Vender su casa y comprar otra

Quiere una casa más grande, más chica o en otro barrio, y el dinero para comprarla está en la que tiene. Si vende primero, ¿dónde vive? Si compra primero, ¿con qué paga? Ese es el dilema, y no tiene una sola respuesta correcta.

Depende sobre todo de cuánto necesita de la venta para comprar. Esta guía le ayuda a elegir el orden y a escribir el boleto para que un imprevisto en una operación no arrastre a la otra.

1. Lo esencial en un minuto

• Si necesita el dinero de la venta, lo más prudente suele ser vender primero o a la vez, no comprar a ciegas.
• Haga una sola cuenta: neto de la venta contra costo total de la compra.
• Un boleto puede depender de la otra venta, si un profesional lo redacta como condición y con plazo.
• Las señas en cadena son un riesgo central: si una operación cae, la otra puede costarle.
• Pactar un plazo para entregar la casa evita mudarse dos veces.
• La hipoteca no viaja sola: no encontramos una forma estándar de trasladarla.
• Reinvertir no borra el impuesto: no encontramos una exención por comprar otra vivienda.

2. ¿Qué va primero?

Una pregunta simple ayuda a decidir: si mañana apareciera la casa ideal, ¿podría pagarla sin haber vendido? Si la respuesta es no, su venta manda. Empiece por saber a qué precio puede vender, y mire qué hay en el mercado sin firmar nada.

3. Haga las cuentas juntas

Un error frecuente es comparar el precio de una casa con el precio de la otra. Lo que importa es lo que le queda de una y lo que le cuesta la otra. Un ejemplo con montos ficticios:

Este vendedor cree que le faltan Gs. 150.000.000, la diferencia de precios. En realidad le faltan Gs. 322.400.000. Si no lo sabe antes de firmar, descubrirá el problema cuando ya comprometió una seña. Sume mudanza, arreglos y un margen por si vende por menos.

Los gastos dependen de cada caso. Revise impuestos al vender, gastos de compra y costo de la escritura.

4. Si vende primero

Es el camino más previsible: sabe cuánto tiene antes de elegir, y negocia su compra con dinero en mano. El problema es dónde vivir mientras tanto. Tres soluciones:

• Plazo largo de entrega. Pacte con el comprador una fecha posterior a la escritura o más lejana para escriturar. Le da tiempo para buscar.
• Quedarse un tiempo tras la venta. Si sigue en la casa ya vendida, escriba a qué título, hasta qué fecha, quién paga los servicios y qué pasa si no sale. Un contrato de alquiler puede servir: vea qué debe decir.
• Alquilar algo temporal. Sume el alquiler y dos mudanzas a la cuenta.

Atención con el dinero recibido: si pasa tiempo entre vender y comprar, decida dónde lo guarda y en qué moneda. El cambio del dólar puede mover su presupuesto.

5. Si compra primero

Tiene sentido si encontró algo difícil de repetir y puede pagar sin depender de la venta. Sus opciones:

• Ahorros: lo más simple, si alcanzan.
• Crédito sobre la nueva casa: el banco evaluará sus ingresos y deudas. Vea crédito hipotecario. Mi Casa, según la AFD, admite tener ya un inmueble: consulte sus condiciones.
• Plazo largo en la compra: firmar boleto y dejar la escritura para después de vender.

¿Existe un crédito puente, que adelante el dinero mientras vende? Es un producto conocido en otros países, pero no encontramos una oferta publicada en Paraguay. Pregunte a su banco si le ofrece algo parecido y compare su costo. El riesgo real aparece si la venta se demora: dos casas, dos gastos y presión para bajar el precio.

6. Si hace las dos cosas a la vez

Es lo ideal y también lo más delicado, porque intervienen varias personas. La herramienta central es la condición. El Código Civil permite subordinar los efectos de un acto a un acontecimiento futuro e incierto (art. 318). En palabras simples, su boleto de compra puede decir que depende de que venda su casa.

Para el otro vendedor, esa condición es una desventaja frente a una oferta sin condiciones. Puede que pida un precio mejor o que no la acepte. Es un punto para negociar. Si es posible, firme las dos escrituras el mismo día, con escribanos coordinados, y prepare antes los certificados.

7. El riesgo de las señas en cadena

Imagine que un comprador le da Gs. 30.000.000 y usted da Gs. 40.000.000 por la casa nueva. Usted está en el medio. Salvo pacto en contrario, quien dio la seña puede arrepentirse perdiéndola, y quien la recibió puede hacerlo devolviéndola con otro tanto (art. 723).

Por eso conviene que las fechas encajen: el plazo para escriturar su compra debe ser posterior al de su venta. Y no entregue como seña un dinero que quizá deba devolver. Vea cómo funciona la seña y qué debe decir el boleto.

