Poder especial para vender o comprar un inmueble en Paraguay

Un poder resuelve problemas muy comunes: el dueño vive en otro país, uno de los cónyuges no puede ir a la escribanía, un hermano no llega el día de la firma. También es uno de los papeles más delicados de una venta, porque quien lo tiene puede firmar en su nombre.

Esta guía sigue el Código Civil y la ley del Registro Unificado Nacional (RUN). Si usted vive afuera, aquí encontrará lo general, y lo propio de su caso, como el consulado, la apostilla y los impuestos, está en Vender una propiedad desde el exterior.

1. Lo esencial en un minuto

• Para vender hace falta un poder especial. Un mandato en términos generales solo alcanza para administrar.
• Va en escritura pública: la venta se hace por escritura, y el poder debe tener la misma forma.
• Debe incluir cada facultad, y conviene que nombre el inmueble. Hipotecar, por ejemplo, no está incluido en el poder para vender.
• Debe inscribirse en el Registro de Poderes. La ley pone esa obligación a cargo del escribano.
• Hable del dinero: diga si el apoderado puede cobrar o no. Lo más prudente es que el precio llegue a la cuenta del dueño.
• Termina con la muerte del dueño o del apoderado, por regla general. No debe usarse para firmar después del fallecimiento.
• Si le vende un apoderado, pida el poder y verifique que siga vigente antes de pagar.

2. Qué es un poder

En el mandato, una persona acepta de otra el poder de representarla en sus intereses o en ciertos actos. Quien da el poder se llama poderdante o mandante. Quien lo recibe es el apoderado o mandatario. El poder es también el documento que lo prueba.

Lo que el apoderado hace dentro de sus facultades obliga al dueño como si lo hubiera hecho él mismo. Por eso el texto importa tanto: el apoderado debe atenerse a sus poderes, y el mandato especial se limita a los actos indicados, sin extenderse a otros parecidos.

Dar un poder no le quita nada: usted sigue siendo el dueño. Pero si usted mismo interviene en el negocio y trata con los terceros, el mandato queda revocado, salvo que diga expresamente que no es esa su intención. Volveremos sobre esto.

3. Poder general o poder especial

El art. 884 del Código Civil pide poderes especiales para cualquier acto, oneroso o gratuito, tendiente a constituir, transmitir, renunciar o extinguir derechos reales sobre inmuebles. Una frase amplia como «con las más amplias facultades» no reemplaza esa mención.

Una carta firmada o una firma certificada tampoco alcanzan para la escritura. El art. 700 exige escritura pública para todo poder que tenga por objeto un acto otorgado, o que deba otorgarse, por escritura pública, y la venta de un inmueble lo es.

4. Cuándo hace falta

No confunda el poder con la autorización para vender. Encargar a una inmobiliaria o a un agente que ofrezca su propiedad no le da derecho a firmar la venta. Son cosas distintas, y el art. 885 impide extender un mandato especial a actos que no menciona. Lea Comisión inmobiliaria en Paraguay si duda sobre qué firmó.

5. Qué conviene que diga un poder para vender

El texto lo redacta el escribano, y usted debe leerlo antes de firmar. Si el poder se otorga afuera, pida primero el borrador al escribano que hará la venta en Paraguay: le evita tener que firmar otro. Estos son los puntos que conviene revisar:

Antes de la firma de cualquier poder, reúna lo mismo que para una venta: título, cédula, datos del inmueble y, si corresponde, los de su cónyuge. La lista completa está en Requisitos para vender una casa.

6. Lo que debe pedirse aparte

El art. 884 lista varios actos que no se entienden incluidos. Estos son los que más aparecen en una operación inmobiliaria:

Comprar merece una nota aparte. El Código no menciona la compra con esas palabras, pero adquirir un inmueble también pasa por una escritura. Pida igualmente un poder especial en escritura pública, y que el escribano diga si cubre todo lo que hará su apoderado.

7. Cómo se otorga, paso a paso

1. Decida qué necesita: vender, firmar el boleto, cobrar, hacer solo los trámites.
2. Reúna los datos del inmueble y de la persona elegida.
3. Pida el borrador al escribano y revíselo con la lista de arriba.
4. Firme ante el escribano, en persona y con su documento. Quien firma es el poderdante.
5. Retire el testimonio, la copia con la que actuará el apoderado.
6. Asegúrese de que se inscriba. El Código de Organización Judicial (Ley N° 879/81, arts. 349 a 354) manda inscribir en el Registro de Poderes, hoy una sección del RUN, los mandatos sobre administración de bienes, transacciones, cobro de dinero y contratos sobre derechos reales. Dice que la inscripción es indispensable para que surtan efecto entre las partes y frente a terceros, y que esa obligación está a cargo de los escribanos. Confirme con el suyo que la hará.
7. Entregue el testimonio al apoderado o al escribano de la venta, no a un interesado en comprar.

