Crédito hipotecario en Paraguay: cómo funciona

Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo con la vivienda como garantía. La Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) financia créditos para vivienda a través de bancos, financieras y cooperativas, y las entidades también prestan con fondos propios.

Esta guía no da una tabla de tasas por banco: cambian seguido y dependen de cada cliente. Da lo que sirve para decidir: cómo se calcula lo que le prestan, cuánto cuesta en total y qué preguntar antes de firmar.

1. Lo esencial en un minuto

• Quién presta: bancos, financieras y cooperativas. Son ellos quienes aprueban el crédito.
• La regla de la cuota: en Che Róga Porã y Mi Casa, no más del 40% del ingreso familiar.
• La tasa de referencia: el promedio de los créditos para vivienda en guaraníes ronda el 9,6%, según datos citados por ABC Color en noviembre de 2026.
• La moneda: Mi Casa se otorga en guaraníes o dólares según sus ingresos; Che Róga Porã, solo en guaraníes.
• El costo real: pida el Costo Total del Crédito (CTC), además de honorarios, inscripción, tasación y seguros.
• Pagar antes: la ley da al consumidor derecho a adelantar pagos, con reducción proporcional de los intereses.

2. Las opciones de crédito

Mi Casa, en detalle

La ficha de la AFD, actualizada el 2 de noviembre de 2026, fija estas condiciones. La guía completa, con tasas y cuotas, es AFD Mi Casa:

• Para qué: comprar una vivienda terminada, a terminar o en preventa; construir; comprar terreno y construir; refaccionar o ampliar.
• Cuánto financia: hasta el 100% según la AFD. La entidad decide cuánto le presta a usted.
• Con garantía hipotecaria o fiduciaria: hasta Gs. 2.000.000.000 o USD 330.000.
• A sola firma o con codeudor: hasta Gs. 350.000.000 o USD 60.000.
• Plazo: hasta 7 años a sola firma o con codeudor, hasta 20 con hipoteca y hasta 30 con garantía fiduciaria.
• Límite: hasta dos viviendas por persona, para compra o construcción.

Che Róga Porã tiene su propia guía, con topes por zona: Che Róga Porã: requisitos y montos.

3. Cuánto presta un banco

Tres cosas suelen limitar lo que le prestan:

1. Su capacidad de pago: en Che Róga Porã y Mi Casa, la cuota no puede pasar del 40% del ingreso global familiar. Las deudas que ya tiene suelen contar en la evaluación.
2. El valor de la vivienda: la entidad la hace tasar, y esa tasación puede ser menor que el precio. Vea Tasación bancaria.
3. El tope del producto: cada programa tiene su máximo.

4. Tasas de interés

Un promedio no es su tasa. La suya depende de la entidad, de la moneda, del plazo, de la garantía y de su historial. Pregunte además si la tasa queda fija todo el plazo o si puede cambiar, y bajo qué regla: cambia la cuota de los próximos veinte años.

5. Guaraníes o dólares

Mi Casa se otorga en guaraníes o dólares según los ingresos del prestatario, y Che Róga Porã solo en guaraníes. Si gana en guaraníes y se endeuda en dólares, su cuota en guaraníes cambia con el tipo de cambio.

6. El costo total

La tasa es solo una parte. Desde 2019, la ley define el Costo Total del Crédito (CTC): un porcentaje efectivo anual que incluye la tasa nominal, las comisiones, los gastos de servicios y todo otro cargo que cobre el proveedor, salvo los impuestos. Debe informarse en la publicidad de crédito que muestre una cuota o una tasa de referencia. Es el mejor número para comparar entre ofertas parecidas, y no incluye todo: los honorarios del escribano y la inscripción se pagan aparte.

Los gastos de la compra misma están en Gastos al comprar una casa y en Cuánto cuesta escriturar una propiedad.

7. Los pasos y los documentos

1. Revise su situación: ingresos, deudas e historial crediticio.
2. Pida una precalificación: le da una referencia de cuánto buscar. No es una aprobación.
3. Elija la vivienda y verifique sus papeles antes de la seña: vea Cómo verificar una propiedad.
4. Firme un boleto con una salida: diga qué pasa con la seña si el crédito no se aprueba.
5. Presente la carpeta y espere la tasación y la aprobación.
6. Firme ante escribano: la compra y la garantía. Después se inscribe en el registro.

