Comprar su primera vivienda en Paraguay

La primera compra es la que tiene más dudas: no se sabe cuánto hace falta, en qué orden se hacen las cosas ni qué crédito corresponde. Es fácil empezar por el final: buscar casas sin saber cuánto le prestarían.

Esta guía ordena el camino para quien compra por primera vez. Cada paso remite a su guía de detalle. El camino completo de una compra está en Cómo comprar una casa en Paraguay.

1. Lo esencial en un minuto

• La regla: en Che Róga Porã y Mi Casa, la cuota no puede pasar del 40% del ingreso familiar.
• Mire primero Che Róga Porã: según lo explicado por la AFD a ABC Color, hoy tiene condiciones más ventajosas, con tasas de hasta 6,50% o 9,90%.
• Ahorre también para los gastos: escritura, seguros, mudanza y una reserva.
• Pida una referencia antes de buscar: le orienta sobre qué precio mirar, aunque no es una aprobación.
• Sin inmueble edificado: es condición de Che Róga Porã, también para su cónyuge o pareja, y de Primera Vivienda.
• Seña con condición: escriba qué pasa si el crédito no sale.
• Verifique los papeles antes de pagar nada.

2. Cinco preguntas para empezar

1. ¿Cuánto entra por mes en su hogar? Sume lo que pueda demostrar.
2. ¿Cuánto debe hoy? Tarjetas y préstamos suelen reducir lo que le prestan.
3. ¿Usted o su pareja tienen un inmueble edificado a su nombre? Define a qué programa puede entrar.
4. ¿Cuánto tiene ahorrado? Y cuánto puede ahorrar por mes.
5. ¿Dónde quiere vivir? Che Róga Porã tiene topes por zona.

3. Comprar o seguir alquilando

No hay una respuesta única: depende de sus números y de cuánto tiempo piensa quedarse. Para compararlo con cifras propias:

• Sume el costo mensual de ser dueño: cuota, seguros, impuesto inmobiliario dividido en doce, mantenimiento y expensas si las hay.
• Compárelo con su alquiler, sabiendo que una parte de la cuota es capital. En un crédito largo, al principio la mayor parte es interés.
• Cuente lo que usa de sus ahorros: la entrada y los gastos ya no estarán disponibles para otra cosa.
• Piense en el tiempo: si cree que se mudará en pocos años, los gastos de comprar y luego vender pesan más.

4. Cuánto puede pagar

Con el 40% del ingreso se puede estimar qué crédito soportaría. Esta tabla es un cálculo nuestro con cuotas fijas a 30 años, a las tasas máximas de cada programa:

Esta tabla sirve como orden de magnitud: pasar de 6,50% a 10,90% reduce el crédito alrededor de un tercio. Por eso el programa importa tanto como el precio. Una referencia real: según la AFD, el crédito promedio del primer semestre de 2026 fue de USD 77.690 en Che Róga Porã y USD 41.911 en Primera Vivienda. Hasta 6 salarios mínimos, Che Róga Porã aplica el cuotero del MUVH, algo más alto que esta tabla.

5. Cuánto necesita ahorrar

La ficha de Mi Casa admite financiar hasta el 100%, y en la de Che Róga Porã no figura un porcentaje. En cualquier caso, la entidad decide cuánto le presta, y la tasación puede salir por debajo del precio. Che Róga Porã tiene además dos topes: el del crédito y el del valor de la vivienda. Entre ambos, la diferencia la pone usted; por encima del valor máximo de su zona, la vivienda queda fuera del programa.

• Gastos del crédito: la ficha de Che Róga Porã los incluye entre lo que se puede financiar. Pregunte cuáles en su caso.
• Reserva: conviene llegar a la mudanza con algunos meses de cuota guardados.
• Equipamiento: los programas permiten financiarlo, pero es más deuda.

El detalle está en Gastos de comprar una casa.

6. Los créditos para primera vivienda

Las tasas son máximas: la entidad puede cobrar menos. Los detalles están en Che Róga Porã y AFD Mi Casa.

7. Un mismo crédito, tres tasas

Para ver cuánto pesa el programa, tome una casa de Gs. 400.000.000, con un crédito del 90% a 30 años, a la tasa máxima de cada opción:

8. Qué comprar

Según datos de la AFD publicados por ABC Color, de 2021 a junio de 2026 el 87% de sus créditos de vivienda fue para casas, el 7% para departamentos y el 6% para dúplex.

9. Cómo preparar su perfil

La evaluación la hace la entidad, no la AFD. Según lo que publican varias, miran ingresos, antigüedad, deudas y documentos. Si le falta algo, vale la pena prepararse unos meses antes:

• Formalice sus ingresos: lo que no se puede demostrar suele no contar.
• Baje sus deudas: tarjetas y préstamos pesan en lo que le prestan.
• Revise su historial: pague atrasos y pida corregir errores.
• Cuide la antigüedad: cambiar de trabajo justo antes puede pesar. Las entidades consultadas piden de uno a dos años.
• Si es independiente: mantenga sus pagos de IVA al día. Según la AFD, se lo evalúa por su ingreso neto disponible.
• Ahorre en una cuenta: algunas entidades piden extractos.