El apoderado no necesita estar presente: la ley admite que acepte al cumplir el encargo. Conviene hablar con él antes, porque el mandato trae obligaciones y puede renunciar. En la escritura de venta, el escribano deja constancia del poder y lo agrega a su protocolo o lo transcribe, o indica tomo y folio si se otorgó en su registro.

Si lo firma fuera de Paraguay, vea consulado o apostilla. La inscripción alcanza también a los mandatos otorgados en el extranjero, debidamente legalizados. Hable además con su escribano del art. 24 del Código Civil: no encontramos un criterio publicado sobre si alcanza a un poder.

8. Cuánto cuesta

El arancel notarial (Ley N° 1.307/87) fija honorarios en jornales. Calculamos con el jornal de Gs. 117.077 vigente desde el 1 de julio de 2026:

Son los importes de esos conceptos, no un presupuesto. Pida al escribano el total por escrito, con copias, gastos administrativos e IVA si corresponden. No encontramos precios reales publicados, y un poder firmado afuera sigue los costos de ese país. Los demás gastos de la operación están en Cuánto cuesta escriturar.

9. A quién dárselo

La ley pide poco: el mandato puede darse a una persona de dieciocho años o más. Lo que importa es otra cosa: alguien que entienda el trámite, que esté disponible, que no tenga interés propio en la operación y que usted pueda controlar.

• Aclare si cobra. El mandato se presume oneroso. Si es un favor familiar, que conste. Si es un profesional, pida el honorario por escrito.
• Dos apoderados no actúan juntos por defecto. Si nombra a dos en el mismo poder, la ley entiende que es uno solo, en el orden indicado, salvo que usted diga que actúen juntos, por separado o uno a falta del otro. Si actúan juntos, el mandato se extingue si la causa afecta a uno, salvo pacto en contrario.
• El apoderado no puede comprarle. Se prohíbe la compraventa a los representantes de los bienes comprendidos en su representación, aun en remate o por otra persona. Si él o alguien cercano quiere comprar, consulte al escribano antes de seguir.
• La sustitución tiene reglas. Si le prohíbe sustituir y lo hace, ese acto no lo obliga frente a terceros que debieron saberlo. Si no dijo nada, el apoderado responde por la persona elegida.

El apoderado debe cumplir dentro de los límites del poder, seguir las instrucciones, abstenerse si el acto le causaría un daño manifiesto, dar cuenta de lo hecho, devolver lo recibido y anteponer los intereses del dueño a los suyos si chocan. Pídale esas cuentas por escrito, aunque sea un familiar.

10. El dinero de la venta

Aquí se juega casi todo el riesgo. Si el poder permite cobrar, el apoderado responde por ese dinero, y debe intereses de lo que usó para sí. Pero reclamarlo después es largo, y más aún dentro de una familia. Tres formas de reducir el riesgo:

• Que el pago vaya a su cuenta, y que el poder lo diga con el número de cuenta.
• Que no pueda cobrar, si no es necesario.
• Que usted vea los papeles: pida por escrito el boleto, la liquidación y la escritura firmada.

Hable también con el escribano de la venta. Él retiene los impuestos que correspondan, y debe saber a quién va el saldo.

11. Cuánto dura y cómo termina

El Código Civil no fija una duración máxima: el poder dura el plazo que indique y, si no indica ninguno, hasta que ocurra una causa de extinción. Estas son las causas que enumera:

Cuidado con la intervención propia: si usted firma una seña o negocia directamente con el comprador mientras su apoderado actúa, deje por escrito si el poder sigue o no. Y en ventas largas, pregunte con tiempo: un escribano o un banco pueden pedirle uno más reciente. No encontramos una regla general sobre esa antigüedad.

12. Cómo revocarlo

El mandante puede revocar el mandato. Hacerlo bien significa que la revocación llegue a quienes podrían usar el poder:

1. Vaya al escribano. El Código no fija una forma para revocar, pero lo más seguro es hacerlo por escritura pública, porque deja prueba y permite inscribirla.
2. Haga inscribir la revocación: la Ley N° 879/81 incluye las revocaciones en el Registro de Poderes.
3. Notifique al apoderado de forma que quede constancia.
4. Pídale el documento: revocado el mandato, debe devolverse el instrumento.
5. Avise a quien corresponda: comprador, escribano de la venta, agencia y banco.

El paso más importante es el aviso. El mandato se extingue, frente al apoderado y a los terceros, cuando supieron o pudieron saber que cesó. Los actos que un apoderado hizo antes de conocer la extinción son válidos, y un tercero que ignoraba la revocación puede exigirle a usted lo contratado.

Nombrar un nuevo apoderado para el mismo negocio revoca el anterior desde que se le notifica. Y si el encargo era remunerado, al revocar sin culpa del apoderado se le debe la parte proporcional al servicio cumplido.