Cada entidad tiene su lista. Como ejemplo, un banco local publica estos requisitos para su línea con fondos propios:

El mismo banco pide 2 años de antigüedad a los asalariados y 3 a los independientes. Tómelo como una referencia, no como una regla.

8. Cómo comparar ofertas

Compare en una misma moneda, por el mismo monto y el mismo plazo. Pida esto por escrito:

• Costo Total del Crédito (CTC): el porcentaje para comparar.
• Tasa anual, y si es fija o puede cambiar.
• Cuota total: con IVA, seguros y comisiones.
• Total a pagar al final del plazo.
• Porcentaje financiado y sobre qué valor: la tasación o el precio.
• Gastos de entrada: tasación, escritura, inscripción y comisión.
• Garantía: hipotecaria o fiduciaria.
• Pago anticipado: cómo se hace y cómo se liquida.
• Mora: tasa y qué pasa si se atrasa.

9. Pagar antes o dejar de pagar

Pagar antes. La Ley N° 1.334/98, modificada por la Ley N° 6.624/20, da al consumidor el derecho a pagar por adelantado, parcial o totalmente, sin penalización, con reducción proporcional de los intereses. Si comunica su intención de cancelar, el proveedor debe entregarle una liquidación clara y detallada. Mi Casa admite además refuerzos y pagos extraordinarios de capital.

Dejar de pagar. Con hipoteca, el acreedor puede demandar la ejecución y la venta judicial del inmueble. Con otra garantía, depende del contrato: pregúntelo antes de firmar. Si tiene problemas, hable con la entidad antes de atrasarse. Para vender una vivienda con hipoteca, vea Cómo vender una casa hipotecada.

10. Extranjeros residentes

La ficha de Mi Casa habla de personas físicas calificadas por la entidad, sin mencionar la nacionalidad. Nada en ella excluye a un extranjero, pero tampoco lo garantiza: decide cada entidad, según su política, su residencia y sus ingresos demostrables. No encontramos una regla pública general. Para Che Róga Porã, ABC Color mencionó en 2025 la condición de ser paraguayo: confírmelo con la entidad.

Si vive afuera y es paraguayo, Che Róga Porã tiene condiciones propias: Paraguayos en el exterior. Lo demás sobre comprar como extranjero está en Cómo comprar una casa en Paraguay.

Si un vendedor le ofrece pagarle en cuotas, sin banco, vea Casas en cuotas.

11. Errores frecuentes

• Comparar solo la tasa: compare el Costo Total del Crédito y lo que queda afuera.
• Mirar solo la cuota: alargar el plazo baja la cuota y sube el total.
• Firmar un boleto sin salida si el crédito no se aprueba.
• Olvidar la tasación: el banco puede valuar por debajo del precio.
• Endeudarse en dólares ganando en guaraníes sin medir el riesgo.
• Tomar deudas de consumo antes de pedir el crédito.
• Olvidar los plazos del registro: pregunte si el desembolso espera la inscripción de la garantía.

12. Preguntas frecuentes

¿Cuánto hay que ganar para un crédito hipotecario?

Depende de la entidad, del plazo y de sus deudas. Como referencia, un banco local pide ingresos mínimos de Gs. 6.000.000 a asalariados y de Gs. 8.000.000 a independientes para su línea propia. En el cuadro de la sección 3 puede ver cuánto crédito entra en el 40%.

¿Cuál es el mejor banco?

No hay uno solo. Depende de su moneda, plazo, garantía e historial. Pida la misma propuesta a dos o tres entidades y compare el costo total.

¿Se puede financiar el 100%?

La ficha de Mi Casa dice hasta el 100%, pero lo decide la entidad. Otras líneas pueden fijar un porcentaje menor: pregunte sobre qué valor.

¿Puedo comprar un terreno con crédito?

Sí en algunas líneas. Mi Casa prevé compra de terreno y construcción. Pregunte si se financia el terreno solo.

¿Puedo pedirlo si soy independiente?

Sí: Mi Casa incluye a independientes, comerciantes y cuentapropistas. Tendrá que demostrar sus ingresos.

¿Cuánto tarda?

No encontramos un plazo oficial. Depende de la entidad, de la tasación y de los papeles, y después corren los plazos del registro.