10. Los pasos, en orden

1. Haga las cuentas de esta guía.
2. Pida una referencia a una o dos entidades habilitadas. Para Che Róga Porã, el sitio del programa tiene un simulador, y la solicitud se hace en su plataforma. Es una referencia, no una aprobación.
3. Busque dentro del precio que le da esa cuenta.
4. Verifique título, cargas y estado.
5. Firme boleto y seña, con una condición por si el crédito no sale. Vea La seña y El boleto.
6. Presente la carpeta: la entidad tasa y evalúa. Vea Tasación bancaria.
7. Espere la aprobación. En Mi Casa, la entidad remite además la solicitud a la AFD para la no objeción.
8. Firme la escritura ante escribano. Vea Escribano.
9. Siga la inscripción hasta el final, y pida su testimonio.

No encontramos un plazo oficial para todo el camino: depende de la entidad, de los papeles y del registro. No prometa fechas al vendedor antes de la aprobación.

11. La carpeta de documentos

• Identidad: cédula vigente, la suya y la de su cónyuge.
• Ingresos, si es asalariado: certificado de trabajo y últimas liquidaciones.
• Ingresos, si es independiente: pagos de IVA, de 6 a 12 meses según la entidad.
• Extractos de cuenta, si se los piden.
• Del inmueble: título, cédula del vendedor, carta oferta, impuesto inmobiliario y tasación.
• Si hay obra: presupuesto y plano firmados.

Cada entidad tiene su lista: pídala por escrito antes de empezar.

12. Si compra en pareja

• Suman ingresos: el 40% se mide sobre el ingreso familiar global. En Che Róga Porã, según el viceministro Víctor Villasboa, del MUVH, citado por Última Hora, pueden sumar ingresos parejas, hermanos, y padres o madres con sus hijos, y toma el préstamo quien gana más. Confírmelo con la entidad.
• Cuenta la vivienda del otro: en Che Róga Porã, ni usted ni su cónyuge o concubino pueden tener un inmueble edificado.
• A nombre de quién: si están casados en comunidad de gananciales, lo comprado a título oneroso durante el matrimonio es en principio ganancial, aunque esté a nombre de uno. Vea Vender estando casado.
• Unión de hecho: una unión estable, pública y singular, sin impedimentos, crea una comunidad de gananciales a los cuatro años consecutivos, o desde el nacimiento del primer hijo común. Dígaselo a la entidad y al escribano.

13. Después de mudarse

• Impuesto inmobiliario: todos los años. Pase la cuenta a su nombre.
• Seguros que pide la entidad.
• Mantenimiento: guarde algo por mes para arreglos.
• Expensas, si es un departamento.
• Refuerzos: si puede adelantar capital, baja lo que paga en intereses.
• Si le cuesta pagar: hable con la entidad antes de atrasarse.

14. Errores frecuentes

• Buscar casa antes de saber cuánto le prestan.
• Calcular solo la entrada, sin gastos ni reserva.
• Pagar una seña sin condición por si el crédito no sale.
• Olvidar el inmueble de su pareja al postular a Che Róga Porã.
• Comparar solo la cuota, sin plazo ni total pagado.
• Sacar más deudas durante el trámite.
• Comprar sin escritura por no llegar a un crédito. Vea Comprar sin escritura.
• Estirar el presupuesto al límite: el 40% es un tope, no una meta.

15. Preguntas frecuentes

¿Cuánto tengo que ganar para comprar una casa?

Depende del precio y del programa. Según la tabla de esta guía, con Gs. 10.000.000 de ingreso familiar y la tasa máxima de Primera Vivienda, la cuota máxima soportaría un crédito de unos Gs. 423.000.000, antes de IVA y seguros.

¿Cuánto debo tener ahorrado?

No hay una cifra única: depende de lo que financie la entidad y de los gastos. Sume la diferencia con el crédito, la escritura, seguros, mudanza y una reserva.

¿Se puede comprar sin entrega inicial?

La ficha de Mi Casa admite hasta el 100%, pero lo decide la entidad, que puede financiar menos.

¿Qué crédito me conviene?

Si entra en Che Róga Porã, compárelo primero: según lo explicado por la AFD a ABC Color, hoy tiene condiciones más ventajosas. Compare siempre el Costo Total del Crédito.

Tengo un terreno, ¿puedo pedir Che Róga Porã?

El programa habla de inmuebles edificados y financia construir en terreno propio. Confírmelo con la entidad.

¿Soy joven y tengo poca antigüedad, puedo?

Según ABC Color, en diciembre de 2025, en la versión anterior, Che Róga Porã pedía de 18 a 75 años. Cada entidad puede exigir más. Pregunte su mínimo de edad y de antigüedad.

¿Dónde pido el crédito?

Che Róga Porã se solicita en su plataforma oficial, cherogapora.gov.py, y lo evalúa la entidad que usted elija. Mi Casa, en un banco, una financiera o una cooperativa habilitada. La AFD no recibe solicitudes de personas.