8. Si tiene una hipoteca

La hipoteca grava la casa que vende. Lo habitual es cancelarla con el precio el día de la escritura. No encontramos en Paraguay un mecanismo publicado para trasladarla a la nueva casa: si necesita crédito para comprar, será en principio una solicitud nueva. Pregunte al banco.

• Pida la liquidación a una fecha cercana a la escritura.
• Compare tasas: un crédito nuevo puede ser mejor o peor que el suyo.
• Calcule los costos: cancelar y constituir otra hipoteca llevan gastos.
• Pregunte por el orden: el banco de su comprador y el suyo deben coordinarse.

El detalle está en vender una casa hipotecada. Si hay otras deudas, revise vender con deudas.

9. Dar su casa como parte de pago

A veces el vendedor de la casa que quiere acepta la suya. El Código Civil regula la permuta: si el precio se paga parte en dinero y parte en otro bien, hay permuta cuando el valor en especie es igual o mayor al dinero, y venta en el caso contrario (art. 756). Salvo pacto, los gastos se reparten por partes iguales (art. 801).

• A favor: resuelve las dos operaciones con una sola contraparte.
• En contra: no todos aceptan, y cada parte puede valorar su casa de otro modo.
• Cuide los valores: una tasación de ambas evita discusiones.
• Impuestos: la permuta lleva retención, como una compraventa.

10. Impuestos

Comprar otra casa con lo obtenido no borra el impuesto de la venta. La Ley N° 6.380/19 no trae, entre las exoneraciones que leímos, una por reinvertir en vivienda. La regla general para un residente es el IRP del 8% sobre el 30% del precio, es decir el 2,4%, o sobre la ganancia real si es menor.

Existe otra regla que conviene consultar: el artículo 66 permite, con condiciones, deducir la adquisición de un inmueble para vivienda cada cinco años, en el capítulo del IRP de servicios personales. Solo interesa a quien liquida ese impuesto, y un inmueble deducido no es deducible al venderlo. Pregunte a su contador si le aplica.

11. Casados y bienes propios

Si la casa que vende es bien propio de uno de los cónyuges, la nueva no lo será automáticamente. La Ley N° 1/92 considera propios los bienes adquiridos con dinero propio o en sustitución de un bien propio, siempre que al adquirir se haga constar la procedencia del dinero, que la compra es para sí y la cosa a la que sustituye, y que el otro cónyuge lo suscriba (art. 31).

Dígaselo al escribano antes de la escritura. Corregirlo después puede ser difícil. Si la casa es ganancial, revise vender estando casado.

12. El orden, paso a paso

1. Pida una tasación de su casa.
2. Reúna los papeles y revise deudas y cargas.
3. Haga la cuenta completa y decida su presupuesto.
4. Consulte su crédito, si lo necesita, antes de buscar.
5. Publique su casa y explore el mercado.
6. Elija el orden según las ofertas reales.
7. Firme boletos con fechas que encajen, y condiciones si hacen falta.
8. Coordine escribanos y certificados.
9. Escriture, cancele deudas y múdese.

13. Errores frecuentes

• Comparar precios y no netos.
• Firmar la compra contando con una venta que no existe.
• Usar «cuando se venda» como plazo.
• Encadenar señas sin margen.
• Olvidar el crédito hasta el final.
• Quedarse en la casa vendida sin nada escrito.
• Bajar el precio por apuro después de comprar.

14. Preguntas frecuentes

¿Qué conviene más: vender o comprar primero?

Si necesita el dinero de la venta, lo prudente suele ser vender primero o a la vez. Si puede pagar sin depender de ella, puede comprar primero, asumiendo el costo de dos casas.

¿Puedo comprar una casa sujeta a vender la mía?

Sí, si el vendedor acepta. El boleto debe fijar la condición, el plazo y qué pasa con la seña, y conviene que lo redacte un profesional.

¿Puedo seguir viviendo en la casa después de venderla?

Sí, si se acuerda. Escriba hasta cuándo, en qué condiciones y quién paga los servicios.

¿Existe un crédito puente en Paraguay?

No encontramos una oferta publicada. Consulte a su banco.

¿Puedo pasar mi hipoteca a la nueva casa?

No encontramos un mecanismo publicado. Lo habitual es cancelarla y pedir un crédito nuevo.

¿Pago impuesto si uso el dinero para comprar otra casa?

No encontramos una exoneración por reinvertir. Consulte a su contador por la deducción del artículo 66.

¿Puedo entregar mi casa como parte de pago?

Sí, si el vendedor acepta. Según los valores, la ley lo tratará como permuta o como venta.