Comprar una casa sin escritura en Paraguay

«Sin escritura» puede querer decir cosas muy distintas: desde una venta normal que todavía no llegó a la escribanía hasta alguien que ocupa una tierra ajena. Antes de hablar de precio, hay que saber cuál es su caso.

Esta guía está escrita para quien compra. Si usted es quien vende, vea Vender una propiedad sin título. El camino completo de una compra está en Cómo comprar una casa en Paraguay.

1. Lo esencial en un minuto

• La regla: la transmisión de un inmueble va por escritura pública, y frente a terceros cuenta la inscripción en el registro.
• Con un boleto usted tiene un derecho a exigir la escritura, no un título inscripto.
• Con una cesión de derechos posesorios usted compra una posesión, no el dominio.
• Pague lo mínimo mientras no haya escritura, y solo después de verificar.
• Pregunte quién figura en el registro: esa respuesta ordena todo lo demás.
• La usucapión no es un atajo: exige años de posesión y un juicio.
• Antes de firmar, lleve los papeles a un abogado o un escribano.

2. Qué significa «sin escritura»

Esto no es teórico: la Fiscalía actuó en casos de tierras ofrecidas con papeles o expedientes que serían falsos. Son acusaciones. Vea Estafas inmobiliarias en Paraguay.

3. Los riesgos reales

El Código Civil pide escritura pública para transmitir derechos reales sobre bienes registrables. Un contrato privado vale como obligación de hacer esa escritura, no como transferencia terminada. Y el título debe inscribirse para producir efectos frente a terceros. Mientras eso no ocurra:

• El inmueble sigue a nombre de otro: puede recibir un embargo, una hipoteca o una medida judicial por deudas de esa persona.
• Pueden vender a otro: si un segundo comprador inscribe primero, usted queda discutiendo en un juicio.
• El dueño puede fallecer: entonces hay que tratar con sus herederos.
• Pueden faltar firmas: cónyuge, coherederos o condóminos.
• Las medidas pueden no coincidir: lo que ocupa no siempre es lo que dice el papel.
• Los impuestos pueden estar atrasados: sin el certificado de no adeudar el impuesto inmobiliario no se puede escriturar, y lo que acuerden las partes no cambia eso.

4. Qué verificar

1. Quién figura en el registro: pida un informe, por medio de un abogado o escribano, con la finca o matrícula.
2. La cadena de papeles: pida cada boleto o cesión, desde el dueño inscripto hasta quien le vende. Si falta un eslabón, no hay cadena.
3. Las firmas: si están certificadas, y si firmaron todos los que debían.
4. Quién ocupa y desde cuándo: hable con quien vive allí y con los vecinos. Pregunte si hubo reclamos.
5. El lugar: compare con la cuenta corriente catastral en la consulta del Catastro, y vea si hace falta mensura.
6. Las deudas: impuesto inmobiliario, cuotas de loteo, servicios.
7. Si hay juicio: sucesión, desalojo o embargo sobre el inmueble.

La lista general está en Cómo verificar una propiedad antes de comprar.

5. Si decide seguir

Si el dueño inscripto es quien vende, lo prudente es llegar a la escritura rápido. Si no lo es, pida antes una opinión escrita de un abogado. En cualquier caso:

• Boleto claro: con plazo para escriturar, quién paga qué y qué pasa si alguien no cumple. Vea El boleto de compraventa.
• Firmas certificadas: dan fecha cierta frente a terceros.
• Saldo a la escritura: salvo en un lote en cuotas, que tiene reglas propias, no pague más que la seña antes de escriturar, salvo que su escribano le explique cómo proteger ese pago. Vea La seña de un inmueble.
• Anotación: la ley del RUN prevé anotar boletos de lotes con firmas certificadas, y anotaciones preventivas de compraventas privadas por orden judicial. Pregunte si su caso califica.
• Todos los que deben firmar: cónyuge, herederos, apoderado.
• Pago: a la cuenta de quien vende, por transferencia y con recibo.

