Che Róga Porã en pozo

Imagine un cartel «Apto Che Róga Porã» frente a un terreno vacío. ¿Se puede? Sí, pero depende de un detalle que se pasa por alto: el proyecto debe estar habilitado por el Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH), y usted se compromete por una vivienda que todavía no existe.

Esta guía se concentra en la compra en pozo. Los requisitos generales del programa están en Che Róga Porã: requisitos. Aclaramos dos límites: el sitio del programa no se pudo abrir desde nuestras herramientas, y no leímos su reglamento vigente. Nos basamos en la ficha de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), actualizada al 1 de julio de 2026, y en la prensa fechada.

1. Lo esencial en un minuto

• Sí, se puede: casas, dúplex o departamentos en pozo.
• Solo en proyectos habilitados por el MUVH y publicados en la plataforma del programa.
• Sigue siendo la primera vivienda: ni usted ni su pareja pueden tener un inmueble edificado a su nombre.
• La tasa es de hasta 6,5% o 9,9%, según sus ingresos.
• Un aviso no es una habilitación. Confirme el proyecto antes de pagar.
• Pregunte por escrito qué pasa si la obra se demora o no alcanza la preventa: no lo encontramos en las fuentes que pudimos leer.

2. ¿Se puede comprar en pozo?

Sí. La ficha de la AFD incluye el financiamiento de «compra de vivienda en pozo», en casas, dúplex o departamentos, de proyectos de desarrollo inmobiliario debidamente habilitados por el MUVH y publicados en la plataforma del programa.

La condición importa. No alcanza con que un desarrollador diga que su edificio «aplica», ni con que el precio entre en el tope. Si el proyecto no figura, la vía del pozo no está disponible según esa ficha, aunque otra entidad le ofrezca otro crédito.

3. Pozo u otro camino del programa

Dentro de las unidades financiadas se admite hasta un 30% de área comercial, siempre que el uso principal sea vivienda. La cuota no puede superar el 40% del ingreso familiar global, y se pueden incluir gastos relacionados al crédito y equipamientos.

4. Quién entra y hasta cuánto

Las tasas son máximas: hasta 6,5% para ingresos de 1 a 6 salarios mínimos, y hasta 9,9% para más de 6 y hasta 9. Las cuotas de ejemplo, el detalle de quién accede y la lista de entidades están en los requisitos del programa. Los plazos llegan a 30 años.

Dos consejos para el pozo. Mire el precio total del proyecto contra el tope de vivienda, y recuerde que la diferencia entre crédito y valor sale de su bolsillo: vea Cuánto necesita ahorrar. Y, si está en pareja, recuerde que el programa evalúa también al cónyuge o concubino.

Si vive afuera, el programa admite a paraguayos no residentes con reglas propias: garantía fiduciaria, apoderado con poder especial e ingresos comprobados. Vea Paraguayos en el exterior.

5. Cómo funciona un proyecto

Lo que sigue viene de documentos y notas de 2024, sobre todo el primer contrato del programa. Puede haber cambiado con la versión 3.0 de mayo de 2026, regulada por un reglamento que no leímos. Tómelo como una guía para preguntar.

1. El desarrollador presenta el proyecto al MUVH, que lo evalúa.
2. Se abre la preventa: los compradores piden su preaprobación en una entidad.
3. Se alcanza el 80%. En 2024, el MUVH presentó la preaprobación del 80% de las unidades como condición mínima para activar el fideicomiso.
4. Se constituye el fideicomiso. Según extractos de un documento del programa, es un fideicomiso de administración, al que el desarrollador aporta el proyecto y el inmueble, entre el desarrollador, una entidad financiera y una aseguradora.
5. Se financia la obra. Las mismas fuentes hablan de desembolsos según el avance.
6. Se entrega y se escritura, con el crédito del comprador.

El primer caso fue en Guarambaré: un proyecto de 28 viviendas alcanzó ese 80% a diez días del lanzamiento, en julio de 2024, y en setiembre Zeta Banco y la desarrolladora firmaron el contrato de fideicomiso de administración y garantía.

La línea para desarrolladores

Con la versión 3.0 se anunció PRODESI, una línea de la AFD para desarrolladores, a 9,9% y 5 años, según la prensa. Su ficha, con fecha de 2024, pide un mínimo de seis viviendas, 3 años de experiencia, dos emprendimientos ya comercializados, habilitaciones municipales y ambientales, y un aporte propio del 30%. El plazo incluye hasta 36 meses de construcción. No es un plazo prometido a usted, pero da una idea de los tiempos que maneja un proyecto.