13. El poder irrevocable

A veces piden un poder «irrevocable». Antes de aceptar, entienda qué firma:

• Si se pactó la irrevocabilidad, usted puede revocar, pero responde de los daños, salvo justa causa.
• Si el mandato es de interés común, o del apoderado o de un tercero, no se extingue por muerte o incapacidad del mandatario ni por revocación, salvo estipulación o justa causa.
• Si es condición de un contrato bilateral o el medio de cumplir una obligación, también es irrevocable, salvo justa causa.

Un poder así puede tener sentido cuando el precio ya se pagó. Sin pago, significa entregar el control de su propiedad. No lo firme sin que un abogado o su escribano le explique por qué se pide, y lea Estafas inmobiliarias en Paraguay.

14. Si quien le vende es un apoderado

Comprar a través de un apoderado es legal y frecuente. Solo pide más cuidado. La ley le da derecho a exigir que le presenten el instrumento que acredita la representación.

1. Pida el poder completo, no una foto de una página, y entrégueselo a su escribano.
2. Compare los nombres con el título y el certificado de condiciones de dominio.
3. Lea las facultades: vender ese inmueble, firmar boleto y escritura y, si le va a pagar a él, cobrar.
4. Mire fecha, plazo e inscripción: un poder vencido no sirve, y el que debía inscribirse tiene que estarlo.
5. Pida la constancia de vigencia. Para autorizar una escritura sobre derechos reales, el escribano debe exigir el certificado del registro que acredite que el mandato no fue revocado, suspendido ni limitado (Ley N° 879/81, art. 353). El formulario DGRE-F01 del RUN incluye esa «Vigencia de Poder». Pídasela a su escribano también antes de pagar una seña.
6. Confirme que el dueño vive y sabe de la venta, con una llamada o videollamada si es posible. Un poder puede haber terminado sin que nadie lo diga.
7. Pague a la cuenta del dueño, y solo a la del apoderado si el poder lo permite expresamente.

Si el apoderado se excede y el dueño no ratifica, el acto no obliga al dueño, salvo el caso del tercero de buena fe cuyo acto queda dentro del título habilitante. Es una discusión que no le conviene tener. Verificar antes es más barato.

El formulario RUN-F01 sirve para otra pregunta: si una persona otorgó un poder o fue nombrada apoderada. Se explica en Registros Públicos del Paraguay. Para el resto de los controles, vea Cómo verificar una propiedad antes de comprar.

15. Errores frecuentes

• Firmar un poder amplio «para no volver», cuando bastaba uno para vender un inmueble.
• No indicar el inmueble ni el precio mínimo.
• Olvidar a un cónyuge o coheredero que también debía dar su poder.
• Dejarlo sin plazo y olvidarlo durante años.
• No confirmar la inscripción en el Registro de Poderes.
• Revocar sin inscribir ni avisar al comprador y al escribano.
• Creer que sirve después de una muerte.
• Pagar a un apoderado sin leer si puede cobrar.
• Dar el original a un interesado en comprar.

16. Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi casa con un poder hecho a mano?

No para escriturar. El poder para un acto que va por escritura pública debe tener esa misma forma.

¿Cuánto cuesta un poder para vender?

El arancel fija cinco jornales, Gs. 585.385, para un otorgante, y tres más por cada otro. Pueden sumarse otros conceptos: pida el total.

¿Cuánto dura un poder en Paraguay?

El Código Civil no fija un máximo. Dura hasta su plazo, hasta cumplir el negocio o hasta otra causa de extinción, como la revocación o la muerte.

¿El apoderado puede firmar la escritura solo?

Sí, si su poder lo permite y usted es el único dueño. Si hay cónyuge con bien ganancial, coherederos o condóminos, cada uno firma o da su propio poder.

¿Un poder general sirve para vender?

Redactado en términos generales, no: solo cubre administración. Debe incluir expresamente la facultad de disponer de inmuebles.

¿Mi esposa o mi esposo puede vender con mi poder?

Sí. La Ley N° 1/92 permite que cualquiera de los cónyuges disponga de un bien ganancial con poder especial del otro.

¿Tengo que estar en Paraguay para darlo?

No. Puede firmarse en un consulado paraguayo o ante un notario local, con apostilla o legalización.

¿Sirve un poder de otro país?

Puede servir, si cumple las formas, y si está en español o traducido, y legalizado o apostillado. Consulte al escribano antes de firmarlo, y pregúntele también si debe protocolizarse.

¿Puedo revocarlo sin decirle nada al apoderado?

Puede firmar la revocación, pero sin avisarle no alcanza: mientras él y los terceros ignoren el cambio, lo que hagan puede obligarlo.

¿Puedo darle poder a mi agente inmobiliario?

La ley no lo impide. Pero el agente no lo necesita para ofrecer la propiedad, y un poder para firmar pide las mismas precauciones que con cualquier persona.