6. Crédito y futura venta

• Crédito: la hipoteca la constituye el propietario, así que mientras usted no sea dueño no puede darla. Pregunte a su banco si acepta otra garantía. Vea El crédito hipotecario.
• Programas de vivienda: para una vivienda construida, ABC Color menciona en Che Róga Porã la matrícula, la cuenta corriente catastral o padrón y la carta oferta del vendedor. Pregunte antes de firmar. Vea Che Róga Porã.
• Vender después: tendrá el mismo problema que hoy tiene su vendedor, y quizá uno más.
• Construir: invertir en una obra aumenta lo que está en juego. Antes de hacerlo, asegure el título.

7. La usucapión no es un atajo

A veces le dicen: «Con los años, es suyo». El Código Civil prevé la usucapión, pero con condiciones:

• Veinte años de posesión ininterrumpida y sin oposición, o diez con buena fe y justo título, y un boleto privado puede no alcanzar, y quien compra sabiendo que el vendedor no tiene título puede no cumplir con la buena fe.
• Hace falta un juicio, con el inmueble mensurado y pruebas, y no se aplica a inmuebles del Estado ni de las municipalidades.

El detalle está en Usucapión en Paraguay. Si ya vive en el inmueble y lo vende, vea Vender una propiedad sin título.

8. Si ya compró sin escritura

1. Junte todo: boleto, recibos, impuestos pagados, fotos y mensajes.
2. Vea quién figura en el registro, con un informe por medio de un abogado o escribano.
3. Busque al vendedor y proponga escriturar. Si falleció, hay que hablar con sus herederos.
4. Pida la escritura ante un escribano, si el vendedor es el dueño y coopera.
5. Si no quiere firmar, un abogado puede demandar la escritura. Si la sentencia la ordena, usted cumplió el contrato y la otra parte no concurre, el juez puede firmar. También puede pedir el embargo del inmueble, depositando el precio que falta.
6. No deje pasar años: pregunte si su derecho puede prescribir, y desde cuándo.
7. Si el vendedor no era dueño y usted no lo sabía, el Código prevé pedir la resolución y la devolución del precio si no le hace adquirir la propiedad.

Si pagó y fue engañado, vea qué hacer en Si ya le pasó.

9. Errores frecuentes

• Confiar en un recibo de impuestos como prueba de propiedad.
• Pagar todo con un boleto y dejar la escritura para después.
• No mirar el registro porque «todos saben que es de él».
• Aceptar una cadena incompleta de boletos.
• Construir antes de tener el título.
• Creer que la cesión es igual a la escritura.
• Olvidar a los herederos o al cónyuge.

10. Preguntas frecuentes

¿Es legal comprar sin escritura?

Firmar un boleto o una cesión no es ilegal por sí mismo. Pero no transfiere el dominio como una escritura inscripta. Lo que compra depende de lo que el vendedor realmente tenga.

¿Un boleto me hace dueño?

No. Le da derecho a exigir la escritura. La propiedad frente a terceros depende de la inscripción.

¿Qué son los derechos posesorios?

Lo que tiene quien posee un inmueble como dueño, sin título inscripto. Cederlos no le da el dominio: recibe, en el mejor de los casos, una posesión que más adelante podría llevar a una usucapión.

¿Se puede comprar una casa de una sucesión sin terminar?

Se puede acordar, según el estado de la sucesión. Vender el inmueble requiere a todos los herederos. Un heredero solo puede ceder sus derechos, en escritura pública o en el juicio, y antes debe ofrecerlos a sus coherederos. Hable con un abogado. Vea Cómo vender una casa heredada.

¿Puedo pedir un crédito para comprar sin escritura?

Sobre ese inmueble, no con hipoteca mientras usted no sea dueño: la constituye el propietario. Pregunte a su banco si acepta otra garantía.

¿Cuánto cuesta escriturar después?

Lo mismo que una escritura normal, más lo que haga falta para llegar a ella. Vea Cuánto cuesta escriturar una propiedad.