarios, por lo que entran en el régimen. Consulte qué se presenta en cada caso.

¿Qué pasa si construí hace años sin permiso?

Puede regularizar presentando un relevamiento, y pagará impuesto y las multas que correspondan. Si la obra infringe las normas, quizá deba corregirla.

¿Puedo vender una casa sin planos aprobados?

No encontramos una norma general que lo impida, pero el comprador o su banco pueden objetarlo o pedir un descuento. Conviene aclararlo desde el principio.