Vender una casa estando casado en Paraguay

La pregunta parece simple: «¿Puedo vender mi casa estando casado?». La respuesta depende de dos cosas: bajo qué régimen se casó, y cómo y cuándo adquirió el inmueble. Lo que dice el título ayuda, pero no decide todo.

Esta guía sigue la Ley N° 1/92. Los papeles generales de una venta están en Requisitos para vender una casa.

1. Lo esencial en un minuto

• Sin capitulaciones, el régimen es la comunidad de gananciales bajo administración conjunta.
• Bien ganancial: venden los dos juntos, o uno con un poder especial del otro.
• Bien propio: lo vende su titular, sin la firma del cónyuge.
• Un título a un solo nombre puede ser ganancial si se compró durante el matrimonio.
• Lo heredado o lo que ya tenía antes de casarse es, en principio, propio.
• Antes de firmar un boleto, pregunte al escribano quién debe intervenir.
• Si su cónyuge no quiere o no puede, consulte a un abogado antes de comprometerse.

2. Primero: bajo qué régimen se casó

La ley prevé tres regímenes. Si no firmaron capitulaciones matrimoniales, o si son nulas, rige el primero. Desde 1992, el acta de matrimonio debe decir si hay capitulaciones: empiece por ahí, y pregunte si hubo un cambio de régimen después.

Las capitulaciones van por escritura pública y, para tener efecto contra terceros, deben inscribirse. Si se casó antes de 1992, la ley lo pasó a la comunidad de gananciales, salvo que ya estuviera en separación de bienes o hayan adoptado otro régimen. Si se casó en otro país, pregunte a su escribano qué régimen se le aplica.

3. ¿Es propio o ganancial?

Al terminar la comunidad, la ley presume gananciales todos los bienes existentes, salvo prueba en contrario. Guarde los papeles que prueben el origen.

4. Quién firma en cada caso

• Bien ganancial: los actos de disposición a título oneroso corresponden a los dos conjuntamente. Cualquiera puede actuar con un poder especial del otro.
• Bien propio: su titular conserva la libre administración y disposición. Pregunte a su escribano qué papeles le pide para mostrarlo.
• Regalar o donar: si es ganancial, hace falta el consentimiento de ambos, bajo pena de nulidad.

La ley prohíbe la compraventa entre esposos, aun separados de bienes. No alcanza a lo que se adjudiquen al liquidar la sociedad conyugal.

5. Si solo firma uno

El boleto debe firmarlo quien luego firmará la escritura. Si es ganancial y solo firma uno, quien firmó asume un compromiso que no puede cumplir sin el otro. Qué efecto tiene ese boleto es una pregunta para un abogado, pero el riesgo se ve:

Vea El boleto de compraventa.

6. Si es bien de familia

Un inmueble registrado como bien de familia no se puede enajenar, salvo excepciones. Primero hay que levantar esa afectación. Si es ganancial, hace falta el consentimiento del otro cónyuge, y si hay hijos menores, la intervención del Ministerio Pupilar. Esto vale también si es un bien propio del constituyente: revise el certificado del registro.

7. Si su cónyuge no puede ir

Si su cónyuge vive afuera, está enfermo o trabaja lejos, puede dar un poder especial. Va por escritura pública, y conviene que nombre el inmueble y las facultades. Si debe cobrar, dígalo: recibir el pago también requiere poder especial. Si se firma en el extranjero, vea Vender desde el exterior. Todo lo que debe decir está en Poder especial para un inmueble.

La ley prevé que uno asuma la representación de la comunidad si el otro está interdicto, está ausente en lugar remoto o se ignora su paradero, o abandonó el hogar, se niega a volver y eso se acreditó judicialmente. Si eso alcanza para vender un bien ganancial, pregúnteselo a un abogado.

8. Si su cónyuge no quiere vender

Si el bien es ganancial, no puede vender sin su cónyuge. Para un acto de administración, la ley permite pedir autorización al juez si uno no puede consentir o se niega sin justificación, probando que el acto es necesario. La regla sobre vender no prevé esa autorización: pregúntele a un abogado. Lo mismo si viven separados de hecho, sin divorcio.

• No firme un boleto sin su cónyuge esperando su acuerdo después.
• Cuidado con la seña: quien la recibió y se arrepiente la devuelve con otro tanto. Vea La seña de un inmueble.
• Si un cónyuge vende en fraude del otro, el afectado puede demandar la nulidad si el comprador actuó de mala fe.

9. El dinero de la venta

• Ganancial vendido: pregunte a su escribano a quién se paga y cómo. Con un apoderado, el poder debe autorizar a cobrar.
• Propio vendido: si con ese dinero compra otro bien, deje constancia en esa compra y que su cónyuge la firme.
• Alquileres de un bien propio: la ley los trata como gananciales mientras dure la comunidad.
• Impuestos: el escribano retiene lo que corresponda. Pregunte a su contador cómo se aplica a un bien de los dos. Vea Impuestos al vender.

10. Divorcio, viudez y unión de hecho

• Divorcio o separación judicial: la comunidad termina y debe liquidarse. Los gananciales se dividen por partes iguales. Queda la separación de bienes, que frente a terceros debe estar inscripta: pregunte si lo está. Si no se liquidó, pregunte quién debe firmar.
• Viudez: la comunidad termina con la muerte. La parte del fallecido entra en su sucesión. Vea La sucesión de un inmueble.
• Unión de hecho: con cuatro años consecutivos, o desde el nacimiento del primer hijo común, se crea una comunidad de gananciales. La ley da la administración de los bienes comunes a cualquiera de los dos, pero no dice lo mismo sobre vender: consulte a su escribano. Después de diez años pueden inscribirla, y queda equiparada a un matrimonio.

11. Lo que va a mirar el comprador

Quien compra a una persona casada quiere saber si falta una firma. Tenga a mano:

• Su cédula y la de su cónyuge.
• El certificado de matrimonio, y las capitulaciones si las hay.
• El título, con la fecha de compra.
• Si es propio, los papeles que lo prueben.
• Si hay poder, el original.

Si compra usted, vea Cómo verificar una propiedad.

12. Errores frecuentes

• Creer que el nombre del título decide todo.
• Firmar un boleto sin el cónyuge.
• No dejar constancia del dinero propio al comprar.
• Olvidar la liquidación después de un divorcio.
• Dar un poder general para una venta concreta.
• No mencionar una unión de hecho al escribano.

13. Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi casa sin mi cónyuge?

Si es un bien propio, en general sí, salvo que sea bien de familia. Si es ganancial, deben actuar los dos, o uno con un poder especial del otro.

La casa está solo a mi nombre, ¿igual necesito su firma?

Si la compró durante el matrimonio en comunidad de gananciales, en principio sí, aunque el título tenga un solo nombre.

Heredé la casa, ¿mi cónyuge debe firmar?

Lo heredado es propio de quien heredó, en principio. Si heredó con otros, deben intervenir los demás herederos.

¿Cómo sé qué régimen tengo?

Mire el acta y pregunte si hubo un cambio de régimen después. Si no hay capitulaciones, en general es la comunidad de gananciales.

¿Puedo venderle mi parte a mi cónyuge?

No. La ley prohíbe la compraventa entre esposos, aun separados de bienes. No alcanza a lo que se adjudiquen al liquidar la sociedad conyugal. Pregunte a un abogado.

¿Qué pasa si nos separamos sin divorcio?

La separación judicial termina la comunidad. La de hecho, no: en ciertos casos, como un abandono de más de un año, uno solo puede pedirlo al juez. Consulte a un abogado antes de vender.