6. Los pasos del comprador

1. Calcule qué puede pagar: 40% del ingreso, y el ahorro para la diferencia y los gastos.
2. Busque proyectos habilitados en la plataforma del programa, y confírmelos con el MUVH.
3. Pida la preaprobación en una entidad habilitada. Es la que decide si usted califica.
4. Lea el contrato de preventa antes de firmar, con su abogado o escribano.
5. Revise a quién paga, y qué paga antes de tener la casa.
6. Siga la obra: pida informes y visítela si puede.
7. Reciba la vivienda con acta y revisión antes de firmar.
8. Escriture y empiece a pagar según su contrato.

La preaprobación no es la aprobación final. Puede cambiar si cambian sus ingresos o su situación: no renuncie a nada ni deje un alquiler por ella. Si alguien le pide dinero por «conseguirle» el crédito, desconfíe.

7. Qué verificar antes de firmar

El detalle de lo que conviene revisar en un boleto y en una seña está en esas guías. Para los engaños más comunes, vea Estafas inmobiliarias.

8. Lo que debe preguntar

Buscamos estas respuestas y no las encontramos en las fuentes oficiales que pudimos leer. No significa que no existan: pídalas por escrito a la entidad, al desarrollador y al MUVH.

• ¿Cuándo empiezo a pagar cuotas? ¿Desde la entrega o antes?
• ¿Pago algo durante la obra? Reserva, anticipo o intereses.
• ¿Qué pasa si no se llega al 80%? ¿Me devuelven lo pagado? ¿En qué plazo?
• ¿Qué pasa si la obra se atrasa o se abandona?
• ¿Cuánto dura mi preaprobación? ¿Y si cambio de trabajo durante la obra?
• ¿Qué pasa si sube el salario mínimo? ¿Cambia mi tope?
• ¿Y si cierra o cambia mi entidad?

9. Departamentos y Asunción

Hasta ahora, el programa estuvo lejos de la capital. Según ABC Color, a agosto de 2026 había 3.592 entregas, con 1.450 en Central y solo 43 en Asunción. Con la versión 3.0, el tope de crédito en Asunción subió desde G. 725 millones, según esa misma fuente. Hoy, la ficha de la AFD da a esa zona un tope de vivienda de Gs. 1.156.720.000, más alto que en el resto del país.

• Hay proyectos anunciados: en julio de 2026, Última Hora informó que el MUVH proyecta cinco torres con 800 departamentos en Asunción, por fideicomiso. A comienzos de agosto, la venta en pozo aún no había empezado. Un anuncio no es una unidad disponible.
• Un departamento cuesta más que su cuota: sume expensas, y compárelo con su 40%.
• Mire el reglamento y qué compra exactamente. Vea Comprar un departamento en Asunción.

10. Si el proyecto no está habilitado

No todo está perdido, pero cambia todo. Según ABC Color, en julio de 2026, otros créditos de la AFD también pueden financiar viviendas en construcción o preventa, por medio de entidades:

Las tasas son otras, y cada entidad decide. Si compra en pozo sin programa, los riesgos de obra siguen ahí: lea los controles en Comprar en pozo, en la guía de inversión.

11. Errores frecuentes

• Creer en «Apto Che Róga Porã» sin verificarlo.
• Pagar una reserva antes de tener la preaprobación y leer el contrato.
• Confundir preaprobación con crédito aprobado.
• No contar el alquiler que seguirá pagando durante la obra.
• Olvidar las expensas.
• Pagar a una cuenta personal.
• Tener otro inmueble edificado a nombre suyo o de su pareja.
• Suponer una fecha de entrega sin que el contrato la fije.

12. Preguntas frecuentes

¿Che Róga Porã financia departamentos en pozo?

Sí, en proyectos habilitados por el MUVH y publicados en la plataforma del programa.

¿Puedo comprar cualquier departamento en pozo?

No con esa vía. Debe ser un proyecto habilitado, y usted debe calificar.

¿Cuándo empiezo a pagar?

No encontramos una regla oficial que pudiéramos leer. Pídalo por escrito y hágalo constar en su contrato.

¿Qué es el 80% de preventa?

En 2024, el MUVH la presentó como condición para activar el fideicomiso que financia la obra. Confirme si sigue igual en su proyecto.

¿Hay departamentos en Asunción con el programa?

Las reglas lo permiten, dentro de los topes de la zona, pero las entregas en la capital fueron pocas hasta agosto de 2026. Consulte los proyectos publicados.

¿Puedo alquilar el departamento?

El destino del préstamo es la primera vivienda. Pregúntelo a la entidad antes de contar con eso.

¿Cuál es la tasa en pozo?

La ficha no da una distinta: hasta 6,5% o hasta 9,9%, según sus ingresos.